정부의 집값 고점 경고가 연일 이어지고 있지만 여전히 아파트에 대한 매수심리는 뜨겁다. 양지영R&C연구소가 KB주택가격동향 시계열을 분석한 결과 7월 기준 전국 매수우위지수는 올해 처음 101.5를 기록한 것으로 조사됐다. 지난해 12월 103.4를 기록한 이후 올해 1월부터 6월까지는 100이하로 머물렀지만 7월에 다시 100를 뛰어넘은 것이다. 매수우위지수는 0~200 범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 '매수자 많음'을, 100 미만일 경우 '매도자 많음'을 의미한다.
이런 상황에서 불과 1,000만원 종잣돈을 50억원대 자산으로 불린 투자자의 사연을 담은 신간 하나가 수요자들의 관심을 끌고 있다. 바로 ‘20대부터 시작하는 부동산 공부’라는 책이다. 책의 저자인 포이 작가는 직장 생활을 하면서 동시에 네이버 블로그 ‘포이의 부동산 노트’를 운영하며 부동산과 관련된 다양한 정보를 제공하고 있는 부동산 인플루언서이기도 하다. 서울경제신문 부동산 매체 ‘집슐랭’이 포이 작가를 만나 적은 종잣돈을 수십억원대 자산으로 불릴 수 있었던 과정과 무주택자들을 향한 그의 조언을 들었다.
종잣돈 모으기가 힘들었던 ‘흙수저’, 1,000만원으로 투자를 시작하다
투자의 기본은 얼마나 많은 자본을 운용할 수 있는가에 달려있다고 해도 과언이 아니다. 그만큼 종잣돈의 규모가 무엇보다 중요하다. 대학생 때 모은 1,000만원으로 투자를 시작한 포이 작가도 이 부분에 대한 고민이 가장 컸다. 그는 “전 ‘흙수저’였기 때문에 종잣돈 모으기가 가장 어려웠다"고 말했다.
포이 작가는 자신이 가용할 수 있는 최대한의 자본을 만들기 위해 전세보다 월세 거주를 선택했다. 그는 7년 전부터 월세는 30만원에 맞춰 생활하고 있다. 그 외에 노동 소득이나 투자 소득으로 벌어들인 소득은 온전히 부동산 투자에 쓰고 있다.
이런 투자 일면도의 생활 때문에 가정에서의 ‘갈등’도 겪었다. 포이 작가는 “결혼을 하면서 갈등이 시작됐다”며 “제 아내는 투자라는 것을 해본 적 없는 사람이었기 때문에 제 생활을 이해하지 못했다”고 말했다.
하지만 포이 작가는 자신의 투자 생활을 이해시키기 보다 직접 행동으로 보여주는 방법을 택했다. 그는 퇴근 후 책상에 앉아 쉬지 않고 공부하고 책을 읽었다. 이 생활이 반복되자 자연스레 배우자도 투자라는 것에 관심을 갖게 됐고 지금은 온전히 응원하게 됐다. 그는 “그냥 하고 싶은 사람이 최선을 다해서 그 모습을 보여주고 그 모습을 본 상대방이 조금씩 따라오게 하는 게 저는 가장 좋은 방법이라고 생각한다"고 말했다.
제대로 된 투자 위해서는 종잣돈 ‘1억원’과 깊은 ‘공부’ 필요해
연이은 집값 상승으로 이제는 ‘넘사벽’이 돼 버린 현재 아파트 시장에서 얼마 만큼 종잣돈이 있어야 부동산 투자가 가능할까. 이에 대해 포이 작가는 “아파트 쪽 투자는 주로 수도권을 중심으로 진행하고 있는데 집값이 많이 올라 입지가 괜찮은 곳에 투자하려면 최소 1억원 정도는 있어야 한다”고 설명했다.
하지만 종잣돈을 모았다고 해서 바로 제대로 된 투자를 하기는 힘들다. 다음 단계인 부동산 공부 과정이 남았다. 부동산 시장의 흐름에 대한 본질을 알 수 있는 공부가 선행돼야 하는 것이다.
이에 더해 포이 작가는 ‘입지 분석’ 위주의 부동산 공부는 투자에 큰 효과를 주지 못한다고 경고했다. 그는 “입지 분석은 결국 하나의 투자 기술일 뿐”이라며 “조금 더 나에게 수익을 안겨줄 아파트를 찾는 기술이지 투자의 본질을 알려주는 공부는 될 수 없다”고 지적했다.
큰 돈 들어가는 부동산 투자, 확신 얻으려면 ‘부동산 시장 흐름’ 읽어야
최근 들어 전국의 부동산 가격이 크게 오르면서 부동산 투자를 위해 공부를 시작한 이들이 많다. 하지만 공부를 오래했다고 할지라도 그것이 투자로 이어지려면 결국 투자에 대한 자기 확신이 있어야 한다. 포이 작가는 이 ‘자기 확신’을 줄 수 있는 것이 부동산의 본질적인 흐름을 읽어낼 수 있는지에 대한 여부에 달렸다고 설명했다. 그는 “본인이 공부하고 있으면서 아직 투자를 못하고 있다면 그것은 잘못된 공부법 때문”이라며 “투자에 대한 확신은 결국 과거로부터 현재까지 이어져 내려오는 부동산 시장의 흐름을 꿰뚫다보면 자연히 들게 된다”고 말했다.
또한 그는 이 같은 부동산 시장의 흐름은 정부의 정책이나 규제로 결정되지 않는다는 설명도 덧붙였다. 포이 작가는 수요자들의 이해를 돕기 위해 지난해 부활한 ‘민간택지 분양가 상한제'를 예로 들었다. 그는 “이 제도는 지난 2009년에도 시행됐지만 당시와 지난해는 상당히 다른 양상의 결과가 나왔다”고 말했다. 실제로 2009년에는 수도권 부동산 가격이 굉장히 오랜 기간 하락 흐름으로 들어갔고 2020년 이후에는 아시다시피 굉장히 상승을 계속 이어가고 있다.
포이 작가는 “결국 부동산 시장 흐름에 진정 영향을 줬던 것은 공급이었다"며 “공급이 수요를 압도하던 2009년과 수요가 공급을 역전한 2020년의 집값 그래프의 차이는 바로 여기서 나온 것”이라고 설명했다.
- #다음 시간에는 포이 작가의 ‘직장인이 부동산 투자 공부를 효과적으로 하는 방법’에 대해 얘기할 예정이다.
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