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[머니+ 부동산Q&A] 뉴타운 지역 상가 투자 시 유의할 점은

<장재현 리얼투데이 본부장>
상권 안착 안돼 보수적 접근 필요
입지대비 임대료 비싼 곳 피해야
주변 대형상권과 가격비교
적정 임대료 계산해봐야
주변 배후수요 파악 위해
발품 팔아 시장조사는 필수

[머니+ 부동산Q&A] 뉴타운 지역 상가 투자 시 유의할 점은

Q. 서울 뉴타운 상가시장의 전망이 괜찮다고 들어서 장사를 해보려 하는데요. 찾아보니 장위뉴타운 인근이 상가 임대료도 저렴하고, 새로 오픈하는 가게들도 많이 생겨나 앞으로 괜찮을 것 같던데요. 뉴타운 인근 상가의 전망이 실제 밝을지 궁금합니다.

A. 최근 뉴타운 상권이 주목을 받고 있는데요. 서울에 있는 뉴타운 또는 뉴타운 해제 지역을 중심으로 상권들이 새로이 생겨나고 있습니다.

우선 1만 가구 이상의 뉴타운을 배후수요로 두고 있는 만큼 고정고객을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 대다수 뉴타운 지역은 새 아파트가 건축되면서 소비성이 강한 30~40계층이 유입됩니다. 이에 따라 다양한 업종이 생기고 상권이 활성화될 가능성도 높습니다. 또 뉴타운 해제 지역은 개발행위가 자유롭다 보니, 기존 상권의 리모델링을 통한 뉴트로 상가나 신축 상가건물이 들어서면서 새로운 상권이 형성되고 있습니다.

장위뉴타운이 대표적인 예시입니다. 현재 뉴타운 총 15개 구역 중 6개 구역은 해제가 됐고, 9개 구역은 사업추진을 완료했거나 추진 중입니다. 특히 상업시설이 몰려 있는 11구역은 6호선 돌곶이역 역세권인데다 재래시장도 위치해 유동인구가 풍부한 곳입니다. 11구역은 정비구역에서 해제된 이후 뉴트로 상가로 리모델링하거나 신축 상가들이 지어지면서 다양한 업종들이 생겨나는 중인데요. 특히 이면도로에서 상가주택 신축이나 상가 리모델링이 한창입니다.

또한 새 아파트가 입주하면서 젊은 배후고객이 풍부해지고 있습니다. 소상공인 상권분석 시스템에 따르면 장위뉴타운 11구역 일대의 주요 고객은 40대가 전체 중 29.1%로 가장 많았고, 50대 24.8%, 30대 20.2% 등으로 소비력을 갖춘 3050층이 74%나 차지하고 있습니다. 소비수준도 시도별 전체 소비수준 대비 상위 80~100% 정도입니다.

가격 측면에서도 매력은 충분해 보입니다. 상업시설 보증금은 전용면적 3.3㎡당 평균 105만원, 월세는 3.3㎡당 6만 2,000원 수준입니다. 물론 층과 위치에 따라 금액은 다를 수 있습니다. 다만 인근 미아사거리역 상권보다 2배 이상 평균 가격이 저렴한 편입니다.

하지만 이런 뉴타운 상권은 주의해야 할 사항이 많습니다. 아직 상권이 안착 되지 않은 상황이기 때문에 입지에 비해 임대료 등이 너무 높은 곳은 피해야 합니다. 주변에 대형 상권과 가격을 비교해 점포의 적정 임대료를 계산하는 것이 중요합니다.

또한 뉴타운 해제 지역들은 상가의 가시성이 나쁜 것이 단점입니다. 택지지구가 아니므로 이면도로 구석구석 주택가와 상가가 섞여 있고 길도 정비되지 않은 구불구불한 골목길들이 많이 있는 구조입니다. 도로변이 아니면 점포의 가시성이 떨어지기 때문에 고객유입이 어려울 수 있습니다. 가격도 천차만별이기 때문에 발품을 팔아 시장조사가 꼭 수반되어야 합니다. 또 업종에 따라 점포 위치나 점포 크기 등도 심사숙고해 창업에 나서야 합니다. 최근에는 온라인 마케팅이 활성화되면서 1층이나 대로변 상가가 아니어도 고객유입을 증가시키는 방법들이 많습니다. 활성화되지 않은 상권에 굳이 무리해서 비싼 상가를 들어가는 건 좋은 방법이 아닙니다.

마지막으로 아직 상권이 안정되지 않았다는 점도 고려해야 합니다. 초기 상권인 만큼 보수적인 시작에서 접근해야 합니다. 자칫 상권이 성장하지 않고 지체될 수 있기 때문인데요. 뉴타운의 경우 아파트 입주가 완료되어야 튼튼한 배후수요가 생기는 만큼, 점포 주변 배후 수요 역시 발품을 팔아 명확하게 파악해야 합니다. 특히 뉴타운이나 재개발·재건축 지정구역처럼 개발에서 해제된 지역들은 고령층들의 비중이 높을 수도 있기 때문입니다.

[머니+ 부동산Q&A] 뉴타운 지역 상가 투자 시 유의할 점은
장재현 리얼투데이 본부장


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