‘거래 절벽’ 속 주택양도세법의 허점을 노린 아파트 교환이 나오고 있다. 일시적 1가구 2주택자들이 기존 주택 가격을 낮춰 급매하는 대신 서로 아파트를 맞교환하는 꼼수를 쓰는 것이다. 정부에서는 양도세 비과세 혜택을 받기 위해 일시적 2주택자들이 가격을 크게 내린 급매물을 내놓으리라 봤지만 이들이 대신 교환에 나서면서 매물은 되레 잠기는 모습이다.
28일 서울경제 취재 결과 투기과열지구·조정대상지역으로 지정돼 있는 서울 등 수도권을 중심으로 아파트 교환 거래가 활기를 띠고 있다. 부동산 교환을 전문적으로 주선하는 중개업소는 물론 교환을 원하는 일시적 1가구 2주택자들을 연결해주는 카카오톡 채팅방이 따로 생겼을 정도다.
다소 생소한 ‘부동산 교환’이 나타난 배경에는 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택이 있다. 현행 세법상 일시적 1가구 2주택자에게는 기존 거주하던 주택(2년 이상 실거주)을 신규 주택 취득일로부터 1년 이내에 매도할 때 1주택자와 똑같은 12억 원까지의 양도세 비과세 혜택을 제공하고 있다. 반대로 신규 주택 취득일로부터 1년을 넘긴 후 기존 주택을 매매하면 2주택자로 취급돼 양도세 중과를 적용받게 된다.
하지만 최근 ‘거래 절벽’으로 기한 내 매도가 쉽지 않은 상황에서 나온 꼼수가 아파트 교환이다. 현행 세법상 부동산을 맞교환하는 경우 거래 대상자 모두 보유 주택을 매도한 후 신규 주택을 매수한 것으로 보기 때문에 교환 주택에 대해 일시적 1가구 2주택 보유에 따른 양도세 비과세 혜택이 부여된다. 물론 교환해서 받은 주택의 경우 두 번째 주택을 취득한 것으로 봐 8%의 취득세가 중과된다. 예를 들어 일시적 1가구 2주택자인 ㄱ과 ㄴ이 양도세 비과세 요건을 충족한 기존 주택 A, C를 맞교환할 경우 두 주택 모두 12억 원 이하일 경우 양도세를 내지 않아도 된다. 중과된 취득세라는 부담이 있지만 기존 시세 대비 수천만 원 내려 급매하는 것보다야 훨씬 낫다는 계산이 나온다. 취득세의 경우 필요경비로 인정받아 추후 양도세 계산 시 공제 혜택을 받을 수도 있다.
이러한 아파트 교환은 거래 당사자들이 교환 가액을 정할 수 있다는 점을 ‘악용’할 수 있다는 우려도 나온다. 예를 들어 시세 9억 원짜리 주택을 맞교환하지만 교환 가액을 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 최대 금액인 12억 원으로 ‘뻥튀기’ 하는 경우이다. 부풀린 3억 원만큼 취득세는 중과되지만 추후 해당 주택을 매매할 때 양도 차익을 계산하는 기준이 12억 원이 돼 가격이 오를 경우 양도세를 줄일 수도 있다.
과세 당국도 이 같은 상황을 인지하고 있지만 개인 간의 거래를 일일이 감시하기가 쉽지 않은 데다 부동산 교환 거래의 경우 실거래가 자료에도 등재되지 않아 사실상 적발이 어려운 상황이다. 물론 거래가를 속이는 경우 부동산 거래 불법행위로 국토교통부·경찰청·국세청·지방자치단체 등 관계 기관이 합동해 만든 ‘부동산거래조사팀’의 조사 대상이 된다. 적발될 경우 과태료 부과 등의 조치가 취해진다. 세제 당국에서도 ‘업계약’에 대해 양도소득 부당 행위 계산 등을 통해 부당 이득을 회수할 수도 있다고 설명했다.
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