현재 국내 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 위험노출액이 200조 원에 육박하는 가운데 금융권과 건설사 등 이해 관계자별로 건전성 강화 방안을 적극 마련해야 한다는 주장이 제기됐다.
삼정KPMG는 30일 ‘부동산PF 관련 주요 이슈와 향후 전망’ 보고서를 발간하고 이해관계자별 장단기 과제를 제시했다.
먼저 부동산PF 대출 잔액은 2020년 92조 5000억 원에서 지난해 135조 6000억 원으로 3년새 46.6% 증가했다. 시행사와 증권사 등의 신용공여 규모를 합치면 시장 참여자의 부동산PF 익스포져(위험노출액)는 200조 원에 육박할 것으로 추정했다.
특히 지방 중심 부동산으로 경기 둔화가 나타나면서 2022년 4분기 29.5%로 급락한 지방 초기 분양률은 2023년 4분기 70%로 여전히 수요가 부족한 상황이다. 시행사와 건설사, 제2금융권, 신탁사 등이 실물시장과 금융시장을 통해 복잡하게 얽힌 만큼 국내 부동산 PF 시장에서 도미노식 위험 전이에 대한 우려가 커지고 있다.
실제 부동산PF 대출 연체율은 비은행권을 중심으로 높다. 금융감독원에 따르면 2023년 말 전체 금융권 연체율은 2.7%로, 증권업(13.73%), 저축은행(6.94%), 여전(4.65%), 상호(3.12%), 보험(1.02%) 순으로 나타났다. 특히, 지방 미분양으로 인해 저축은행 및 증권사의 경우 선순위 부동산PF 대출의 원금회수도 불확실하다는 판단이다.
건설사는 자금조달 부담과 함께 높아진 원자재 가격과 인건비 증가로 사업성이 저하되고 있다. 시공사와 증권사의 신용보강 규모는 2024년 3월 기준 각각 17조 1000억 원, 16조 9000억 원을 기록했다.
이에 보고서는 국내 부동산PF 시장의 개선을 위한 이해관계자별 장단기 과제를 제시했다. 삼정KPMG는 “시행사, 시공사 및 신탁사는 부동산PF 사업장의 수, 사업 형태와 금융구조, 채권자 권리관계 등을 면밀하게 파악하고 내외부 환경 변화를 고려해 기업 및 그룹 전사 차원에서 사업성 검토와 가치평가를 수행해야 한다”며 “건설사는 재무구조 개선, 현금확보를 위해 PF 사업장 정리 및 다양한 중장기 사업방향과 연계된 구조조정 방향을 사전적으로 고려할 필요가 있다”고 강조했다.
저축은행과 증권사는 본 PF 전환이 어려운 브릿지론의 예상손실에 대해 충당금 100%를 적립한 후 신속하게 매각할 것을 권했다. 공사 지연이나 분양률이 낮은 PF는 최악의 상황을 가정하되 단계적으로 충당금을 높여 적립해야 한다는 주문이다.
금융사는 연체율과 부실채권 관리를 위한 건전성 개선에 방점을 두고 PF 채권 외 담보물 매각이나 사업권 매각, 재구조화를 추진해야 한다는 판단이다. 특히 객관적으로 사업성을 진단·검토하고, 심사부서의 위험관리 기준과 사업성에 기초한 대출 실행 및 모니터링 시스템도 마련해야 한다고 봤다.
한편 미분양 물량 소화를 위해 민간 공동의 미분양펀드 조성 및 CR(Corporate Restructuring, 기업구조조정)리츠가 활성화될 수 있도록 실효성 있는 인센티브도 요구했다. 중장기적으로 시행사의 자본력 강화, 건설사 외 다양한 투자자의 리스크 분산 구조, 부동산PF 모니터링 시스템 구축 등을 위한 방안도 논의돼야 한다는 설명이다.
김정환 삼정KPMG 기업부동산자문본부 파트너는 “현재 부동산PF 위기의 해결책을 모색하기 위해서는 중장기적인 관점이 필요하다”며 “특히 부동산PF 익스포져가 높은 금융사 및 건설사 등은 실사를 통해 사업성을 평가하고 보수적인 상황을 가정해 PF 회수가능성을 산정하는 등 구체적인 방안을 마련해야 한다”고 강조했다.
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