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[토요워치]주변 아파트보다 분양가 높지만...투자 매력은 덜해

■타운하우스 투자가치는
분양가 2억부터 40억까지 '천차만별'
집값은 제자리 걸음...난개발 문제도

[토요워치]주변 아파트보다 분양가 높지만...투자 매력은 덜해

[토요워치]주변 아파트보다 분양가 높지만...투자 매력은 덜해
한남더힐 전경 /서울경제DB

# 서울 용산구 ‘한남더힐’은 도심에 위치한 타운하우스 단지 중 하나다. 옛 단국대 부지를 개발한 이 주택은 지난 2009년 분양가 규제를 피하기 위해 민간 임대주택으로 공급됐다. 그 이후 2013년과 2016년 600가구 전체를 차례로 분양 전환하는 과정에서 3.3㎡당 분양가가 최고 8,400만원까지 뛰었다. 역대 가장 높은 분양가다. 현재는 전용 244㎡가 82억원에 거래되는 등 국내 최고가 주택으로 자리를 굳혔다.

# 용인 기흥구의 한 타운하우스. 100가구나 모여 살지만 단지 내에 쓰레기 처리장 하나가 없다. 산비탈을 따라 도심으로 내려가는 길도 하나뿐이다. 이마저도 차 두 대가 드나들기 비좁다. 여유로운 타운하우스를 기대했던 분양자들의 꿈이 날아가 버린 현장이다. 개발업체가 환경영향평가 등 건축 허가를 피하고 기반 시설 비용을 절감하기 위해 일명 ‘쪼개기’ 개발을 했기 때문이다. 난개발로 들어선 타운하우스다.

새로운 주거형태로 자리 잡고 있는 타운하우스. 최근에는 다양한 상품군이 개발되면서 부유층의 전유물에서 중산층의 주거지로 인기를 얻고 있지만 이처럼 다양한 형태가 존재하고 있다. 이런 가운데 투자 대상으로는 큰 매력이 없다는 분석도 나온다. 단독주택과 같은 삶은 누릴 수 있지만 가격 상승률은 여전히 아파트가 앞서고 있어서다.

[토요워치]주변 아파트보다 분양가 높지만...투자 매력은 덜해

◇2억원부터 40억원까지 다양한 가격대=드라마 ‘SKY캐슬’ 배경으로 알려진 용인의 ‘라센트라’는 코리아CC 골프장 내에 들어선 타운하우스다. 글로벌 인테리어·조경 회사가 단지 내 디자인을 맡은 것으로 유명하다. 당연히 거주 타깃은 드라마처럼 상위 0.1% 자산가다. 가장 큰 면적의 타운하우스는 분양가만 최고 39억원에 달한다. 서울 한가운데 타운하우스인 한남더힐도 고가 분양가로 화제가 된 바 있다.

부자들의 전유물로만 여겨졌던 타운하우스에도 가격대를 대폭 낮춘 상품이 등장했다. 충남 아산의 ‘캐슬카운티’는 한 필지에 2~3가구를 넣은 전용 66~72㎡ 수직형 주택 단지다. 아산과 천안 공업단지 주변 30대 젊은 층의 수요를 노린 구성이다. 분양가는 3억원 중반대에 불과하다. 경기 광주·용인 등 수도권에는 도심과 가까우면서도 가격대를 2억원대까지 낮춘 타운하우스도 등장했다. 한 예로 한국토지주택공사(LH)는 타운하우스 ‘로렌하우스(전용 85㎡)’를 전세 5억원, 월세 50만원(보증금 2억5,000만원)에 임대하고 있다.

◇집값 상승·투자 매력은?=그렇다면 투자가치는 있을까. 본지가 주요 사례를 분석한 결과 타운하우스의 경우 분양가는 주변 아파트보다 높지만 갈수록 집값 상승 폭은 줄어드는 경향을 보였다.

2017년 3월 김포한강신도시에 분양한 ‘자이더빌리지’는 총 5개 단지로 구성돼 있다. 면적은 전용 84㎡로 분양가는 5억~6억원이다. 마산동 자이더빌리지 4단지 84㎡A1은 분양가가 5억880만원으로 저렴한 축에 속했다. 그 후 입주 1년이 지난 올 6월 5억3,000만원에 실거래됐다. 분양가보다 2,000만원가량 오른 수준이다. 근처의 아파트인 마산동 반도유보라3차는 2015년 분양 당시 전용 84㎡ 분양가가 3억4,500만원이었다. 그리고 올 5월 평균 4억4,400만원에 매매되며 4년간 1억원가량이 올랐다. 김포한강신도시의 집값 상승이 크지는 않았지만 프리미엄 자체로는 아파트가 더 높게 형성됐다.

서울의 경우 좀 더 벌어진다. 한남더힐은 전용 177㎡가 2016년 28억6,000만원에 분양돼 3년 만인 올 5월 32억9,000만원에 거래됐다. 반면 1대1 재건축으로 들어선 한강변 용산구 이촌동 래미안첼리투스 전용 124㎡의 경우 2015년 8월 22억2,500만원대의 시세를 보였다. 그 이후 2019년 6월에는 무려 12억원이 넘게 오른 34억6,998만원에 신고가를 기록했다. 전세 가격은 한남더힐이 다소 비싸지만 투자 가치로 보면 아파트가 앞서고 있는 셈이다.

[토요워치]주변 아파트보다 분양가 높지만...투자 매력은 덜해
용인 처인구 타운하우스 난개발 모습 /사진제공=용인시



◇입지별 편차 커…난개발 문제도
=타운하우스는 또 입지별로 가치 격차가 크다. 한 예로 자이더빌리지 4단지와 달리 운양역에 가까운 운양동 자이더빌리지 5단지 84㎡A1는 분양가(5억7,950만원)에서 7,000만원가량 올라 올 6월 6억4,500만원에 실거래됐다. 이런 가운데 경기 외곽이나 강원 일대에 중소형 종합건설사·시행사 등이 공급하는 타운하우스는 여전히 미분양이다. 미분양 후 여러 회차에 거쳐 할인 분양해 매매가격을 제대로 인정받기도 힘든 게 현실이다.

조은상 리얼투데이 본부장은 “타운하우스는 입지에 영향을 많이 받고 이미 공급이 많은 지역은 아파트보다 더 중장기적으로 가격이 오르기 어렵다”면서 “브랜드나 입지 등 수요자들이 꾸준하게 관심을 가질 만한 지역에 접근하는 것을 추천한다”고 말했다.

난개발 논란도 있다. 경기도 용인의 경우 타 지역에 비해 개발 가능 경사도 기준을 완화하자 일대 산지를 단독주택지로 개발했다. 주변에 산사태 발생이 우려될 정도로 야산을 파고들었다. 실제 분양이 되더라도 법의 허점을 노린 쪼개기 개발로 제대로 살 만한 집도 되지 못했다. 뒤늦게 용인시도 시장 직속 난개발조사특별위원회를 구성해 기준을 강화하고 올 6월 활동백서를 내놓은 상태다. 우병탁 신한은행 부동산센터 세무팀장은 “타운하우스는 대부분 고급화 전략이라 수요층이 한정적”이라면서 “특히나 다주택자에 대한 세금 중과가 늘어나는 만큼 투자 가치로는 후순위에 머물 수밖에 없다”고 설명했다./이재명기자 nowlight@sedaily.com


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