문재인 정부는 출범 이후 2년 반 동안 주택시장 안정화를 위한 크고 작은 대책을 열여덟 번이나 발표했다. 그중 열 번 정도가 규제였고 나머지는 규제와 공급을 동시에 하겠다는 대책이다. 이렇게 많은 대책을 내놓았지만 주택시장은 안정화되지 못하고 서울과 지방의 양극화는 더 심해졌다. 원인은 간단하다. 공급이 부족한데 수요가 많으면 가격은 상승하고 반대로 공급은 많은데 수요가 적으면 가격은 하락한다. 바로 수요·공급법칙이다.
가격이 상승하면 공급을 늘리거나 수요를 분산하는 정책이 필요한데 현 정부는 가격 규제 정책으로 일관해 양극화를 심화시켰다. 단적인 예로 6일 정부는 고분양가 논란을 잠재우기 위해 서울 27개 지역을 민간택지 분양가상한제 시행지역으로 발표했다. 이는 단기적으로 주택시장 안정화에 기여하겠지만 중장기적으로는 정비사업조합의 사업 포기나 연기 등에 따른 공급부족현상을 초래해 주택가격이 상승할 수밖에 없는 구조를 만들 것이다.
주택시장 예측은 인·허가 물량과 입주물량으로 가능하지만 가장 정확히 알려주는 것은 입주물량의 증감이다. 인·허가 물량은 늘어나도 정부의 정책에 따라 건설사들이 사업을 연기하거나 포기할 수도 있기 때문에 불확실성이 크다. 부동산114에 따르면 전국 아파트 입주물량은 2015년 27만4,241가구로 지난해와 비슷했지만 2016년부터는 점차 늘어나기 시작했다. 2015년 재건축 초과이익환수제 연기, 민간택지의 분양가상한제 전면 폐지 등 규제 완화의 영향으로 주택공급이 늘어났기 때문이다. 실제로 2016년 입주물량은 30만656가구, 2017년에는 39만3,667가구, 지난해에는 45만8,628가구까지 증가했다.
하지만 올해는 39만6,398가구로 줄고, 내년에는 32만6,746가구, 2021년에는 2018년의 절반도 안되는 21만6,016가구로 급감할 것으로 보인다. 특히, 주택가격이 지속적으로 상승하고 있는 서울의 경우 민간택지 분양가상한제가 폐지됐던 2015년 2만2,437가구에서 지난해 3만7,243가구로 늘고 올해는 4만2,892가구로 정점을 찍겠지만 내년에는 4만1,512가구로, 2021년에는 올해의 절반 수준인 2만644가구에 그칠 것으로 전망된다.
왜 이렇게 연도별로 수급상황이 급격히 차이 나는 것일까. 그것은 정부의 주택정책에 따라 공급이 급변하면서 가격 역시 폭등과 보합을 반복하기 때문이다. 한번 상승한 주택가격은 쉽게 내려오지 않는다. 문제는 2021년 이후부터다. 가격이 오르는 것은 공급이 부족하거나 수요가 많아지기 때문이다. 정부는 이 두 가지를 해결하지 않고 공급 축소 정책, 가격 억제 정책으로 일관했기 때문에 강남을 비롯한 서울 주요지역에서 가격이 2배 가까이 폭등한 것이다.
지금은 일방적 규제보다 주택시장을 달래가며 수요와 공급을 동시에 조절하는 정책이 필요한 시기다. 정부가 일방적으로 끌고 가는 정책은 결국 시장 앞에 무릎을 꿇게 마련이다. 일례로 정부의 민간택지 분양가상한제 적용 얘기가 나오면서 최근 강남의 청약 경쟁률은 200대1, 300대1을 기록하는 등 과열을 보이고 있고 9·13 대책 이후 감소세를 보이던 청약통장 가입자 수도 다시 늘어나 7월 예탁결제원 기준으로 처음 2,500만명을 돌파했다. 서울의 청약통장 가입자 수도 꾸준히 증가해 약 582만명에 이르고 있다. 반면 서울의 주택공급은 일반분양분의 경우 연간 1만가구 남짓에 불과하다. 이러니 청약과열이 나타날 수밖에 없다.
정부의 계속되는 규제정책은 서울·수도권과 지방의 양극화는 물론 서울 지역 내 양극화도 가속시킬 것이다. 정부는 가격을 통제하면서 시장을 끌고 가는 획일적 규제 정책보다 시장을 달래가며 수요와 공급에 따라 시장이 안정될 수 있도록 해야 한다. 정부가 시장을 끌고 가는 정책은 결국 성공하지 못한다.
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