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"서울 집값 당분간 조정...전세는 더 오를것"

<설 이후 부동산 시장 전문가 진단>
이사철 급매물이 어느 가격대에 소화되는지가 관건
수도권은 풍선효과·개발호재로 국지적 상승 가능성
강남·목동 보합...정부 추가대책·금리 최대변수 될듯

  • 김흥록 기자
  • 2020-01-23 16:26:40
  • 정책·제도
'서울 집값 당분간 조정...전세는 더 오를것'

이번 주 한국감정원 아파트값 조사 결과 강남 3구 매매가 변동률이 마이너스를 기록했다. 지난해 발표된 ‘12·16 대책’에 따른 여파다. 그렇다면 설 연휴 이후 주택 시장은 어떤 모습을 보일까. 본지가 전문가 6명에게 조사한 결과 서울 주택 시장은 당분간 조정국면에 따른 약보합 장세가 될 것으로 예측했다. 수도권은 풍선효과와 개발 호재 등으로 국지적 상승세가 예상된다는 설명이다. 반면 서울 등 수도권 전세시장은 상승세가 지속 될 것으로 보고 있다. 최대 변수로는 정부의 추가 대책과 금리가 꼽혔다. 한 전문가는 “초미의 관심사인 서울 주택 시장의 경우 다가 오는 봄 이사철에 급매물이 어느 가격대에 소화 되는 지 여부가 관건”이라며 “급매 소진이 빠르게 되면 지난번 ‘9·13 대책’ 때처럼 서울 아파트값이 잠시 하향 주춤하다 반등할 수도 있다”고 말했다.

◇ 서울 아파트값, 일부 호가 조정 불가피 = 김은진 부동산114 리서치센터장은 “그간 매도자 우위 시장 분위기였다면 설 이후에는 매도자와 매수자 간 시장 주도권의 균형이 맞춰질 것”이라며 “그동안 시세를 이끌었던 지역을 중심으로 호가 조정이 있을 것”이라고 예상했다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장도 “대책 이후 강남권이 조정되면서 매도 움직임이 나타나고 있다”며 “집값의 낙폭이 커질 수 있다”고 진단했다. 다만 하락 폭은 크지는 않을 것으로 보는 시각이 우세하다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “상승세가 꺾이긴 하지만 가격이 마이너스까진 이르진 못할 것”이라며 “가격 하락까지 가려면 하강 국면이 봄 이후 비수기까지 넘어가야 하지만 하반기 입주 물량이 적어 (서울 주택의) 희소성은 계속 커지기 때문”이라고 분석했다.

양극화가 더 커질 것이라는 분석도 있다. 권 교수는 “대출 규제의 영향으로 9억원을 기준으로 그 위는 더는 오르지 않고, 9억원 이하는 강세 가능성이 크다”고 말했다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장도 “고가 아파트가 몰린 강남, 목동은 보합 수준에 머무를 것”이라며 “반면 서울의 5억 이하 중소형 주택에는 실수요자들이 몰릴 것”이라고 봤다.

◇ 수도권은 국지적 상승 전망 = 수도권은 다양한 흐름이 나타날 것이라는 의견이 많았다. 장 본부장은 “경기, 인천 등 수도권 내 주요 업무지구 인근 신도시나 택지지구, 구도심 등을 중심으로 살아날 가능성이 높다”며 “실수요자와 함께 서울 전세 난민들이 경기도로 이주할 것으로 보이는 상반기까지 가격상승도 기대해 볼만 하다”고 예상했다. 김 센터장은 “신안산선이 들어가는 광명이나 신분당선이 들어가는 수원 등 교통 호재 지역들은 상승이 이어질 수 있다”며 “또 풍선효과도 지속돼 전체적으로도 강보합세가 나타날 것”이라고 봤다. 지방 시장은 경상권이나 충청권 등 장기 침체 지역들이 회복될 것이라는 의견이 나왔다. 미·중 관계 개선이나 조선 수주 증가 등 산업 여건이 개선될 수 있다는 점에서다. 아울러 대전·대구·광주·세종 등은 상승 폭이 둔화될지언정 오름세는 이어질 것으로 전망했다.

◇ 서울 등 수도권 전세가 상승은 ‘한 목소리’ = 이런 가운데 전문가들은 전세가 상승에 대해서는 한 목소리를 냈다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “강력한 대출 규제로 구매 수요가 전세로 가게 될 것”이라며 “학군 등의 이유로 특정 지역의 경우 전세 품귀 현상이 지속 될 것이고, 서울 전세가는 계속 올라갈 것”이라고 봤다. 함영진 직방 빅데이터랩장도 “올해 입주물량이 눈에 띄게 줄지는 않지만 대출 규제나 세제 강화 등 심리적 요인으로 결국 임대차에 머무르게 돼 전세 수요는 늘어나는 상황”이라고 말했다. 수도권 전세도 안심할 수 없다. 서울에서 넘어온 전세수요가 경기도로 퍼질 수 있다는 것이다. 다만 지방 전세 시장의 경우 현재의 흐름에서 변동이 없을 것으로 봤다. 안 부장은 “매물이 늘어날 것으로 보지만 추격 매수는 대출 규제가 강해 힘들 것”이라며 “무주택 실수요자들은 서두르지 말고 시장 상황을 지켜보는 게 좋을 것 같다”고 조언했다. /김흥록·진동영·박윤선·권혁준기자 rok@sedaily.com


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