[주요 이슈 브리핑]
■ PF 리스크 완화: 한국개발연구원(KDI) 분석에 따르면 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 자기자본비율이 현행 3%에서 20%로 높아질 경우 엑시트 분양률이 13%포인트 낮아진다. 이에 따라 분양 실패와 부실 후 회생불능, 준공 후 자금조달 불능 등의 리스크가 모두 줄어들고 총사업비도 평균 7.2% 감소하는 선순환 효과가 발생하는 상황이다.
■ 수도권 이동: 서울 부동산 대책으로 대출이 막히고 갭투자가 어려워지자 수요자들이 경기 성남 분당구와 광명시로 이동하고 있다. 또한 성동구 아파트 매물이 연초 대비 44.6% 줄어드는 등 서울 비강남 한강벨트 지역의 매물 부족이 심화되면서 9·7 공급 대책 발표 후 규제 전 막차 수요까지 가세해 시장이 달아오르는 모습이다.
■ 개발 호재: 노원구 상계동이 서울시 역세권 복합개발 확정으로 최고 60층 고밀 복합개발이 가능해지면서 매물 호가가 5000만 원에서 1억 원씩 상승했다. 한편 전농·답십리 뉴타운도 20년 만에 전농8구역이 롯데건설을 시공사로 선정하는 등 막바지를 향해 달리면서 래미안크레시티가 1년새 5억 원 오르는 등 가격 상승세가 가팔라지는 상황이다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. “3%대인 PF 자기자본율 20% 되면 총 사업비 7.2% 줄어”
- 핵심 요약: 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에서 자기자본비율이 높아질수록 위험도가 낮아진다는 국책연구기관의 분석 결과가 발표됐다. 한국개발연구원(KDI)은 2013년부터 올해까지 추진된 약 800개 PF 사업장 자료를 분석한 결과 자기자본비율이 3%에서 20%로 높아질 경우 주거용 사업장의 엑시트 분양률이 약 13%포인트 낮아진다고 밝혔다. 이에 따라 자본이 증가하는 대신 부채가 줄어들면 갚아야 할 대출의 원리금이 감소하기 때문에 엑시트 분양률도 낮아지는 효과가 나타났다. 또한 자기자본비율 상승은 시공사의 보증 위험을 낮춰 공사비를 떨어뜨리고 준공 리스크도 줄여주는 것으로 분석됐다. KDI는 PF 대출 총액 제한 도입과 관련해 자본력이 부족한 사업장에 한정해 적용해야 한다고 제언하는 상황이다.
2. 분당·광명으로 옮아간 매수세…석달새 거래량 2배 ↑
- 핵심 요약: 서울 주요 지역 아파트 가격이 급등하고 잇따른 부동산 대책으로 대출이 막히자 수요자들이 경기 성남 분당구와 광명시로 몰리고 있다. 대법원 등기정보광장 집합건물 소유권 매매 이전등기 통계를 분석한 결과 분당구의 매수 건은 5월 792건에서 8월 1562건으로 1.97배, 광명시는 347건에서 859건으로 2.48배 늘었다. 이에 따라 분당에 집합건물을 매수한 이들 중 서울 거주자는 5월 106명에서 8월 191명으로, 수도권을 제외한 지방 거주자는 31명에서 60명으로 2배 가까이 증가했다. 또한 아파트 가격도 덩달아 고공 행진하고 있어 직방이 국토교통부 아파트 매매 실거래가를 분석한 결과 9월 1일부터 18일까지 분당구 아파트는 신고가를 49건 기록해 전국 지방자치단체 중 가장 많았다. 광명에서는 신규 주택에 대한 수요도 급증해 20일 찾은 광명 ‘철산역자이’ 모델하우스 현장은 긴 줄이 늘어서 있어 입장하는 데만 20분 넘게 소요되는 상황이다.
3. 성동 45%·광진 35% 매물 감소에…규제 강화 전 막차수요까지
- 핵심 요약: 서울 부동산 시장의 매물 부족이 올 들어 심화한 가운데 9·7 대책이 규제 전 막차 수요까지 자극하면서 비강남 한강벨트의 아파트 시장이 달아오르고 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 성동구 아파트 매물은 연초 이후 44.6% 줄어 서울에서 감소율이 가장 높았고, 이어 송파구 37.2%, 광진구 35.2%, 용산구 33.8% 순으로 매물 감소 폭이 컸다. 이에 따라 9·7 공급 대책에 담긴 국토교통부 장관의 토지거래허가구역 지정 권한 확대 등의 규제 강화 조치로 매수 수요자들이 규제가 강화되기 전에 매수를 서두르고 있다. 또한 성동구 옥수동 옥수하이츠 전용 84㎡는 10일 25억 1500만 원, 광진구 구의동 e편한세상광진그랜드파크 전용 84㎡는 11일 20억 원에 거래돼 직전 최고가를 경신했다. 전문가들은 집값 안정을 위해서는 단순한 규제 강화보다 다주택자 매물을 유도할 수 있는 방안이 필요하다고 제언하는 상황이다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 8·9·12구역 속도전…‘마지막 퍼즐’ 완성 기대에 1년새 5억 뛰어
- 핵심 요약: 서울 동북권 최대 정비사업 중 하나로 꼽히는 전농·답십리 뉴타운 개발이 20여 년 만에 시공사 선정 등을 거치며 막바지를 향해 달리고 있다. 전농8구역은 주택재개발정비사업조합이 최근 롯데건설을 시공사로 선정해 이르면 3~4년 내 이주가 본격 시작될 전망이고, 청량리역 역세권인 전농9구역은 2028년 일반 분양을 시작할 예정이다. 이에 따라 전농·답십리 뉴타운이 주목받는 것은 개발 이후 가격 상승에 대한 기대감이 확산하고 있기 때문으로, 전농 대장아파트로 꼽히는 래미안크레시티 전용 84㎡ 분양가는 4억 7900만 원 수준이었지만 지난달에는 17억 8000만 원에 거래되며 신고가를 경신했다. 또한 전농8구역은 사업 규모가 크고 조합원 이해관계가 복잡해 다른 구역 대비 진행이 늦어졌지만 최근 롯데건설을 시공사로 선정하며 급물살을 타고 있다. 다만 전문가들은 공사비 인상으로 전반적인 개발 과정이 지연될 가능성이 높은 점이 가장 큰 리스크라고 지적하는 상황이다.
5. 60층 복합개발 자족도시 기대감에…호가 높아지는 상계동
- 핵심 요약: 서울 동북권 최대 노후 아파트 밀집 지역으로 베드타운 기능에 갇혀있던 노원구 상계동이 서울시의 역세권 복합개발 확정에 들썩이고 있다. 복합정비구역으로 지정되면서 상계동을 아우르는 서울 지하철 노원역과 마들역 인근 소형 주택형 단지의 사업성이 대폭 개선될 것으로 기대되고 있다. 이에 따라 현장 중개업소 대표들은 역세권 복합정비구역으로 추가 지정된 노원구 상계동 재건축 단지의 매물 호가가 서울시 발표 직후 5000만 원에서 1억 원씩 올랐다고 입을 모았다. 또한 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 마들역 근처 노원구 상계동 상계주공 9단지 전용면적 61㎡는 이달 3일 5억 8500만 원에 매매계약이 체결되며 약 1년 4개월 만에 최고가를 기록했다. 매수뿐만 아니라 갭투자 문의도 많아 면적에 따라 다르지만 대체적으로 전세가격이 2억 중후반대여서 취·등록세 포함해 3억 원에서 4억 원으로 매수가 가능한 상황이다.
6. 10월 입주 아파트, 수도권 1128가구 불과
- 핵심 요약: 다음달 수도권 아파트 입주 물량이 1000가구를 겨우 넘기는 데 그쳐 최근 10년 만에 가장 적은 것으로 나타났다. 직방 조사에 따르면 올해 10월 전국 아파트 입주물량은 총 1만 232가구로 9월 1만 916가구와 비슷한 것으로 나타났다. 이에 따라 수도권 입주 물량은 4개 단지 1128가구로 2015년 5월 1104가구 이후 가장 적은 수준을 보였고, 서울 46가구와 경기 742가구, 인천 340가구 모두 입주물량이 감소했다. 또한 특히 경기지역에서 신규 택지지구 입주가 줄며 수도권 전체 입주물량 감소를 주도한 것으로 나타났다. 이와 대조적으로 지방 입주 물량은 12개 단지 9104가구로 전월 5521가구 대비 65% 늘어나는 상황이다.
[자주 묻는 질문]
Q. PF 연계 부동산 투자 시 어떤 기준으로 선별해야 하나요?
A. 자기자본비율 20% 이상 프로젝트가 리스크 관리에 유리합니다. KDI 분석에 따르면 자기자본비율이 3%에서 20%로 높아질 경우 엑시트 분양률이 60%에서 47%로 13%포인트 낮아져 분양 실패 위험이 크게 줄어듭니다. 또한 총사업비도 평균 7.2% 감소하고 금융기관의 자금 회수 가능성이 높아져 추가 대출금리도 낮아지는 선순환 효과가 발생합니다. 따라서 PF 연계 투자 시에는 자기자본비율을 중요한 선별 기준으로 활용하시기 바랍니다.
Q. 분당·광명 지역 투자 지금 해도 되나요?
A. 매수세 급증으로 가격이 크게 오른 상황이므로 신중한 접근이 필요합니다. 분당구 매수 건수가 5월 792건에서 8월 1562건으로 1.97배, 광명시는 347건에서 859건으로 2.48배 증가했고 분당구는 9월 신고가를 49건 기록해 전국 최다를 보였습니다. 또한 서울 거주자와 지방 거주자 모두 2배 가까이 늘어나는 등 매수 수요가 폭증한 상태입니다. 따라서 투자를 고려하신다면 이미 상당한 상승이 있었던 점을 고려해 향후 추가 상승 여력과 규제 확대 가능성을 면밀히 검토하시기 바랍니다.
Q. 상계동 복합정비구역 지정이 투자에 어떤 영향을 주나요?
A. 최고 60층 고밀 복합개발이 가능해져 사업성이 크게 개선됩니다. 복합정비구역 지정으로 용도지역이 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 변경 가능하고 최고 60층 내외로 건물을 지을 수 있게 됐습니다. 이에 따라 상계주공 9단지와 10단지를 중심으로 매물 호가가 5000만 원에서 1억 원씩 상승했고, 전세가 2억 중후반대로 3억 원에서 4억 원으로 갭투자도 가능한 상황입니다. 다만 소형 주택형 위주이고 개발 완료까지 상당 기간이 소요되는 점도 함께 고려하시기 바랍니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ PF 연계 투자: 자기자본비율 20% 이상 프로젝트 우선 검토, 엑시트 분양률 60%에서 47%로 13%포인트 하락 효과 확인
✓ 분당·광명 지역 매수 건수: 각각 1.97배, 2.48배 급증 상황에서 신고가 빈발로 고점 매수 위험 평가 필요
✓ 성동구 매물: 44.6% 감소, 광진구 35.2% 감소 등 한강벨트 매물 부족 심화로 희소성 높은 물건 우선 확보
✓ 상계동 복합정비구역 지정: 호가 5000만 원에서 1억 원 상승, 갭투자 가능한 3억 원에서 4억 원 투자금 확인
✓ 수도권 10월 입주: 1128가구로 2015년 이후 최저 수준, 신규 공급 부족으로 기존 주택 가격 상승 압력 지속
[키워드 TOP 5]
PF 자기자본비율, 분당광명 거래량 급증, 상계동 복합정비구역, 한강벨트 매물 부족, 수도권 공급 부족, AI PRISM, AI 프리즘
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