▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑
* 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report & Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다.
[주요 이슈 브리핑]
■ 사업자대출 우회 투자 차단 강화: 금융위원회가 6·27 대출 규제 우회를 막기 위해 5억 원 이하 법인대출과 1억 원 이하 개인사업자대출에 대한 표본 조사를 실시한다고 발표했다. 당초 점검을 생략했던 소액 사업자대출까지 조사 범위를 확대한 것으로 부동산거래 유용이 확인되면 대출을 회수할 계획이다.
■ 확장재정 기조로 금리 급등 압박: 새 정부의 확장 재정 기조로 국고채 10년물 금리가 3개월간 2.563%에서 2.905%로 0.34%포인트 치솟았다. 정부가 장기채 발행 비중을 줄이고 2~3년 단기물 비중을 28%에서 39.3%까지 늘리고 있다.
■ 시니어레지던스 신투자처 부상: 신세계와 롯데 등 유통 대기업들이 시니어레지던스 사업에 적극 진출하면서 상업용 부동산 컨설팅 회사들의 관련 의뢰가 물밀듯 밀려오고 있다. 고령 친화 시장 규모가 2022년 84조 6000억 원에서 2030년 168조 원으로 연평균 9% 성장이 전망된다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 1억 이하 개인사업자 대출도 조사
- 핵심 요약: 금융위원회가 6·27 대책 우회 방지로 5억 원 이하 법인대출과 1억 원 이하 개인사업자대출 조사를 실시한다. 금융위원회는 25일 정부서울청사에서 ‘가계부채 점검회의’을 열어 당초 점검을 생략했던 소액 사업자 대출까지 조사 범위를 확대하고 부동산거래 유용이 확인되면 대출을 회수한다고 발표했다. 규제 적용 대상이 아닌 P2P 대출도 관리 강화되며 필요시 규제 지역 LTV 강화와 거시건전성 규제 등 추가적인 조치가 시행될 것으로 보인다.
2. 美·日처럼 금리 뛸라…국고채 장기물 비중 줄이는 정부
- 핵심 요약: 새 정부의 재정 확장 기조로 최근 국고채 금리가 치솟자 장기채 물량의 발행 비중을 줄이고 있다. 10년 만기 국고채 금리는 최근 3개월 간 0.34%포인트 올랐고 30년물은 같은 기간 내에 0.32%포인트 상승했다. 정부는 추경 집행에 따른 국채 발행 증가로 장기물 금리 부담이 커지자 단기물 비중을 늘리고 있다. 특히 재정 적자 변수는 장기물 금리에 더 영향을 주기에 장기채 관리에 더욱 신경 쓰는 것으로 보인다. 한 증권사 연구원은 “8월에도 국고채 금리가 높은 수준을 보일 경우 9월 이후에도 2~3년의 단기물 경쟁 입찰 비중을 30% 후반대까지 가져갈 것으로 보인다”고 말했다.
3. ‘실버’에 꽂힌 유통 대기업…분주해진 상업용 부동산 자문사
- 핵심 요약: 시니어레지던스 사업성 검토 의뢰가 유통 대기업들 위주로 몰리는 것으로 알려졌다. 상업용 부동 고령 친화 시장 규모가 168조 원으로 커질 것이라는 전망이 나오고 시니어 하우징 트렌드가 ‘고급화’로 바뀌면서 유통기업들이 적극적으로 나서고 있는 것으로 보인다. 신세계그룹은 조선호텔을, 롯데그룹은 롯데호텔앤리조트 등 계열사 보유로 특급호텔급 서비스 제공이 가능하다. 특히 롯데는 프리미엄 시니어 레지던스 브랜드 출범과 사업 확대를 앞두고 있다. 한 부동산 컨설팅 기업 관계자는 전원주택보다는 고급화 시설 수요가 늘었다며 “접근성도 좋고 쇼핑 등 문화 생활을 즐길 수 있는 강남권에 대한 매물 수요가 매우 높은 상황”이라고 말했다.
4. 6·27 규제 후 ‘첫 이주’ 한남2구역, 6억 한도에 전세금 마련 발동동
관련기사
- 핵심 요약: 한남2구역이 관리처분계획 인가를 받아 10월부터 이주가 시작되지만 6·27 규제로 조합원들이 전세보증금 마련에 어려움을 겪고 있다. 1537가구 규모의 공동주택(임대주택 238가구)이 들어설 예정인 이 구역은 6·27 대출 규제 이후 첫 관리처분계획 인가 사례라는 점에서 관심이 쏠리고 있다. 관리처분계획은 건물에 대한 조합원별 지분 비율 등을 확정하는 단계로 정비사업의 사실상 마지막 관문이다. 하지만 대출 규제로 조합원들이 당장 이주비를 마련하지 못하자 금융 당국에 민원을 제기했으며 일각에서는 이주 지연의 우려도 나오고 있다. 시공사가 추가 이주비를 제공하지만 금리가 6%대로 높다.
[자주 묻는 질문]
Q. 사업자대출을 활용한 부동산 투자가 위험해졌나요?
A. 1억 원 이하 소액까지 조사 범위 확대로 우회 투자 리스크가 급증했습니다. 금융위원회가 5억 원 이하 법인대출과 1억 원 이하 개인사업자대출에 대한 표본 조사를 실시하며, 부동산거래 유용이 확인되면 대출을 회수할 계획입니다. P2P 대출 관리도 강화하고 필요시 규제지역 LTV 강화 등 추가 조치를 즉시 시행할 방침이어서, 사업자대출을 활용한 우회 투자는 회수 위험이 매우 높아졌습니다.
Q. 금리 상승이 부동산 투자 수익률에 어떤 영향을 줄까요?
A. 장기 대출금리 상승으로 레버리지 투자 수익률이 악화될 전망입니다. 국고채 10년물 금리가 3개월간 0.34%포인트 뛰면서 장기 주택담보대출 금리도 연쇄 상승할 가능성이 높습니다. 특히 일본과 미국의 30년물 국채 금리가 각각 1999년 이후 최고치와 5% 돌파를 기록한 만큼 우리나라도 장기금리 상승 압력이 클 것으로 예상됩니다.
Q. 시니어레지던스가 새로운 투자처로 주목받는 이유는?
A. 연평균 9% 성장하는 거대 시장 규모와 공급 부족이 핵심 요인입니다. 고령 친화 시장이 2022년 84조 6000억 원에서 2030년 168조 원 규모로 확대될 전망이며, 현재 고령인구 1000만 명 대비 시니어레지던스 공급이 매우 부족합니다. 1~3%만 이용해도 현재 수용 인원의 4.3~12.8배인 10만~30만 개 시설이 필요한 상황입니다. 유통 대기업들이 호텔급 서비스를 제공하는 고급 시설에 투자를 확대하고 있으며, 특히 강남권 접근성 좋은 지역의 매물 수요가 폭증해 기존 호텔이나 아파트의 용도 전환을 통한 투자 기회가 확대되고 있습니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 사업자대출 우회 전략 재점검: 1억 원 이하 개인사업자대출까지 조사 범위 확대로 우회 투자 리스크 급증
✓ 금리 상승 대응 자금조달: 국고채 장기물 금리 급등으로 부동산 대출금리 상승 압력, 고정금리 대출 조기 확보 검토
✓ 시니어레지던스 투자 기회: 2030년 168조 원 시장으로 성장 전망, 강남권 호텔·아파트 매물의 전환 가능성 분석
[키워드 TOP 5]
사업자대출 조사 강화, 국고채 금리 급등, 시니어레지던스 투자, 6·27 규제 우회 차단, 부동산 금융비용 상승, AI PRISM, AI 프리즘
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