서울시, 한강벨트에 20만 가구 공급
서울시가 정비사업 평균 추진 기간을 18.5년에서 13년으로 줄인 데 이어 인허가 절차 개선으로 1년을 추가로 조정해 12년으로 단축한다. 이를 통해 2026년부터 2031년까지 강남 3구(강남·서초·송파구) 등 한강벨트 지역의 19만 8000가구를 포함해 31만 가구의 주택 착공을 추진할 계획이다. 정비사업 활성화 방안과 공급 규모·일정을 제시해 공급 부족에 대한 불안감을 완화한다는 구상이다.
오세훈 서울시장은 29일 “정비사업 과정에서 병목현상으로 불리는 인허가 구간에 대한 규제를 대대적으로 혁신해 기간을 1년 더 단축할 것”이라며 이 같은 내용의 ‘신속통합기획 2.0’ 추진 계획을 발표했다. 앞서 7월 24일 내놓은 ‘주택 공급 촉진 방안’의 정비사업 평균 추진 기간을 기존 18.5년에서 13년으로 단축한다는 계획에 이어 12년으로 1년 더 줄인다는 계획이다.
서울시는 정비사업 기간 단축을 통해 현재 432곳의 정비구역과 정비구역 지정을 앞둔 10곳 내외 사업장에서 2026년 2만 3000가구를 시작으로 2031년까지 31만 가구의 주택 착공이 이뤄질 것이라고 설명했다.
2031년까지 31만가구 착공…강남3구·양천·영등포에 64% 집중
서울시가 주택 정비사업 과정의 각종 절차를 간소화 해 공급 속도를 높이는 것은 실질적 서울 집값 안정을 위해 ‘민간 주도’의 ‘공급 물량 증대’가 핵심이라고 보기 때문이다. 정부가 6·27 대책을 통해 주택담보대출 총액을 6억 원으로 제한하고 공공 임대·분양 중심의 9·7 주택공급 대책을 발표했으나 서울 주택 시장은 규제를 비웃듯이 매매가격이 치솟으며 과열 양상을 보였다. 이달 25일 한국부동산원이 발표한 ‘9월 넷째주 주간 아파트 가격동향’ 자료에 따르면 서울 전체 25개구에서 아파트 매매가격이 하락한 곳은 단 한 곳도 없었다.
특히 토지거래허가구역으로 묶이지 않은 한강변 인근 자치구의 아파트 매매가격 상승세가 가팔랐다. 성동구가 전주대비 0.18%p 오른 0.59% 상승률을 기록하며 가장 높았고, 이어 마포구가 0.43% 상승률로 뒤를 이었다. 9월 한달 누적 상승률이 성동구는 1.47%, 마포구는 1.0%에 달했다. 또다른 한강벨트 지역인 광진·송파구도 전주대비 아파트 매매가격이 0.35% 올랐으며 이어 강동구(0.31%), 양천구(0.28%) 순이었다. 이번 ‘신속통합기획 2.0’ 추진으로 공급되는 전체 착공 물량 중 약 64%가 강남3구(강남·서초·송파)를 포함해 양천·영등포구 등 ‘한강벨트’에 집중된 것도 이 때문이다. 2031년까지 착공이 예상되는 31만 가구 중 ‘한강벨트’ 11개 구 공급 물량이 19만 8000가구에 달한다.
이달 초 정부가 발표한 공공 주도 주택 공급 정책의 실효성을 지적해 온 오세훈 서울시장은 재정비촉진지구 용적률 상향 및 규제 완화에 더해 이번 신속통합기획 보완 방안을 통해 서울 주택 공급 총력전에 나서겠다는 계획이다. 29일 오 시장은 서울시청 브리핑룸에서 ‘신속통합기획 2.0 추진 계획’을 발표하며 “주택 시장 안정화 해법은 시민 여러분이 원하는 지역에 충분한 물량을 빠르게 공급하는 것으로 단순화할 수 있다”며 “재정비촉진지구 사업성 확보에 이어 정비사업 과정 내 숨은 규제를 완화해 서울 핵심지 주택 공급 속도를 파격적으로 끌어 올리겠다”고 밝혔다.
‘신속통합기획 2.0 추진 계획’을 세부적으로 살펴보면 정비사업 단계별로 총 8개의 개선방안이 마련돼 정비사업 기간이 1년 추가로 단축됐다. 먼저 시는 사업시행인가 단계에서 통합심의 전 진행하던 환경영향평가 초안 검토 회의를 과감하게 폐지했다. 이를 통해 2개월 이상 걸리는 심의 기간이 대폭 줄어든다. 사업시행인가와 관리처분단계에서 중복으로 확인했던 ‘재개발 임대주택 세입자 자격조회’도 1회로 변경해 중복 조회를 없애고 절차를 단축했다. 서울시는 정비사업 추진 과정에서 빈번하게 이뤄지는 경미한 변경 절차를 간소화하기 위해 연내 관련 조례를 개정해 자치구의 인허가 범위를 확대한다. 현재는 정비구역의 면적, 정비기반시설 규모, 건폐율·용적률 변경이 전체의 5% 미만인 경우 자치구, 5~10%는 시의 인허가를 받게 돼 있다. 건물 최고 높이는 낮게 변경하는 경우만 자치구, 높게 변경하면 서울시 인허가 대상이다. 서울시의 인허가 대상인 경미한 정비사업 계획 변경은 자치구가 먼저 검토해 서울시로 보내고 다시 서울시가 검토하고 인허가를 결정하는 과정을 거치고 있다. 이에 경미한 변경은 자치구에 위임해 신속하게 처리될 수 있도록 한다는 계획이다. 이와 함께 시는 사업시행인가 과정에서 ‘협의 의견 조정 창구’를 직접 마련하기로 했다. 그동안 부서 간 이견이 생기면 사업시행자인 조합이 일일이 이견을 조율해야 해 사업 속도가 나지 않던 점을 개선한 것이다.
관리처분인가 단계에서는 조합원 분양 공고 전 시행하던 ‘추정 분담금 검증 절차’를 관리처분단계의 중복 검증을 없애 총 4회에서 3회로 줄인다. 또 내년 상반기부터는 서울주택도시개발공사(SH)를 관리처분계획 타당성 검증 기관으로 추가한다. 기존에 한국부동산원이 단독으로 타당성 검증 업무를 진행하면서 검증을 대기하며 정비사업장에서 병목 현상이 발생했는데 이를 없애 효율성을 높이겠다는 계획이다.
시는 세입자 이주 비용을 지원해 정비사업 내 갈등도 최소화한다. 당초 재개발 사업에서는 사업시행자가 세입자에게 의무적으로 손실보상을 해야 하지만, 세입자가 변경되면 법적 손실보상에서 제외됐다. 이로 인해 이주 과정에서 갈등이 발생해왔다. 시는 현장의 목소리를 반영해 조합이 세입자에게 보상하면 추가로 용적률 인센티브를 제공하는 방식을 추진한다. 시는 이를 통해 세입자의 권리를 보호하고 조합원 부담을 줄여 정비사업 진행 차질을 막을 것으로 기대했다. 다만 정비사업 현장 일각에서는 세입자 보상 건이 현실성 없다는 우려가 제기된다. 서울의 한 재개발조합장은 “어떤 조건의 세입자까지 보상을 해줘야 할지 명확하지 않은데다가 이주를 앞두고 있을 때는 이미 새 아파트 설계가 다 끝난 상태인데 서울시의 용적률 상향 혜택을 받기 위해 뒤늦게 설계를 변경하게 되면 사업 기간, 비용 증가로 이어질 것”이라고 지적했다.
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