MZ세대 사이에서 ‘이생집망(이번 생에 집 사기는 망했다)’이라는 곡소리가 터져 나온다. 치솟는 집값 속에서 다른 세대에 비해 비교적 자금 동원 여력이 충분하지 않은 MZ세대의 절망적 상황을 빗댄 표현이다. ‘혼돈의 2021년 부동산 시장’에서 MZ세대는 어떤 방법으로 집을 마련해야 할까. 이런 상황에 대해 부동산 전문가인 윤수민 NH농협은행 ALL100 자문센터 부동산 전문위원은 “공부하면 집을 구매할 수 있다”고 말한다.
청약, 당첨 확률 계산해보고 희망 없으면 직접 구매로 전략 바꿔야
올해 1~5월까지 민간분양 아파트의 청약 당첨 가점 평균 커트라인은 전국 32점, 수도권 41점, 비수도권 26점이다. 지역별로는 서울 60점, 세종 59점, 대전 50점, 인천 47점, 제주·울산 39점 순으로 집계됐다. 결국 MZ세대는 2인 가족 기준(10점)으로 무주택기간을 15년 이상 유지(32점)하고 청약 통장에 15년 이상(17점) 투자해도 서울에 집 하나 마련하기 어려운 실정이다. 그렇다면 MZ세대는 청약 당첨을 기다리는 것과 매매하는 것 중 무엇을 선택해야 할까.
어려운 청약 당첨을 두고 윤 위원은 “청약 당첨 확률을 계산해 보고 희망이 없으면 집을 구매하는 것이 낫다”고 말했다. 그러나 그는 “단적으로 얘기할 수는 없기 때문에 지역별로 나누어 ‘내가 당첨권에 속해있는지 아닌지’부터 파악해야 한다”고 조언했다. 만일 본인의 청약 가점이 30점인데 서울에 집을 구매하고 싶다면 당첨 확률이 적으니 청약 대신 다른 방법을 알아보라는 것이다.
이어서 그는 수요자 각자의 상황도 고려해야 한다고 덧붙였다. 윤 위원의 설명에 따르면 만일 ▲청약 가점이 턱없이 부족하고 ▲현재 집을 반드시 구매해야 한다면 청약 당첨을 기다리지 말고 집을 매매하는 것이 낫다.
‘비아파트 상품으로 선회?’…실패 피할 수 있는 여러 방법 고려해야
이에 윤 위원은 “아파트가 반드시 정답은 아니”라며 “아파트를 대체할 수 있는 주거 시설에 들어가면 괜찮다”고 추가적인 방법을 제시했다. 아파트형 오피스텔 같은 주거시설은 실거주가 가능하지만 아파트에 비해 상대적으로 가격이 저렴하다. 그러니 우선 아파트형 오피스텔에 거주해 주거 안정성을 확보하고 자산을 증식한 뒤 아파트를 구매하라는 것이다. 덧붙여 그는 “아파트형 오피스텔에 거주할 시 되도록 대단지로 갈 것”을 추천했다. 대단지의 기준은 세 동 이상으로 구성된 오피스텔 단지 또는 아파트에 붙어있는 아파트형 오피스텔을 말한다. 윤 위원이 대단지를 추천하는 이유는 추종하는 시세의 아파트가 있기 때문이다. 실거주 84㎡의 아파트형 오피스텔은 다른 인근 지역의 59㎡의 아파트와 가격대가 거의 비슷하기 때문에 훗날 비슷한 규모의 아파트로 언제든지 이동이 가능해 거래를 할 때 불확실성이 해소되는 장점이 있다.
또한 그는 같은 이유로 투자 목적으로 신축 빌라 등을 매입하는 것은 위험할 수도 있다는 의견을 비쳤다. 신축 빌라는 분양 초기에 분양가가 일반에 공개되지 않아 추종하는 실거래가를 알 수 없기 때문이다. 따라서 주변 시세를 크게 웃도는 전셋값으로 소위 ‘깡통전세 피해자’로 전락할 수 있는 가능성이 있다. 실제로 주택도시보증공사(HUG)는 최근 2030세대를 중심으로 급증하는 깡통전세 피해 등 전세 사기를 방지하기 위해 ‘전세사기 예방센터’를 설립하는 등 비상 대응 계획을 수립했다. HUG는 센터를 통해 사회초년생·신혼부부 등을 대상으로 전세 사기 유형, 전세보증금반환보증 가입 절차 및 주택가격·부동산 등기부등본 확인 방법 등의 정보를 제공하며 안전한 전세 계약을 도울 전망이다.
부동산 공급은 단기적으로는 ‘매물 지표’, 장기적으로는 ‘분양이나 입주 물량 데이터’를 봐야…
주택을 현명하게 구입하기 위해서는 부동산 시장의 흐름을 알아야 한다. 어떤 지표로 어떤 부동산 흐름을 읽을 수 있을까.
윤 위원은 단기적인 공급의 증감을 살펴볼 수 있는 데이터로 ‘지역별 매물 지표’를, 장기적으로는 ‘분양’이나 ‘입주 물량 데이터’를 추천했다. 수요·공급 법칙에 따라 매물 증가는 공급이 많다는 신호이기 때문이다.
수요 측면에서는 단기적으로 ‘수급 지수’를 통해 방향성을 살필 것을, 장기적으로는 ‘수요 통화량’이나 ‘국민 소득’ 등 거시적인 변수들을 지켜볼 것을 추천했다.
또한 윤 위원은 일부 부동산 전문가들이 사용하는 인허가 물량 데이터에 대해서는 2030세대가 어떤 지표로 활용하기에는 무리가 있다고 설명했다. 그는 “인허가물량의 경우 실제 상품으로 공급될 때까지 상당한 시간이 필요하다”며 “확인했을 때 나쁠 것은 없겠지만 이를 통해 부동산 경험이 부족한 2030세대가 내 집 마련 데이터로 사용하기는 어려울 것”이라고 말했다.
끝으로 윤 위원은 투자 목적으로 주택을 구매할 시 유의할 점으로 매도 시기를 계획해야 한다고 강조했다. 그는 “부동산은 잘 팔기가 어렵다”며 “초기에 일정 수익률을 설정하고 해당 수익률을 달성했을 때 매도를 통해 정리해야 비교적 잘 팔았다고 할 수 있다”고 말했다.
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