집값 고공행진으로 ‘청약열풍’이 전국적으로 거센 가운데 미분양 위기에 처한 지역이 있다. 지난 3월에 이어 7월에도 미분양관리지역으로 재선정된 광양시다. 현재 광양시의 미분양 물량은 총 517세대로 공실 아파트가 속출하고 있다. 그럼에도 불구하고 포스코건설은 광양시 황금지구 1-1블록에 더샵 광양 베이센트를 분양한다고 전했다.
수도권 보다 지방의 인구감소가 심각한 상황 속에 미분양 세대의 증가는 당연하다고 느낄 수 있지만 도시와경제의 송승현 대표와 주용남 소장은 “외적인 요인이 있다”며 “다른 지역에서는 나타나지 않는 심각한 부분이 있다”고 평가했다.
제철 산업 불황 여파로 인해 ‘인구 감소’ 직격탄 맞은 광양시
인구는 대부분 부동산 시세에 상승작용으로 나타나는 경우가 많지만 광양시는 예외다. 인구 통계를 살펴보면 지난 2019년 말 대비 올해 6월 전라남도는 -1.49%의 감소세를 기록을 하고 있다. 그 가운데 광양시는 전라남도 결과의 2.6배에 달하는 -3.93%를 기록했다. 6,159명의 인구가 줄어들면서 전라남도 전체에서도 눈에 띄는 인구 감소를 보이고 있다.
이러한 현상의 이유로 주 소장은 ‘제철 산업의 경기 악화’를 뽑았다. 최근 몇 년간 발생한 구조조정과 인력감축이 광양시 전체의 인구 감소를 야기시킨 것이다. 주 소장은 “부동산의 향배를 논할 때 있어서 굉장히 치명타가 될 수 있는 성격의 인구 감소”라고 평가했다.
인구는 자꾸만 줄어드는데, 주택 공급은 줄줄이 계속돼
인구 감소에 대한 대응이 필요한 상황에서 현실적인 공급 계획이 세워지고 있는지 살펴봤다. 광양 베이센트가 분양을 앞두고 있는 황금지구를 포함해 광양시의 총 9개 지구에 도합 3만 8,500여세대와 10만 4,000여명을 계획하고 있다.
이에 송 대표는 “지금 광양시 총 인구가 약 15만명인데 신규택지에 새롭게 10만명을 반영하는 게 현실적인지 의문"이라고 우려를 표했다. 주 소장은” 광양시의 도시기본계획을 살펴보면 2020년 인구수 28만명을 목표로 했는데 2021년 현재 15만명을 기록했다”며 “10만명의 인구를 담는 도시개발 사업은 문제가 발생할 수밖에 없다”고 지적했다.
더샵 광양 베이센트가 들어서는 황금지구 상황도 마찬가지다. 앞서 분양이 진행된 광양 푸르지오 더 센트럴의 경우 102세대의 미계약분을 남긴 상태에서 여전히 6,120세대가 대기 중이다. 이 세대에 예정된 인구만 해도 1만 6,840명이나 된다. 주 소장은 “2019년 말부터 현재까지 인구가 6,000명 이상 줄고 있는 광양시에 황금지구 안에만 1만 6,800명의 인구가 들어올 수 있을지 상당히 미지수”라고 분석했다.
수도권보다 높은 상업용지비율…황금지구 ‘현실 직시’ 제로
경기 불화 속에서 황금지구의 상업용지 비율은 무려 11%에 달한다. 서울 수도권에서도 11%까지 상업용지 비율이 책정된 곳이 거의 없다. 두 전문가는 과도한 상업용지로 인해 목표했던 상업 시설이나 업무 시설이 들어오기 어렵다는 입장이다. 주 소장은 “황금지구는 학교가 언제 설립될지 알 수도 없다”며 “상업시설을 비롯한 기반시설이 잘 마련된 구도심을 주거 지역으로 선택하는 것이 낫다”는 입장을 밝혔다.
더샵 광양베이센트는 황금지구와 황금산업단지의 접근성을 장점으로 내세우고 있다. 실제로 황금산업단지와의 지리적인 접근성이 좋기 때문에 긍정적인 시너지 효과가 가능해 보인다.
하지만 광양만권 경제자유구역청에 따르면 2013년 실시계획인가 이후 현재까지 사업 대상지 총 111만여㎡ 중에서 현재까지 61만 7,000㎡ 이상이 미분양으로 남아있다. 토지의 55.3%가 미분양 상태인 것이다. 이에 주 소장은 “산업단지가 언제 조성될지 아무도 알 수 없는 상태에서 직주근접의 프리미엄이 예상된다는 말은 추상적”이라고 평가했다.
*다음 집슐랭가이드에선 더샵 광양 베이센트의 분양가에 대해 살펴볼 예정이다.
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
