‘10·15 대책’으로 서울 지역 재개발·재건축 등 정비사업에 타격이 우려되고 있는 가운데 특히 주요 추진 단계 중 가장 높은 동의율(재건축 70%, 재개발 75%)이 필요한 조합 설립에 어려움을 겪는 사업장이 늘어날 것으로 전망된다. 서울 전역은 경기도 과천·광명시 등 12개 지역과 함께 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정돼 매매 시 실거주 의무가 부여되고 재건축은 조합 설립 후, 재개발은 관리처분인가 후 조합원 지위 양도가 제한되는 등 규제가 대폭 강화됐기 때문이다. 서울은 6월 기준 조합 설립 전인 정비구역 지정, 조합 설립 추진위원회 단계의 재건축·재개발(주택정비형) 사업장 65곳, 공급 예정 주택 규모인 8만 1000여 가구가 영향권에 해당되는 것으로 나타났다.
2일 정비업계에 따르면 여의도 삼부 재건축, 구로 가리봉2 재개발구역 등 서울 비(非)강남 지역 정비사업장을 중심으로 이번 10·15 대책으로 인한 사업 차질 우려가 확산되고 있다. 추진위(50%) 또는 조합 설립을 위한 동의율 요건을 아직 확보하지 못한 곳은 동의 확보가 더 어려워질 수 있다는 진단이 나온다.
백준 J＆K도시정비 대표는 “많은 정비사업장들이 고민에 빠져 있지만 밖으로 드러내지 못하고 전전긍긍하고 있다”면서 “초기 단계인 곳들은 조합 설립이 늦어질 수 밖에 없을 것“이라고 전망했다. 이어 “특히 이번처럼 강한 규제가 적용될 것이라고 예상하지 못했던 노원·도봉 등 강북 지역의 충격이 크다”고 설명했다.
우선 조합 설립 전 단계의 정비사업장은 다주택자들을 중심으로 사업 추진에 대한 반대 기류가 나타나고 있다. 조합원 지위 양도 제한을 앞두게 됐기 때문이다. 도봉구 창동의 재건축 단지 관계자는 “일부 다주택자들은 내년 말 또는 내후년 초 예정된 조합 설립을 연기하자는 주장을 하고 있다”며 “걱정 안해도 될 걸 걱정해야 하고 복잡해진 상황”이라고 우려했다.
서울 정비사업 매물을 여러 개 보유한 다주택자들은 5년 내 재당첨 제한 규제가 신속한 사업 추진의 반대 요인으로 작용한다. 정비사업에서 조합원 분양 또는 일반 분양에 당첨되면 5년 간 동일 지역의 다른 정비사업에서 분양 신청을 할 수 없게 된다. 영등포구 대림동의 재개발 사업 관계자는 “재개발사업 구역은 다주택자인 단독 주택이나 빌라 소유자들이 제법 있다”며 “재당첨 제한 규제 때문에 새 주택은 한 개만 받게 되는 것에 대해 걱정이 크다”고 전했다. 이 같은 이유로 사업의 신속한 추진에 반대 입장으로 돌아서는 경우가 있다는 것이다.
이주비 대출 축소 역시 고민거리가 됐다. 10·15 대책 발표 전까지 관리처분인가를 받지 못한 정비사업장은 이주비 대출의 담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 줄었다. 동작구 상도동의 재개발 사업 관계자는 “다가구 주택 보유자들은 이주 시 세입자들에게 보증금을 돌려줘야 하는데 이주비 대출 한도가 줄면 이주는 커녕 보증금 마련도 어려워진다”고 우려했다. 이주의 차질은 사업 지연, 비용 증가로 이어지게 된다. 구로구 가리봉동 재개발 사업 관계자는 “추진위·조합 설립 동의 확보 등 정비사업 초반의 주요 추진 단계가 어려워졌다”며 “10·15 대책은 정비사업의 싹부터 잘라버리는 것”이라고 주장했다.
이 같은 정비사업 추진 여건 악화는 내부 갈등과도 연계된다. 여의도 삼부 아파트 단지는 올해 6월 재건축 조합 설립 총회를 계획했다가 사업 내용에 대한 이견 때문에 조합 설립 동의율 확보에 실패했다. 10·15 대책의 여파까지 더해지면서 아직 조합 총회 일정을 정하지 못한 상태다. 삼부 재건축 추진위 관계자는 “10·15 대책으로 (조합 설립에) 입장이 다른 사람들이 생겼다”면서 “매도·증여 희망자나 다주택자들은 관망하는 분위기”라고 설명했다. 동대문구 전농동의 재개발사업 관계자는 “많은 정비사업장들이 조합 등 집행부와 비상대책위원회 등 반대파들의 갈등으로 사업이 지연된다”면서 “이번 대책으로 사업성이 떨어지면 반대파들이 구실로 삼거나 비대위가 생겨날 명분이 될 것”이라고 설명했다.
정비사업 추진 차질은 결국 집값 불안으로 돌아오게 될 것이라는 진단이 나온다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “박원순 전 서울시장 임기 동안 이뤄진 서울 380여 곳의 정비구역 해제가 현재 집값 상승의 원인이 됐다”며 “서울 정비사업의 위축은 그때처럼 주택 공급 부족을 초래하고 결국 집값 불안으로 이어지게 될 것”이라고 지적했다.
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