[주요 이슈 브리핑]
■ LH 대규모 공급 물량 출현: LH가 하반기 민간참여사업으로 5100가구 공급을 추진한다. 사업비만 1조 2000억원 규모에 달한다. 남양주 왕숙 1082가구, 부천 대장 574가구, 인천 계양 1216가구 등 3기 신도시와 수원 당수 2309가구 등에서 내년 6월 착공 예정이므로, 투자자들은 중단기적 관점에서 해당 지역의 공급 과잉 리스크와 장기적 개발 완료 후 입주 시점의 가격 조정 가능성을 면밀히 분석해야 한다.
■ 한강벨트 규제 불안 패닉바잉: 서울 한강벨트 지역이 3주 연속 상승폭을 확대하며 성동구 0.59%, 마포구 0.43% 등 급등세를 보이고 있다. 정부의 토지거래허가구역 확대 방침에 따라 마포구·성동구 등이 추가 지정될 가능성이 높아지면서 규제 전 매입을 서두르는 패닉바잉이 확산되고 있으나, 투자자들은 단기 수익보다 규제 리스크를 충분히 고려한 중장기 투자 전략이 필요한 상황이다.
■ 용산 도심 개발 가속화: 서울시가 용산구 후암동 특별계획구역 일대 32만㎡를 최고 100m 높이의 신축 주거단지로 개발할 수 있도록 승인했다. 한강대로 인접 지역은 준주거지역으로 용도변경되어 아파트 33층, 상업·업무용 건물 20층까지 건설이 가능해지고 용산전자상가도 지상 22층 업무시설 조성이 결정되어, 투자자들은 도심 핵심 입지의 대규모 개발 호재를 활용한 중장기 투자 기회를 적극 검토할 필요가 있다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. LH, 하반기 민참 5100가구 공급…올해 1.8만 가구 착공한다
- 핵심 요약: 한국토지주택공사(LH)가 하반기 민간참여사업으로 주택 5000여 가구를 공급한다고 발표했습니다. 상반기에 확정한 물량 등을 포함해 올해 민간참여사업으로 1만 8000가구의 착공을 추진할 계획입니다. 주요 사업지는 남양주 왕숙 1082가구, 부천 대장 574가구, 인천 계양 1216가구 등 3기 신도시와 수원 당수 2309가구 등 4개 지구 8개 블록에서 진행됩니다. 공모 방식은 수익 배분 없이 민간사업자에게 공사비를 보장하는 도급 형태로 운영되며, 다음 달 민간사업자 선정 공고를 통해 사업자를 선정한 후 내년 6월께 착공을 추진할 예정입니다. 이번 공모부터는 안전·품질 관리를 대폭 강화하고 주택도시보증공사(HUG)의 지급보증을 통한 금융지원 제도도 시행할 계획입니다.
2. 광진·강동도 “규제 전 막차 타자”…다시 달아오르는 한강벨트
- 핵심 요약: 서울 아파트 매매가격이 3주 연속 상승폭을 확대하며 0.19%를 기록했습니다. 서울 25개 자치구 중 구로구와 도봉구를 제외한 23개구에서 상승 폭이 확대됐으며, 특히 성동구가 전주 대비 0.18%포인트 오른 0.59% 상승률을 나타냈습니다. 마포구 0.43%, 광진구·송파구 0.35%, 강동구 0.31% 등 한강벨트 지역의 상승세가 두드러졌으며, 9월 한 달만 살펴봐도 성동구 1.47%, 마포구 1%에 달하는 상승률을 보였습니다. 한국은행은 6·27 가계대출 대책으로 인한 서울 아파트 가격 상승 둔화 정도가 크지 않다고 평가했으며, 서울 주택가격전망(CSI)이 8월 이후 재상승하는 등 집값 추가 상승에 대한 기대감이 이어지고 있다고 분석했습니다. 시장에서는 성동구와 마포구 등이 토지거래허가구역에 추가 지정될 가능성이 높을 것으로 평가하고 있습니다.
3. 용산 후암동 최고 100m 주거지로 변신…용산전자상가 개발 속도
- 핵심 요약: 서울 용산구 후암동 일대의 노후 주거지가 최고 100m의 신축 주거단지로 개발 가능하게 됐습니다. 서울시는 후암동 특별계획구역 일대 재정비를 위한 용산 지구단위계획 변경안을 수정 가결했다고 밝혔습니다. 후암동 143-16일대 특별계획구역은 서울역과 숙대입구역 사이 한강대로 동쪽, 용산공원 북쪽의 면적 32만 1281㎡ 지역으로, 한강대로와 인접한 3종 일반주거지역은 준주거지역으로 용도 지역을 변경하고 건물 최고 높이가 100m까지 허용됩니다. 이와 더불어 용산전자상가 내 나진상가 10·11·14동 일대는 AI·ICT 기반 미래 신산업 혁신거점으로 탈바꿈하며, 최고 지상 22층, 용적률 949%의 업무 시설과 상가 등 근린생활시설이 조성될 예정입니다. 6월 특별계획구역5를 시작으로 11개 특별계획구역 중 5곳의 세부 개발계획이 결정된 상황입니다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 2금융권 토담대 연체율 30% 육박
- 핵심 요약: 프로젝트파이낸싱(PF) 초기 단계에서 2금융권이 주로 취급하는 토지담보대출 연체율이 30%까지 상승했습니다. 금융위원회가 부동산 PF 상황 점검회의에서 발표한 바에 따르면, 올 6월 말 기준 저축은행·여신전문금융회사·상호금융 등 중소금융사의 토지담보대출 14조 1000억 원의 연체율이 29.97%로 나타났습니다. 대출 잔액이 2023년 말 29조 7000억 원에서 올 6월 말 14조 1000억 원으로 감소한 가운데 연체액은 2조 1000억 원에서 4조 2000억 원으로 증가한 데 따른 것입니다. 올 6월 말 PF 사업성 평가 결과 경·공매 등 정리 및 신규 자금 투입을 통한 재구조화가 필요한 ‘유의(C)’·‘부실우려(D)’ 등급 여신은 20조 8000억 원으로 집계됐으며, 이는 전체 PF 익스포저(위험 노출액)의 11.1% 수준입니다. 금융위는 PF 사업의 자기자본비율 상향 등을 담은 ‘PF 제도 개선 방안’을 연내 발표할 방침입니다.
5. 서울시, ‘모아주택’ 활성화한다…하나은행과 저금리 융자상품 출시
- 핵심 요약: 서울시가 모아타운 활성화를 위해 저금리 상품을 내놓습니다. 서울시는 서울주택도시개발공사(SH), 하나은행과 ‘공공참여 모아타운 자금조달 지원을 위한 업무협약’을 체결했다고 발표했습니다. 서울시와 하나은행은 SH와 공동사업을 시행하는 조합을 대상으로 총 사업비 70% 이내에서 저금리 융자를 지원하는 상품을 구상 중이며, 기존 가로주택정비사업 본사업비 위탁융자보다 최대 0.6%포인트 낮은 금리가 적용될 예정입니다. 서울시는 현재 16곳을 공공참여 모아타운 대상지로 선정해 관리계획 수립부터 조합설립까지 밀착 지원하고 있으며, 올해 10월 말에는 추가 대상지 공모도 진행할 계획입니다. 공공참여 모아타운은 공공기관과 협력을 통해 사업면적을 2만~4만㎡까지 확대할 수 있고, 용도지역 상향 시 임대주택 기부채납 비율이 기존 50%에서 30%로 완화되는 혜택을 받을 수 있습니다.
6. 세입경정 추경 석달 만에 또 2.2조 세수오차
- 핵심 요약: 정부가 세입경정을 실시한 지 석 달 만에 실시한 세수 추계에서 또다시 2조 원이 넘는 오차를 나타냈습니다. 기획재정부가 세입예산 혁신 태스크포스(TF)를 통해 점검한 결과, 올해 국세 수입은 369조 9000억 원으로 앞선 6월 2차 추경 372조 1000억 원 대비 2조 2000억 원 부족할 것으로 예상됐습니다. 본예산 382조 4000억 원 대비로는 12조 5000억 원 가량 부족한 수치로, 정부는 앞서 2차 추경예산안을 발표하며 10조 3000억 원 규모의 감액 세입경정을 실시한 바 있습니다. 다만 전체 세수 결손액은 2023년 56조 4000억 원이나 2024년 30조 8000억 원과 비교해 감소하고 있으며, 올해 세수 오차율은 본예산 대비 3.3% 수준입니다. 조만희 기재부 조세총괄정책관은 “통상적으로 예산 불용액이 6조~7조 원 발생해 커버가 가능한 수준”이라고 밝혔습니다.
[자주 묻는 질문]
Q. LH 대규모 공급이 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요?
A. 3기 신도시 중심 공급 확대로 해당 지역 가격 안정화 요인으로 작용할 전망입니다. LH가 하반기 5100가구, 올해 총 1만 8000가구 착공을 추진하면서 남양주 왕숙, 부천 대장, 인천 계양 등 3기 신도시를 중심으로 공급이 늘어날 예정입니다. 신도시 주변 기존 단지들의 가격 상승 압력은 완화될 것으로 보이나, 교통 접근성이 우수한 기성 시가지는 상대적으로 영향이 제한적일 것으로 예상됩니다.
Q. 한강벨트 상승세가 지속될 수 있을까요?
A. 토허구역 지정 여부에 따라 단기 변동성이 클 것으로 예상됩니다. 성동구와 마포구 등 한강벨트 지역이 토허구역 추가 지정 대상으로 거론되면서 규제 전 매수 심리가 확산되고 있습니다. 하지만 토허구역 지정 시 갭투자 제한과 실거주 의무 등 규제가 강화되어 거래량 위축과 함께 가격 조정 압력을 받을 가능성이 높습니다. 따라서 단기적인 변동성에 대비한 신중한 접근이 필요합니다.
Q. PF 연체율 상승이 부동산 시장에 미치는 영향은 무엇인가요?
A. 개발사업 자금 조달 여건 악화로 공급 차질 우려가 커지고 있습니다. 2금융권 토지담보대출 연체율이 29.97%에 달하고 C·D등급 PF 사업장이 20조 8000억 원 규모로 집계되면서 개발사업 리스크가 심화되고 있습니다. 이에 따라 신규 개발사업의 자금 조달이 어려워지고 기존 사업의 진행도 지연될 가능성이 높아, 중장기적으로는 공급 부족 요인으로 작용할 수 있습니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ LH 공급 계획: 하반기 5100가구, 올해 총 1만 8000가구 착공으로 3기 신도시 중심 신규 공급 확대 추세
✓ 한강벨트 상승 모니터링: 성동구 0.59%, 마포구 0.43% 상승으로 토허구역 추가 지정 전 매수 심리 확산
✓ 용산 개발사업 진행: 후암동 100m 주거단지, 전자상가 22층 업무시설 등 대규모 개발 본격화
✓ PF 연체율 점검: 2금융권 토담대 연체율 29.97%로 개발사업 금융 리스크 심화 상황
✓ 모아타운 금융 지원: 하나은행 협약으로 기존 대비 최대 0.6%포인트 낮은 금리 융자 가능
[키워드 TOP 5]
LH 민간참여사업, 한강벨트 상승, 토허구역 지정, 용산 개발사업, PF 연체율, AI PRISM, AI 프리즘
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