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[영상] 20년 부동산 초고수의 '뼈 있는 조언', "7단계 사이클 알면 부동산이 보인다"

"현재는 확산기와 급등기의 중간 단계…더욱 신중해야"

"하락기를 대비하려면 청약경쟁률 예의주시해야"

'상승기에 대한 무조건적인 맹신은 '하우스푸어'로의 전락 이끌어"








아파트 거래절벽이 계속되는 가운데 서울 집값 상승률 곡선이 꺾일 줄 모르고 우상향을 계속하고 있다. 지난 17일 한국부동산원에 따르면 6월 둘째 주(14일 기준) 서울의 아파트값 상승폭이 0.12%로 지난주(0.11%)보다 확대된 것으로 나타났다. 이로서 서울 아파트값은 최근 5주 연속 0.1%대 상승률을 이어가고 있다.

전체적으로 상승세가 이어지는 분위기임에도 한 편에서는 ‘곧 하락기가 올 것이다’, ‘역대 최악의 버블이 터질 것’이라는 의견이 꾸준히 힘을 얻고 있다. 지방 일부 지역의 청약 경쟁률이 감소하고 미분양까지 나오고 있는 단지가 관찰돼 곧 수도권에서도 비슷한 현상이 나타날 것이라는 전망도 보인다.

누구의 말이 옳은지가 명확하지 않은 가운데 무주택자들과 일부 다주택자들의 고민은 갈수록 깊어가고 있다.

이에 서울경제 부동산 매체 ‘집슐랭’이 ‘부동산 상승 신호, 하락 신호’의 저자 ‘부룡’ 신현강 대표와 함께 현재 부동산 시장의 전반적 흐름과 그에 대한 대응법에 대해 알아봤다.

●자본주의 시장 아래 필연적인 부동산 사이클





“부동산 시장도 일반 자산 시장처럼 사이클이 존재한다”고 보는 신현강 대표는 과거보다 복잡해진 현재 부동산 시장의 흐름을 설명하기 위해 총 7단계로 이루어진 부동산 사이클을 설명했다.

신 대표의 말에 따르면 부동산 시장은 ‘침체기’에서 ‘회복 준비기’를 거쳐 ‘회복기’를 맞이하게 되고 이 흐름은 수요의 상승을 발생시켜 ‘상승기’로 이어진다고 한다. 이 시점에 정부의 규제가 심해지며 상승세가 주변 지역으로 확산하는 ‘확산기’가 찾아오고 이는 정부의 규제와 수요의 증가가 맞물리면서 더욱 확대된다. 비조정지역 등을 포함한 외곽 지역까지 가격이 오르는 ‘급등기’에 이르는 것이다. 마지막으로 주택 보유자가 늘어나게 되고 그에 따라 공급 대비 수요가 감소하는 ‘쇠퇴기’가 찾아온다. 신 대표는 “부동산 사이클은 과거부터 공통으로 나타났던 현상”이라며 “쇠퇴기에서 다시 침체기로 이어지는 사이클의 반복 원리를 알아두어야 한다”고 강조했다.

●그렇다면 현재 시장의 단계는?





신 대표는 현재의 시장에 대해 “확산 기와 급등기가 혼재돼 나타나는 시기”라고 평가했다. 집값 상승기가 중·후반부에 접어듦에 따라 상승세의 확산이 외곽 지역의 가격 급등으로 이어지고 있다는 것이다. 이 같은 시장의 모습에 대해 신 대표는 “추격 매수에 급급한 무주택자들이 더욱 조심해야할 때”라고 경고했다. 무주택자들은 이미 가격이 많이 오른 지역을 보면서 아쉬워하기보다는 스스로 감당 가능한 가격대의 지역으로 눈을 돌려 지금이라도 주택을 구매해야 한다는 것이다. 신 대표는 또한 추격 매수에 몰두해 영끌까지 생각하고 있는 매수자들에 대해서 “앞으로 있을 금리 인상 등을 고려하지 않고 영끌을 하게 되면 하우스 푸어가 될 수도 있다”고 말하기도 했다.









●청약경쟁률로 알아보는 하락기의 신호

“하락기는 금융위기와 맞물리는 것이 아니냐”라는 물음에 대해 신 대표는 “IMF 외환 위기와 2008년 금융 위기 때만 부동산 시장이 하락세를 보였다고 생각하는 것은 착각”이라고 답했다. 신 대표는 “부동산 하락기에 대비하기 위해 시장의 수많은 경제적 지표를 전부 알 수는 없는 일”이라며 “우리가 눈여겨봐야 할 지표는 수요의 감소”라고 강조했다. 청약경쟁률의 감소, 금리 인상 등으로 나타나는 부동산 시장의 수요 감소가 하락기를 알려주는 가장 큰 신호라는 것이다.





●하락기를 대비하는 우리의 자세는?

“현재 부동산 시장의 상승세는 앞으로도 조금 더 이어질 것으로 보인다”라고 평가한 신 대표는 “그에 따라 시장의 흐름을 잊은 채 수익을 욕심내는 사람이 점점 많아질 것이다”라고 우려를 표했다. 무리하게 수익을 내다가 시장의 변화에 대처하지 못한다면 자본주의 시장의 흐름 속에서 나락으로 빠질 수도 있다는 것이다.




/강준엽 인턴기자 junyeop3395@sedaily.com
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