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[머니+ 부동산Q&A] 세분화 되는 부동산 시장 '디커플링'

■윤수민 우리은행 부동산연구실 책임연구원
지역별 아파트 가격 양극화 넘어
개별 단지까지 격차 세분화 추세

[머니+ 부동산Q&A] 세분화 되는 부동산 시장 '디커플링'

Q. 올해 부동산시장의 핵심 키워드 중 하나로 ‘디커플링(탈동조화) 현상’이 꼽혔는데, 최근 부동산 시장에서 의미하는 디커플링은 무엇인가요.

[머니+ 부동산Q&A] 세분화 되는 부동산 시장 '디커플링'

정보 생성·유통 빨라지고

의사결정 소요시간 단축

시장중심 ‘수요자’로 이동

현상 적용 범위 촘촘해져


A. 2010년 이후 주요 경제지에서 ‘탈동조화’와 ‘부동산’ 또는 ‘주택’이라는 용어가 포함된 기사는 연평균 30회 가까운 양이 작성됐습니다. 특히 2013년과 2016년 각각 90회, 61회로 많은 기사가 출고됐습니다. 2013년은 서울 아파트값이 크게 하락했던 시기로 2013년 6월 서울 주택가격이 전년 동월 대비 2.8% 하락한 반면, 대구의 주택가격은 6.4% 상승하는 등 수도권·지방간 디커플링이 나타났습니다. 반면 2016년은 양극화 이슈와 함께 강남 아파트값이 나홀로 상승하던 시기였습니다. 그런데 ‘가격 양극화’라는 의미에서 시작된 디커플링이라는 용어가 최근에는 다른 형태로 변화하고 있습니다.

‘네이버 트렌드’를 통해 디커플링의 검색 지수를 살펴보면 2016년 6월 53포인트, 2018년 12월 84포인트로 높은 수준을 기록했습니다. 서울(주로 강남 3구)의 가격 양극화가 원인이었습니다. 그런데 지난해 10월부터 최고치를 경신하더니 12월에는 최대치인 100포인트를 기록했습니다.

이 같은 현상은 테이셰이라 교수의 저서인 디커플링에 대한 관심 때문입니다. 그는 신흥 기업들이 기존 시장의 연결고리를 파괴하는 것을 디커플링이라 정의하며, 그 중심에 고객이 있다고 주장합니다. 흥미로운 사실은 현재 부동산시장에서의 디커플링은 과거의 ‘지역별·자산별 가격 양극화’보다는 테이셰이라 교수가 말하는 ‘고객 중심의 시장 세분화’에 더 가깝다는 것입니다.

최근 주택시장에서 ‘지역별·자산별 가격 양극화’는 큰 의미가 없어졌습니다. 수도권과 지방 주택가격이 서로 다른 방향으로 움직이는 것은 더 이상 특별한 현상이 아니며, 시·군·구 단위로도 주택가격이 모두 다르게 변화하고 있습니다. ‘마용성’(마포·용산·성동), ‘금관구’(금천·관악·구로), ‘수용성’(수원·용인·성남)이라는 신조어가 나타난 주된 원인에는 단기적으로 해당 지역만 가격이 급변하는 현상이 있다고 볼 수 있습니다.

그런데 이런 신조어가 이제는 ‘우선미’(대치 우방·선경·미도)나 ‘엘리트’(잠실 엘스·리센츠·트리지움)과 같이 특성이 유사한 단지들로 세분화 됐으며, 최근에는 ‘반래’(반포래미안), ‘반푸써’(반포센트럴푸르지오써밋) 등 개별 단지까지 구분되고 있습니다. 즉 과거 양극화를 의미했던 디커플링이 행정단위 등 기준에 국한되지 않는다는 것을 의미합니다. 이런 세분화가 가능해진 것은 주택시장에 관한 폭넓은 시장 정보가 빠르게 생성·유통되고, 이에 따라 의사결정에 소요되는 시간이 현저하게 줄어들었기 때문입니다. 즉 빅데이터와 프롭테크 산업등 부동산 관련 산업의 발전이 디커플링 현상을 더 세밀한 단위까지 쪼개놓았습니다.

이러한 변화는 시장이 아닌 ‘개별 수요자’의 관점에서 이뤄졌다는 점이 가장 큰 특징입니다. 부동산 산업은 시장의 중심을 공급자로부터 개별 수요자인 ‘고객’으로 이동하면서 발전했습니다. 주택을 거래하기 위해 공인중개사부터 찾아갔던 과거와 다르게, 최근 주택 수요자들은 먼저 ‘직방’,‘다방’, ‘호갱노노’와 같은 플랫폼을 확인합니다. 플랫폼을 통해 원하는 지역 및 단지의 가격과 실거래가격뿐만 아니라 학군이나 동별 일조량도 확인합니다. 또한 VR을 통해 매물의 내부도 확인할 수 있으며, 주변 시세와 비교하면서 매물의 가격이 적절한지 확인할 수 있습니다.

부동산시장에서 디커플링이 가지는 의미는 점차 변화하고 있으며 2020년에는 과거와 다른 의미로 시장을 이끌어나갈 것으로 예상됩니다. 그 중심에는 한 명의 수요자인 고객이 있으며, ‘내가 무엇을 얻고자 하는가?’라는 질문이 앞으로의 부동산시장을 새롭게 바꿔갈 것입니다.


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