7만 6000여 가구 규모의 노후 아파트 단지 밀집 지역인 노원구 상계·중계·하계동 일대가 고밀 복합 개발을 통해 10만 3000여 가구 규모의 ‘자족 도시’로 탈바꿈한다. 서울 지하철 2·7호선 노원역 등 4개 전철역 주변 19개 단지가 복합 정비 구역으로 지정돼 현재 3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 용도지역 상향이 가능하게 된다. 이를 통해 새로 짓는 아파트 단지의 최대 용적률이 기존 300%에서 500%까지 높아지게 되면서 해당 단지들을 중심으로 재건축 사업 추진이 속도를 낼 전망이다.
11일 서울시에 따르면 10일 제15차 서울시 도시·건축공동위원회에서 ‘상계(1·2단계), 중계, 중계2 택지개발지구 지구단위계획구역 재정비(안)’이 수정 가결됐다. 이번에 확정된 재정비안은 향후 추진될 재건축 사업의 기본 방향과 가이드라인을 담고 있다.
재정비안에 따라 대상지인 상계·중계·하계동 일대에 복합 정비 구역이 처음 도입된다. 복합 정비 구역은 전철역 반경 250m 이내 지역을 대상으로 한다. 건물 용적률 한계가 300%인 3종 일반주거지역에서 500%까지 가능한 준주거지역으로 용도지역 상향이 이뤄지면 재건축을 통해 주거 시설인 아파트 단지 외에 상업·업무 시설도 함께 조성하는 복합 개발이 가능하게 된다.
서울시는 이 같은 복합 개발을 통해 아파트 단지의 재건축 사업성이 개선될 것으로 전망했다. 상업·업무 시설 조성을 통해 역세권 활성화를 추진하고 지역 내에서 경제 활동이 활발하게 이뤄질 수 있도록 자족 기능을 강화한다는 구상이다.
서울시는 전철역 반경 250m 이내와 준주거·상업지역 근처를 복합 정비 구역의 기준으로 삼았다. 이에 따라 노원역과 7호선 마들역, 하계역, 2027년 개통 예정인 경전철 동북선 은행사거리역 주변 단지들이 수혜를 입을 것으로 보인다. 구체적으로 상계주공3·6·7·9·10·11·12·14·15단지와 중계주공5·6단지, 청구3차, 건영3차, 중계라이프청구신동아 등 19개 단지, 총 3만 2000여 가구가 대상이 된다. 서울시는 복합 정비 구역의 19개 단지를 포함한 재정비안 대상지의 전체 58개 아파트 단지 7만 6000여 가구가 재건축을 통해 10만 3000여 가구로 늘어날 것으로 추산하고 있다.
건물 높이 기준은 복합 정비 구역의 경우 180m(60층), 3종 일반주거지역은 150m(50층)가 적용된다. 서울시 관계자는 “기존에 일반적으로 35층으로 제한된 3종 일반주거지역은 건물 높이 기준이 완화된다”며 “개별 아파트 단지의 재건축 사업 용적률은 정비계획 수립 단계에서 시 도시계획위원회 심의 등의 절차를 통해 결정될 것”이라고 설명했다.
이번 재정비안의 대상지인 상계·중계·하계동 일대는 1980년대 대규모 주택 공급을 위한 택지개발사업으로 조성됐다. 당시 조성된 아파트 단지들이 노후화되고 업무·상업 기반이 갖춰진 강남 지역과 주거 환경 격차가 벌어지는 추세다. 이에 서울시는 대상지가 주거 기능 중심의 ‘베드타운’에서 벗어나 업무·상업 기능이 강화될 수 있도록 이번 재정비안을 마련했다.
서울시는 재정비안을 이르면 11월 다시 열람 공고하고 연내 고시를 통해 지구단위계획을 확정할 계획이다. 박합수 박합수부동산연구소 대표는 “상계·중계·하계동 일대는 아파트 단지들이 대부분 전용 면적 84㎡ 이하의 중소형 주택형 위주로 구성돼 있어 재건축 사업성 확보를 위해서는 용적률 상향을 통한 고밀 개발이 필요한 상황”이라며 “2027년 동북선 경전철 개통에 따른 교통 환경 개선과 함께 재건축으로 서울 동북부의 중산층 거주지로 자리 잡게 될 것”이라고 전망했다.
한편 노원역 북서쪽에서는 창동차량기지와 도봉운전면허시험장 부지 개발이 추진 중이다. 기존 창동차량기지는 경기도 남양주시로 내년 중 이전이 계획돼 있고 도봉운전면허시험장은 경기도 의정부시로 이전하거나 기존 부지에 재배치하는 방안이 논의되고 있다. 서울시는 해당 부지를 바이오·메디컬 복합 단지인 '서울디지털바이오시티(S-DBC)’로 개발할 계획이다. 기업·연구기관 유치 등을 통해 일자리 확충이 이뤄지면 이번 재정비안 확정을 계기로 본격적으로 추진될 상계·중계·하계동 일대 재건축 사업과 함께 직주근접 기능 강화로 이어질 것이라는 전망이 나온다.
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