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"개인에 우량 상업용부동산 투자 기회" "임대차 계약후 공실 리스크 가능성도"

[상장리츠 ‘나홀로 열풍’-리츠 시장 엇갈린 시각]

최근 저금리와 정부의 세제 지원 등에 힘입어 국내 상장 리츠 시장이 제도 도입 17년 만에 드디어 활성화 초기 단계에 진입하고 있다. 개인투자자들에게 우량 상업용 부동산에 투자해 임대수익을 받을 수 있는 기회가 제공된다는 점에서는 리츠 시장 활성화에 대해 긍정적이라는 평가가 많다. 그러나 일각에서는 기관투자가와 기업들이 정보력이 약한 개인투자자들에게 부동산을 비싼 값에 떠넘기는 창구가 될 수 있다는 우려도 나오고 있다.

우선 공모 리츠 시장 확대는 여러 가지 측면에서 긍정적이다. 우량 상업용 부동산에 대한 투자는 기관투자가들만의 전유물이었고 개인투자자들은 부동산 투자라고 하면 아파트나 상가 같은 직접 투자 외에는 선택지가 없었다. 그러나 우량한 공모 상장 리츠 상품이 속속 나오면서 개인투자자들에게도 예금보다 높은 배당을 받을 수 있지만 주식보다는 안정적인 ‘대체 투자’ 상품이라는 투자 수단으로 리츠가 자리 잡는 것은 선진국에서도 대세다. 특히 저금리 시대, 자금을 굴려 노후를 대비해야 하는 고령화가 빠르게 진행되는 상황에서 개인들이 투자할 만한 상품으로 안성맞춤이다. 실제로 해외 선진국에서는 리츠를 통한 중위험 중수익을 겨냥한 대체투자가 활발하게 이뤄지고 있다. 현재까지 상장 리츠는 총 7개로 글로벌 리츠 시장과 비교하면 아직 미미한 수준이라는 게 전문가들의 주된 평가다. 국내 리츠 시장의 시가총액은 국내총생산(GDP) 대비 0.04% 수준인데 싱가포르(23.8%), 호주(11.5%), 미국(7.0%), 캐나다(3.5%), 일본(3.3%) 등과 비교하면 그 규모가 아직 작다.

노상윤 리츠협회 연구원은 “지난해와 올해 각각 두 개의 리츠가 상장돼 성공적으로 증시에 안착하고 있지만 국내 리츠는 이제 걸음마 단계라고 보면 된다”고 설명했다.

또 자금을 운용할 곳을 찾지 못해 아파트 등 주거 부동산 시장을 떠돌고 있는 자금을 흡수해줄 수 있는 투자처로도 주목된다. 이를 위해 국토교통부 등 정부에서는 리츠 활성화 대책에 팔을 걷어붙이고 있다. 정부는 올해 3월과 9월 두 번에 걸쳐 공모 리츠 활성화 정책을 발표했다. 공모 리츠 투자자에 대한 분리과세, 세율 인하(14%→9%) 등 세제혜택을 주고 운용사들도 보다 쉽게 상품을 제공할 수 있도록 상장 규제 등을 완화했다.



그러나 리츠 열풍에 기대 기업들이나 기관투자가들이 매력이 떨어지는 상업용 부동산을 개인투자자들에게 떠넘기는 것이 아니냐는 우려도 나오고 있다. 특히 현재 임차인이 임대차 계약이 끝나는 시점에서 공실이 발생할 수 있다. 현재 상장되는 리츠들은 대부분 5~10년의 임대차 계약을 맺은 상태여서 그 기간 중에는 안정적인 임대료를 받을 수 있지만 그 후에는 공실 리스크가 있다. 개인투자자들의 경우 정보력이 부족해 물건에 대한 정확한 평가보다는 판매사의 설명에 의존하는 경우가 많다. 저금리·유동성이 풍부한 환경에서 리츠는 좋은 투자자산이지만 유동성이 축소되며 부동산의 현금화가 어려운 환경으로 변화하면 리스크가 눈덩이처럼 불어날 수 있다는 설명이다. 이현석 건국대 부동산학과 교수는 “리츠에 대한 관심이 높아지는 것은 전반적으로는 옳은 방향”이라면서도 “올바른 정보 공개와 정확한 자산 평가가 필요하다”고 말했다.

/이완기·이혜진기자 hasim@sedaily.com
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