"규제 타격 12억~20억 원대 아파트, 경매로 노려볼 만"[집슐랭]

[머니트렌드2025]

■이주현 지지옥션 전문위원

초고가·10억 이하 규제 영향 적어

대출 제한에 한강변 중고가는 타격

경매 나오면 20% 할인 기회 가능

이주현 지지옥션 전문위원이 16일 서울 중구 롯데호텔서울에서 열린 머니트렌드 2025에서 ‘재건축과 교통·학군…부동산 경매의 핵심 전략’을 주제로 강연하고 있다. 조태형 기자

“대출 규제로 조정이 예상되는 12억~20억 원대 아파트가 경매에 나오면 내 집 마련 기회로 삼을 수 있습니다.”

이주현(사진) 지지옥션 전문위원은 16일 ‘머니트렌드 2025’에서 정부의 6·27 대출 규제 이후 경매시장이 실수요자 중심으로 재편되는 흐름에 맞게 투자 전략을 짜야 한다고 조언했다.

정부는 지난달 27일 주택 구입 시 △6억 원 초과 주택담보대출 금지 △6개월 내 전입 의무화를 골자로 한 부동산 규제를 발표했다. 매달 전국에서 약 3000건의 경매가 진행될 만큼 열풍이 불었지만 대출 제한으로 투자 수요가 급격히 위축될 것으로 전망된다.

이 전문위원은 “상반기 낙찰가 35억 원을 넘긴 사례들을 보면 주담대가 없거나 담보인정비율(LTV)이 낮았고 7월 도봉·성북의 경우 규제 이후로도 낙찰가율에 큰 변동이 없었다”며 “현금이 많은 자산가들이 대기 중인 초고가 아파트나 대출 규제 영향을 덜 받는 중저가 아파트는 큰 타격이 없을 것”이라고 내다봤다.



이 전문위원은 다만 중고가 아파트의 가격 조정을 예상했다. 그는 LTV가 50%에 달한 송파구 잠실동 리센츠 경매를 예로 들면서 대출 비중이 높고 외지인 수요가 큰 한강 변 아파트는 타격이 불가피하다고 진단했다. 그는 “예전에는 15억 원 규모의 아파트에 LTV 70%를 적용하면 대출이 10억 원까지 나왔지만 이제는 현금 9억 원이 필요하다”며 “12억~20억 원대 아파트가 몰린 마포·성동·송파 일대는 경매에서 타격을 받을 가능성이 높다”고 분석했다.

하지만 이 전문위원은 실수요자 입장에서는 경매가 내 집 마련 기회라고 강조했다. 그는 “호가를 낮추지 않고 버티던 매물이 경매로 나오면 가격이 20%까지 깎일 수밖에 없다”며 “12억~20억 원대 아파트 보유가 목적이라면 경매를 노리는 게 가장 유효한 전략”이라고 귀띔했다.

이 전문위원은 당분간 시세 흐름을 파악하면서 변곡점에 대비하고 연식·면적·자금·할인율 등을 바탕으로 원하는 아파트 후보지를 정하라고 강조했다. 그는 “수도권에 거주하려는 3040세대라면 학교·학원가·도심 접근성을 충족하는 할인율 높은 9억 원 이하 아파트를 고려할 수 있다”며 “수내동 학원가 및 신분당선이 가까운 성남시의 분당구 정자동, 안양시 평촌 학원가 주변 아파트 경매를 예로 들 수 있다”고 설명했다.

"규제 타격 12억~20억 원대 아파트, 경매로 노려볼 만"