문재인 정부 들어 부동산 대책이 25차례 바뀌는 동안 양도세 관련 세법은 다섯 차례 변경됐다. 여러 차례의 법령 개정을 거치며 양도세 규정은 일반 납세자 뿐 아니라 세무 전문가들조차 헷갈리는 법이 됐다. 특히 지난 2월 17일 개정된 양도세 관련 '최종 1주택 보유기간 기산일' 규정은 세금 집행을 두고 기획재정부와 실제 집행 기관인 국세청의 입장이 서로 달라 시장의 혼란을 빚었을 정도였다. 결국 납세자들의 시름만 더욱 깊어진 꼴이 되고 말았다.
이처럼 복잡한 양도세 관련 고민을 해결하기 위해 ‘집슐랭 흥신소 보이는 라디오’가 법무법인 정향의 김예림 부동산 전문 변호사(이하 김 변호사)·김제경 투미부동산컨설팅 소장(이하 김 소장)으로부터 최종 1주택 요건에 대한 자세한 이야기를 나눠봤다.
세대 분리 후 주택 매도, 1세대 1주택 비과세 가능할까요?
이번 주 사연은 분양권을 소유한 자녀가 독립한 이후 소유 및 거주 중인 주택을 매도하려는 중년 부부의 사연이었다. 부부는 남편 명의의 주택에서 10년 간 거주했고 현재 세대원인 자녀는 내년 7월 완공 예정인 오피스텔 분양권을 소유하고 있었다. 사연자는 2023년 자녀가 독립한 후 2026년 남편 명의의 주택을 매도할 계획인데 최종 1주택 요건을 충족해 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있을지에 대한 질문을 담은 사연을 보내왔다.
까다로운 최종 1주택 요건, 다주택자는 더욱 꼼꼼히 살펴봐야
김 소장은 질문에 답하기에 앞서 양도 소득세 관련 ‘최종 1주택’ 개념에 대해 설명했다. 김 소장은 “최종 1주택이 무엇인지 모르는 분들이 많을 것”이라며 “이를 알기 위해서는 소득세 법 시행령 154조 5항 규정을 보면 된다”고 운을 뗐다. 현재 세법 상 1세대 1주택 요건을 충족하는 사람은 양도소득세 비과세를 적용 받을 수 있다. 1세대 1주택 비과세 규정 중 2021년부터 도입된 최종 1주택 규정은 다주택자가 다른 주택을 모두 양도하고 1주택만 남기면 1주택이 된 날부터 보유 기간 2년을 새로 기산한다는 규정이다.
김 소장은 이를 알기 쉽게 주택 A와 B를 보유하고 있는 2주택자를 예시로 들어 설명했다. 그는 A 주택과 B주택을 보유하고 있던 2주택자가 2023년 1월 1일 B주택을 처분한다면 2년 후인 2025년 1월 1일에 비로소 최종 1주택자가 된다고 설명했다. 뿐만 아니라 만약 A주택이 2017년 8.2대책 이후 취득한 주택이라면 보유 기간 동안 실거주를 해야만 비과세 혜택을 받을 수 있다는 점도 언급했다. 김 소장은 “다주택자는 최종 1주택 요건을 충족하는 것이 매우 까다롭다는 점을 항상 유의해야 한다”고 강조했다.
세대 분리는 최종 1주택 요건과 관계 없어
김 소장은 해당 사연의 쟁점은 ‘세대 분리 시 최종 1주택 적용 여부'라며 “세대 분리는 최종 1주택과 상관이 없다’”고 말했다. 지난 2월 17일 개정된 최종 1주택 규정은 다른 주택을 ‘양도’하는 경우 적용하던 것을 다른 주택을 ‘처분(양도, 증여 및 용도 변경)하는 경우로 범위를 확대했다. 김 소장은 최종 1주택 규정의 개정 내용을 언급하며 “이 사연에선 처음부터 남편과 자녀가 각각 한 채의 주택을 소유했기 때문에 최종 1주택 규정의 ‘처분’(양도, 증여 및 용도 변경)과 관련이 없다"고 설명했다. 그는 “따라서 자녀와 세대 분리가 된 직후에 남편 명의의 주택을 처분해도 즉시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능하다”고 말했다.
#이어지는 8편에서는 지난 달 22일 라이브 방송에서 다뤘던 두 번째 사연인 ‘보증금 반환 관련 특약’에 대해 다룰 예정이다.
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
