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[머니+ 부동산Q&A] 절세효과 큰 부동산 공동투자 주의할 점은...

대표 1인 등기땐 임의처분 막을 길 없어
공동명의하되 집합건물 층별 구분등기를
<박상언 유엔알컨설팅 대표>

Q. 지인들과 부동산투자 경험도 쌓을 겸 공동투자를 생각하고 있습니다. 공동투자하면 나중에 팔 때 세금도 절약할 수 있다는데 이외에 어떤 이점이 있고 유의해야 할 점은 뭐가 있을까요

[머니+ 부동산Q&A] 절세효과 큰 부동산 공동투자 주의할 점은...

손해발생때 분쟁 소지 커져

기간·수익배분·지분처분 등

협약서에 명기해 공증 필수

원활한 의사결정 가능하려면

투자자 수 최대 5명 이내로

A.여유자금이 충분치 않은 분들과 절세 차원에서 공동투자에 대한 관심이 많아지고 있습니다. 과거보다 부동산 가격이 비싸지고 대출받기도 더욱 힘들어진데다 매도 시 절세 때문에 공동투자는 더 늘어날 전망입니다. 서로 잘 아는 사이라서 좋은 관계에서 공동투자를 시작하지만, 시간이 지날수록 의견이 충돌하는 경우가 있습니다. 이런 경우를 대비해, 등기명의나 세금부담과 투자기간을 미리 챙겨야 합니다.

통상 경매의 경우 공동투자가 많이 이뤄지는데 낙찰받은 물건을 계약된 기간 내에 매도하지 못하는 경우도 있습니다. 따라서 계약서를 꼼꼼히 살펴 투자를 진행하는 것이 바람직합니다. 구성원들끼리 의견충돌이 나는 경우가 많으며, 심한 경우 소송 등으로 이어지기도 합니다. 투자기간, 수익배분은 물론 멤버들끼리 약속했던 투자기간이 끝나기 전, 지분을 처분하려는 사람이 생길 때, 해당 지분을 누가 인수할 것인지 등 구체적인 내용을 협약서에 명기한 뒤 공증을 해둬야 뒤탈이 없습니다. 초과 이익이 발생하면 큰 문제가 나타나지 않지만, 손해발생 시 분쟁이 발생하므로 책임소재나 해결책에 대해서도 서류를 통해 합의해두는 편이 좋습니다.

공동투자를 하기 위해 가장 먼저 해야 할 일은 무엇보다 ‘뜻이 맞는’ 투자자와 함께해야 합니다. 공동투자가 실패로 끝나는 가장 큰 이유는 투자자끼리의 불협화음이기 때문입니다. 매도를 원하는 투자자와 보유를 원하는 투자자 간에 마찰이 생겨 매도 적기를 놓칠 수도 있고, 법적 분쟁까지 발생할 소지도 있습니다. 공동투자하기 전 투자 대상 선정, 투자기간, 목표 수익률 등을 서류를 작성해 합의해 놓는 게 좋습니다.

투자자가 너무 많으면 의사결정을 하기 쉽지 않으므로 투자자의 수는 2~5명 정도로 구성하는 게 좋습니다. 투자대상을 주도적으로 관리하는 리더를 둬 권한과 책임을 부여하는 것도 좋은 방법입니다.

누구의 명의로 할지도 신경 쓰이는 부분입니다. 공동투자자 중 대표 1인의 명의로 등기하는 경우는 나머지 투자자들은 자신의 지분에 대해 공증을 받는 방법이 있습니다. 하지만 이 경우 대표 명의자가 임의로 부동산을 처분해도 막을 수 없다는 한계가 있습니다. 따라서 등기부상에 기재되지 않은 투자자들은 재산권 보호를 위해 부동산에 근저당을 설정하는 것이 바람직합니다.

투자자들이 공동명의로 등기하는 방법도 있습니다. 투자자들의 투자금액 비율에 따라 지분별 등기가 가능하지만 이 경우 일부 투자자가 자신의 지분을 매도하고자 할 때 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이런 분쟁을 해결할 방법이 바로 ‘구분 공동투자’입니다. 예컨대 3층짜리 건물을 1층은 A, 2층은 B, 3층은 C 소유로 나눠 등기하는 방식입니다. 등기를 특정 개인 앞으로 할 경우 임의로 처분할 가능성이 있는 만큼 명의는 반드시 공동으로 하는 게 안전합니다.

공동 명의로 상가나 토지 투자 시 재산세가 개인별로 합산 과세가 돼 절세효과도 있습니다. 양도소득세와 종합부동산세도 다른 사람과 투자하면 세금이 줄어듭니다. 양도세 역시 개인별로 양도차익이 분산되기 때문에 낮은 세율이 적용됩니다.

단 주택의 경우는 지분 형태로 보유한 주택도 주택 수에 포함돼 주택을 팔 때 양도세 부담이 늘어날 수 있습니다. 공동투자를 진행하는 각 과정에 따라 내가 부담할 세금이 어느 정도인지를 투자하기 전에 파악하는 게 좋습니다.

[머니+ 부동산Q&A] 절세효과 큰 부동산 공동투자 주의할 점은...


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