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[친절한 IB씨] '이런 공모는 본 적이 없다'···업계가 보는 화천대유

수익 12% 초과하면 반씩 나누는 게 기본

당시에도 강남 빼고 가장 좋은 땅으로 알려져

화천 대유 사건이 업계 먹칠 우려





성남 대장동 도시개발사업 의혹으로 시끄럽습니다. 이번 주 친절한 IB씨는 실제 도시개발사업을 해본 부동산 금융 업계의 여러 전문가들에게 이번 사건에 대해 물었습니다. 이들은 “일반적인 개발 사업과 완전히 다르다. 화천대유에 이익을 몰아준 특이한 거래”라고 말했습니다. 이들은 화천대유가 업계에 먹칠을 했다고 비판했습니다.

사진 설명


①12% 초과 이익 환수는 기본=대장동 개발이 문제가 된 이유는 예상보다 커진 이익을 사업의 최대 주주인 성남도시개발공사나 2대 주주인 금융사가 아닌 지분 0.99%의 화천대유와 6%의 천하동인이 가져갔다는 점이죠. 솔직히 ‘저런 사업이라면 나도 하고 싶다’는 생각 다들 하실 겁니다. 하지만 대규모 도시개발을 민관 합동으로 했던 2000년대 초반부터 이익이 12%를 초과하면 민관이 반씩 나누는 게 일반적이었습니다. 오히려 사업성이 좋은 경우 사업권을 따고 계약을 맺은 후에도 지방자치단체에서 ‘더 많은 이익을 내놓아라 그렇지 않으면 사업권을 뺏겠다’ 고 압박하기까지 합니다.

2006년 시작한 인천 송도 신도시는 해외 자본을 끌어온 민관합동 개발이었습니다. 그 때도 15% 초과 이익을 절반으로 나누기로 했다가, 이후 상황이 좋아지자 인천광역시가 요구해 12%초과로 낮췄습니다. 송도 신도시에는 지금도 새 아파트가 올라가고 있고, 12% 이상 수익을 인천시가 가져가고 있습니다.

송도신도시는 유난히 공원이 많은데요, 민관 합동 개발의 잘된 사례도 꼽힙니다.


2008년 부산시 문현동 부산국제금융단지에서는 12%초과 수익은 전부 관에서 가져가도록 공모 당시 설계했습니다. 그러다가 민간에서 문제를 제기해서 절반씩 나누는 것으로 바뀌었습니다.

2016년 뉴스테이 사업은 임대 주택을 중산층에 제공하겠다는 주택 공급 정책이었습니다. 그러나 임대 기간 동안에는 8년 이상 수익이 나지 않기 때문에 건설사나 금융사들이 참여하지 않았습니다. 그래서 첫 사업에는 정부는 수익 4%만 가져가고 금융사는 15%, 건설사는 20~50%을 가져가게 짰습니다. 그러다 사업이 잘 되자 다음 사업부터는 초과 수익은 정부가 가져가는 것으로 바뀌었습니다. 입찰 경쟁이 치열해지면서 업계 스스로 그런 조건을 내건 것입니다.

부산시 문현동 부산국제금융단지


뉴스테이 사업의 하나였던 호매실 단지


2015년 공모했던 성남 대장동 사업만 초과 수익을 전부 화천대유와 천하동인이 가져가게 짠 셈입니다.

②갑을이 바뀐 성남시와 화천대유=대장동 도시개발은 시행사(PFV)인 성남의 뜰에 성남도시개발공사와 하나은행 등 금융사, 그리고 화천대유와 천하동인이 출자하고, 주식회사 화천대유자산관리가 자산관리회사(AMC) 역할을 합니다.



성남의 뜰에 성남도시개발공사는 50% +1주, 금융사는 43% 천하동인은 6% 화천대유는 0.99%를 출자했습니다. 보통은 시행사 출자 비중 대로 자산관리회사에 출자합니다. 즉 성남도시개발공사와 금융사는 주식회사 화천대유에도 지분율 50%+1과 43%를 가져야 합니다.

성남도시개발공사는 사업의 주인이기 때문에 몸통(성남의 뜰)뿐만 아니라 팔다리(화천대유)까지 갖는 것입니다. 그러나 주식회사 화천대유의 지분 100%는 김만배 개인이 갖고 있습니다.

일반적인 민관합동 사업은 성남의 뜰과 화천대유의 대표이사도 관에서 맡는 경우가 대부분입니다. 그러나 성남의 뜰이나 화천대유의 대표는 모두 화천대유 관련자가 맡았습니다. 성남도시개발공사가 초과수익 환수 조항을 넣지 못한 배경은 이처럼 갑을이 바뀐 지분 관계에 있습니다.



③강남 빼고 제일 좋은 입지에 토지 수용 문제도 없었는데=2015년 당시에도 건설사와 금융사 사이에서 성남 대장동 사업은 알짜로 통했습니다. “강남 빼고 제일 좋은 입지에 성남도시개발공사가 50% 지분을 가졌기 때문에 리스크는 0”이라고 합니다. 즉 최대 위험인 입지와 토지 수용 문제를 성남시에서 해결하는 구조입니다.

도시개발 사업은 논과 밭 등 맹지를 사서 도로 등 기반 시설을 닦고 그 땅을 건설사 등이 사서 아파트를 지어 분양합니다. 성남도시개발공사가 성남의 뜰 지분 50% 이상을 갖게 되면서 이 사업을 공공의 이름으로 토지를 사실상 강제 수용할 수 있게 됐습니다.

당시 이 사업에는 성남시가 민간의 과도한 수익을 막겠다며 건설사의 참여를 막았습니다. 결과적으로 성남도시개발공사 이외에 금융사와 비금융사인 화천대유만 참여했는데, 금융사는 토지를 가질 수 없으므로 화천대유가 토지 소유권을 갖고 일부 팔아서 막대한 수익을 보고, 일부에는 아파트를 지어 분양하면서 수익을 냈습니다. 이익이 건설사로 넘어가는 건 막았지만, 공공에 가지 못하고 화천대유에 갔습니다.

성남시에서는 모두 5,500억 원의 이득을 가져왔다고 말합니다. 그러나 정확히 따지면 1,822억 원이고 나머지는 공원 등 각종 기반시설을 기부채납한 것으로 누가 되었어도 제공하는 내용입니다. 게다가 실제 대장동에 입주한 주민들은 공원, 놀이터, 가로수 등 기반 시설이 너무 열악해서 다른 신도시와 비교된다고 말합니다. 대장동 송전탑 논란만 해도 이렇게 수익이 많이 난다면 그 돈으로 송전탑을 모두 지중화하는 게 당연하다는 게 업계 얘기입니다. 그러나 성남의 뜰은 민원을 제기한 주민과 소송을 벌이고, 무혐의가 나자 다시 고발했습니다.

대장동에 있는 송전탑입니다. 이걸 땅에 묻는 지중화 작업은 공모 당시부터 조건으로 내거는 게 당연하고 그렇지 않더라도 민간으로 수익이 돌아가는 상황에서 추가해야 한다는 게 업계 얘기입니다. 지금은 절반만 지중화하도록 계획이 잡혀 있습니다.


이제 화살은 검찰로 넘어갔습니다. 업계에서는 공모 과정을 살펴봐야 한다고 말합니다. 민관 합동 사업에서 가장 중요한 기준은 얼마나 많은 이익을 공공에 돌려주느냐 였습니다. 그러나 성남도시개발공사의 공모지침서를 보면, 이 부분에 대한 내용이 한 페이지입니다. 업계에서는 너무 허술하다고 말합니다. 도시개발은 택지 조성 사업이어서 보통 택지를 매각할 수 있다는 조항만 넣습니다. 그런데 이 사업은 택지도 매각할 수 있고 건물도 매각할 수 있다고 되어 있습니다. 택지 조성 뿐 아니라 분양 사업의 길도 열어둔 것입니다.

가장 중요한 것은 선정 과정입니다. 보통 선정 위원들은 선정 이유를 자필로 적습니다. LH등 공기업은 후보를 모두 불러서 선정 이유를 공개하기도 합니다. 그런데 이번 사업에서는 이런 절차가 모두 없었습니다. 왜 없었고 왜 더 많은 기부채납을 약속한 다른 후보를 제치고 성남의 뜰을 뽑았는지 밝히는 게 ‘화천대유는 누구 것이냐'는 세간의 질문을 푸는 첫 단추겠죠.
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