이달부터 투기과열지구로 묶인 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파구)·용산구에서도 전용 85㎡ 이하 청약 물량에 대해 추첨제로 당첨자를 뽑으면서 예비 청약자들의 관심이 집중되고 있다. 강남권에서 분양되는 아파트는 기본적으로 분양가가 다른 곳에 비해 비싸다. 하지만 규제지역으로 분양가상한제가 적용되기 때문에 주변 단지 시세 대비 낮은 수준에서 분양가가 결정될 가능성이 높다. 입지가 워낙 좋은 데다 추첨제 확대 및 최소 수 억원의 시세 차익이 기대되기 때문에 자금 동원 여력이 충분한 2030세대 들이 대거 청약에 나설 것이란 분석이다.
2일 부동산 업계에 따르면 올해 강남 3구에서 분양이 예정된 곳은 총 10개 단지(1만1720가구)다. 이중 일반에 공급되는 물량은 약 2478가구다. 주요 단지를 보면 상반기에 강남구 청담동 ‘청담르엘’이 176가구, 7월 송파구 문정동 ‘힐스테이트e편한세상문정’이 296가구 분양을 준비중이며 하반기에는 서초구 방배동 ‘래미안원페를라’(일반분양 497가구) 등이 예정돼 있다. 이 중 상당수 물량은 수요가 높은 85㎡이하 중소형이다.
올해 강남권 분양 단지에 더욱 관심이 쏠리는 것은 청약 가점과 상관없이 추첨으로 아파트를 분양 받을 수 있기 때문이다. 지금까지 투기과열지구에서 전용 85㎡ 이하는 100% 가점제로 입주자를 선정했는데 국토교통부의 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정에 따라 이달부터 전용 60㎡ 미만은 전체의 60%, 전용 60~85㎡ 이하는 전체의 30%가 추첨제로 공급된다. 이에 상대적으로 무주택기간이 짧고, 부양가족이 적은 2030세대의 당첨기회가 커졌다. 규제지역이라 청약통장 가입기간 2년을 채운 세대주면 1순위 자격을 받을 수 있다.
특히 강남은 규제지역이라 분양가상한제가 적용돼 주변 시세보다 분양가가 최대 수억원 낮게 책정될 것으로 보인다. 지금까지 3.3㎡당 최고의 분양가는 2021년 분양한 서초구 반포동 ‘래미안원베일리’의 5653만원 이었지만 최근 원자재값 상승 등으로 공사비가 급증해 올해 분양되는 강남권 아파트 분양가는 이를 웃돌 가능성이 높다. 그럼에도 주변 시세 대비 분양가는 낮을 것으로 보인다. 실제로 청담르엘의 분양가가 평당 6000만원 초중반 선에서 책정될 경우 전용 59㎡의 일반 분양가는 17억, 84㎡는 23억원 수준인데 주변 단지인 ‘청담자이’의 전용 82㎡ 가 최근 28억5000만원에 거래된 점을 고려하면 약 5억원의 차익이 기대되는 셈이다. 하반기 분양이 예정된 서초구 반포동 ‘래미안원펜타스(신반포 15차 재건축)’도 분양가가 6000만원 초중반 선에서 결정될 경우 주변 ‘아크로리버파크’보다 10억원 가량 저렴할 것이란 분석이다.
자금조달 여건도 좋아졌다. 지난달부터 중도금 대출이 가능한 분양가 상한선이 없어져서 강남 아파트도 중도금 대출을 받을 수 있다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “강남권 분양 단지 중 일반분양 물량이 많은 ‘래미안원페를라(방배6구역 재건축)’나 한강변에 위치해 입지가 좋은 ‘청담르엘’ 등으로 특히 관심이 몰릴 것”이라고 말했다.
주의할 점도 있다. 분양가가 시세 대비 메리트가 있지만 철저한 자금 조달 계획 없이 청약에 뛰어들 경우 낭패를 볼 수 있다. 토지거래허가구역일 경우에는 실거주 요건이 있고, 당국의 자금 출처 조사에도 대비해야 한다. 여경희 부동산R114 연구원은 “강남권은 분양가가 비싼편인만큼 자금 계획을 꼼꼼히 따져서, 계약금, 중도금, 잔금 등 시기에 맞게 납부가 가능한지를 고려해서 청약 지원에 나설 필요가 있다”고 말했다.
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