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[영상] 일반분양분만 1,641세대? 실수요자 몰릴 '강북 최대어' 이문3구역 재개발 집중분석

3-1·3-2구역, 용적률의 효율적 활용 위해 ‘결합 재개발’ 선보여

수요자 선호 높은 브랜드 단지에 ‘초역세권’ 입지까지 갖춰

청량리 교통호재 직수혜, 인근 대단지 아파트 줄줄이 분양… 그야말로 ‘천지개벽’

조합원 입주권 시세 12억 원까지… 인근 시세와 비교하면 합리적?








올해 서울에서 ‘분양 가뭄’이 지속되고 있다. 수요자들의 관심이 높은 둔촌주공 재건축(일반분양 4,786가구), 방배 5구역(일반분양 1,686가구) 등 대단지 사업장들의 분양 일정이 일반분양가 산정 문제 ·조합 내부 갈등 등으로 줄줄이 연기됐기 때문이다. 엎친 데 덮친 격으로 정부·금융 당국의 세금, 대출 규제, 금리 인상 등이 무주택자들의 피로감을 키우고 있다.

이런 상황에서 사업 지연 문제를 딛고 지난 10월 26일 착공 허가를 받은 ‘강북 최대어’ 이문3구역 재개발에 대한 관심이 높아지고 있다. 이문3구역 재개발은 1만 2,000여 가구 규모인 이문휘경뉴타운 중에서도 손꼽히는 규모를 가진 정비 사업이다. 총 공급 물량 4,321세대 중 일반분양분이 1,641세대에 달해 ‘강북 재건축 최대어’로 꼽히고 있다. 업계에서는 착공 후 후속 절차를 빠르게 진행할 경우 내년 1월 분양도 가능할 것으로 보고 있다. 이 경우 이문3구역은 이문휘경뉴타운 내에서 가장 빠르게 분양을 시작하는 사업지가 된다. ‘빠르게 분양 받을 수 있는 대단지’라는 매력적인 타이틀로 최근 주택 실수요자들의 관심이 집중되고 있다.

서울경제 부동산 매체 ‘집슐랭’은 부동산 전문가 양지영 양지영R&C 연구소장과 함께 분양 단지 분석 프로그램 ‘입주심사’를 통해 대규모 청약을 앞둔 이문3구역 재개발 사업 장단점에 대해 분석해 봤다.

3-1구역과 3-2구역, 용적률의 효율적 활용을 위해 ‘결합 재개발’ 선보여





이문3구역은 일반 정비 사업과 달리 2개 구역(3-1구역, 3-2구역)으로 나눠 고밀도와 저밀도 개발을 동시에 진행하는 ‘결합 재개발’ 방식을 채택했다. 고도 제한으로 남은 3-2구역의 용적률을 3-1구역에 내주고 이를 통해 발생한 3-1구역의 수익을 3-2구역과 나누는 형태이다.

이문3-1구역에는 지하 6층부터 41층까지 18개 동에 임대와 공공 임대 1,310세대를 포함해 총 4,169세대가 들어선다. 이문3-2구역은 지하 1층부터 지상 7층까지 총 152세대로 지어질 예정이다.

수요자 선호 높은 브랜드 단지에 ‘초역세권’ 입지까지 갖춰





이문3구역 재개발의 시공을 맡은 GS건설과 HDC현대산업개발은 국토교통부에서 시행한 2021년 시공능력평가에서 각각 3위와 9위를 차지했다. GS건설은 지난해 4위에서 한 단계 상승했으며 HDC현대산업개발은 그 자리를 지켰다. 단지명에 두 시공사의 아파트 브랜드 아이파크와 자이가 사용돼 주택 실수요자들의 선호도는 더욱 높아질 전망이다.

이문3구역의 대부분을 차지하는 이문3-1구역은 외대앞역에 붙어 있는 것이나 마찬가지인 ‘초역세권’이다. 대규모 단지의 특성상 특정 동 호수가 외대앞역과 멀어지는 경우에도 신이문역과 가까워져 대부분의 동 호수가 역세권이라는 메리트를 갖는다.



청량리 교통 호재 직수혜, 인근 대단지 아파트 줄줄이 분양… 그야말로 ‘천지개벽’





이문3-1구역이 위치한 외대앞역에서 두 정거장만 이동하면 ‘청량리에 개집이라도 사놓을걸’이라는 우스갯소리가 전해지는 청량리역이 있다. 청량리역은 현재 서울 지하철 1호선·수인분당선·경의중앙선 등 7개의 철도 노선을 이용할 수 있고 향후 GTX-B·GTX-C 노선 등이 예정돼 총 10개의 철도 노선을 이용할 수 있게 된다. 청량리역 일대가 서울 동북권의 진정한 교통 중심지로 거듭나는 것이다. 더불어 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65, 한양수자인 192 등 정비 사업도 활발히 진행 중이라 인근 생활 인프라가 크게 향상될 전망이다. 이같은 청량리역 일대의 개발 사업은 인근에 위치한 이문3구역 일대에 무시할 수 없는 호재로 작용할 것으로 보인다.

이문3구역을 주목할 점은 또 있다. 이문휘경뉴타운 내 타 구역들도 정비 사업에 탄력이 붙어 개발 시너지를 기대할 수 있다는 점이다. 이문1구역은 내년 상반기 2,904세대에 달하는 래미안 대단지 분양을 시작할 예정이며 이문4구역도 사업에 속도가 붙었다. 휘경동 사업지는 사업시행인가 단계인 휘경3구역을 제외하고 모두 입주가 완료됐다. 남은 구역들이 입주를 완료하면 1만 2,000여 가구 규모의 뉴타운이 완성돼 외대, 경희대를 중심으로 형성된 대학가 상권이 이문동과 휘경동으로 확장될 것으로 보인다.

양 소장은 “뉴타운이 주목 받는 이유는 그 규모가 크기 때문”이라며 “단지의 규모에 맞춰 여러 생활 인프라가 많이 확보될 것”이라며 뉴타운의 장점에 대해 언급했다.

조합원 입주권 시세 12억 원까지… 인근 시세와 비교하면 합리적?





이문3구역의 조합원 입주권 시세는 전용 면적 84㎡ 기준 11~12억 원(11월 초 기준)으로 형성돼있다. 조합원 평균 분양가가 5억 원인 것을 감안하면 이미 6억 원 정도의 프리미엄이 붙었다. 양 소장은 “조합원 추가 분담금까지 고려하면 시세가 14억 원까지 올라갈 것”이라며 이문3구역 입주권의 추가적 가격 상승을 점치면서도 “전농답십리뉴타운의 같은 평형대 시세가 16~17억 원 선인 것을 고려하면 현 시세를 그리 높게 볼 수는 없다”라고 덧붙였다.

양 소장은 끝으로 “여러 입지 호재가 예정돼있어 장기적으로 보면 매력적이지만 당장 무언가를 얻으려고 한다면 재고해야 한다”며 신중한 선택을 독려했다.
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