김윤덕 국토교통부 장관 후보자가 15일 언급한 한국토지주택공사(LH) 구조 개혁의 방향성은 LH의 수익 모델 중 하나인 택지 개발 사업의 비중을 낮추겠다는 뜻으로 해석된다. 이재명 대통령이 LH가 택지를 조성해 민간에 매각하는 구조에 근본적으로 문제가 있다고 지적한 후 나온 발언이기 때문이다. 이 대통령의 지적은 LH가 택지를 조성해 ‘마진’을 남기고 민간에 분양한 뒤 건설사가 이 택지에 ‘재마진’을 붙여 분양가를 높이는 구조가 집값을 끌어올리고 있다는 인식에 기초한다. 이에 국토부도 LH가 택지를 조성해 민간에 매각하는 역할을 줄이고 직접 ‘플레이어’로 등판해 공공주택 물량을 확대하는 방식의 LH 개혁 방안을 발표할 것으로 알려졌다.
이 대통령과 김 장관 후보자가 지적한 LH 토지 매각 방식의 문제점은 국회 국정감사 등에서 수차례 제기돼 왔다. 2022년 국정감사에서는 “LH가 조성한 공공택지를 민간에 매각하는 것은 민간 특혜와 집값 상승의 원인이 된다”며 “공공택지 민간 매각을 최소화하고 공공택지 내 공공주택 비율을 상향 조정해야 한다”는 질타가 쏟아졌다. 이에 LH는 “소비자들의 다양한 주거선택권, 주택도시기금 등 국가 재정 부담 및 공공주택사업자의 재무 여건 등을 종합적으로 고려해 신중한 검토가 필요하다”는 입장을 밝힌 바 있다.
하지만 대통령이 직접 나서 LH의 토지 매각 방식을 문제 삼으면서 LH의 사업 모델 개편에도 이전과는 다른 힘이 실릴 것으로 전망된다. 이한준 LH 사장 역시 “LH는 택지 개발로 커온 기업인데 2030년이 되면 택지 개발도 한계에 도달한다”며 포트폴리오 개편을 준비 중이라고 밝힌 바 있어 내부 반발이 적을 것이라는 관측도 나온다.
LH 구조 개혁의 방향은 결국 LH의 택지 조성 사업 비중을 낮추고 LH가 직접 건설하는 공공분양과 LH가 조성한 택지에 민간이 건설하는 공공분양 민간 참여 비중 확대가 될 것으로 전망된다. 이 대통령도 2022년 대통령 선거에서 싱가포르식 공공주택 모델을 주택 공급과 집값 안정화의 해법으로 언급한 바 있다. 이 대통령은 당시 “싱가포르에서는 30평 아파트를 3억 원대에 짓는다”며 “4억 원대 정도에 장기 임대로 줘서 원하는 사람은 여기서 살다가 능력이 되면 집 사서 나가시라고 하고 중간 기착지를 공공이 상당 정도를 책임져 주자는 것”이라고 강조했다. 토지 국유화율이 90%인 싱가포르에서 채택한 토지임대부 형식과 1대1 비교는 불가하지만 LH의 토지에 공공임대아파트를 짓고 분양으로 전환할 수 있는 사업 모델을 확대하겠다는 뜻으로도 해석된다.
LH의 직접 시행 물량은 연간 최소 6만 5000가구+알파가 될 것으로 예상된다. LH는 올해 업무 계획에서 “총 6만 5000가구를 자체 건설하겠다”고 밝힌 바 있다. 이에 더해 올해 민간 참여 공공분양 물량이 2만 7000가구인데 이 둘을 합친다면 매년 최소 10만 가구 이상의 LH 직접 시공·건설 물량이 공급될 것으로 추정된다.
하지만 문제는 LH의 재무구조다. LH는 택지 조성 사업에서 수익을 남겨 적자를 보고 있는 임대 사업의 손실을 메꾸는 방식의 구조를 갖고 있기 때문이다. 실제 공공 임대 사업비는 한 가구당 3억 2000만 원으로 한 가구 건설마다 1억 1000만 원가량의 적자가 발생하고 있는 것으로 알려졌다. 공사비가 상승했는데 불구하고 시세 대비 낮은 임대료를 받고 있어서다. LH의 부채 총계는 2020년 129조 원에서 2024년 160조 원으로 가파르게 치솟고 있다. 결국 공공주택 사업을 확대한다면 LH의 적자 확대→회사채 발행→ 원가율 상승 등의 악순환에 빠질 수밖에 없다.
이 때문에 LH의 공공주택 사업을 확대하기 위해서는 LH의 부채비율 목표 향상, 자본금 확대, 주택도시기금 확대 등의 후속 조치가 필수적이다. 국회 국토교통위원회 관계자는 “LH의 부채비율 관리 목표 수치를 높여주는 방안이 논의됐다 흐지부지됐다”며 “이 대통령이 LH의 공공성을 강조한 만큼 부채비율 목표를 높이고 LH에 지원하는 주택도시기금 확대 등의 후속 조치가 뒤따라야 할 것”이라고 설명했다.
정부와 LH가 주도적으로 공공주택 물량을 공급한다 해도 수요가 뒤따를지도 미지수다. 건설 업계 관계자는 “브랜드 신축 아파트를 선호하는 시장 흐름상 공공주택의 공급이 집값 안정으로 이어질지는 미지수”라고 내다봤다.
국토부는 LH 개혁 방안을 준비하고 있다. 국토부 관계자는 “대통령의 말씀 이후 LH의 공공성을 높이는 방향으로 구조 개혁안을 준비하고 있다”며 “조만간 발표할 예정”이라고 설명했다.
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