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[머니+ 부동산Q&A] 공실률 높은 강남권 상가, 매입해도 괜찮을까

장재현 리얼투데이 리서치팀장
신생상권 등장에 경쟁력 하락 추세
수익 낮더라도 '검증된 곳'이 나아

Q. 강남에서 상가를 구입 하려고 하는데요. 공실률이 매우 높더라고요. 지금 상황에서 상가 매물을 구입해도 되는지 궁금합니다.

[머니+ 부동산Q&A] 공실률 높은 강남권 상가, 매입해도 괜찮을까

A. 최근 강남권 상업시설의 공실률이 높은 수준으로 나타나고 있습니다. 강남권으로만 집중돼 있던 업종이 주변으로 분산되고 있는데다 신축을 통한 상업시설 공급도 증가세에 있다 보니, 강남권 공실률도 높아지고 있는 것 같습니다.

실제 한국감정원에 따르면 대규모 상가의 지난해 4분기 강남권 상업시설 공실률은 7.4%로 전 분기 대비 1.4%포인트가 더 올랐는데요. 서울 전체 평균보다 0.4%P 높은 수준으로 지난해 처음으로 전체 평균보다 높은 수치가 나왔습니다. 또, 상권별 대형 상업시설의 공실률을 살펴봐도 강남대로 2.6%, 서초 5.6%, 신사역 7.9%, 압구정 6.5%, 도산대로 10%, 청담 11.2%, 테헤란로 11.8%, 논현역 18.9% 등의 순이었습니다. 서울 도심권인 광화문 상권보다도 5%포인트 이상 높은 수치입니다.

이처럼 불과 몇 년 전만 해도 강남권 공실률이 1%대였었지만, 대형 빌딩들의 신생 상가들의 증가와 임대료 상승, 업무시설 이동 등으로 유동인구를 빼앗기면서 임대수요들이 분산되고 있기 때문에 발생하고 있는 것 같습니다. 또, 강남권 상권은 대규모 상업시설들의 증가와 임대료 상승 등으로, 일반 수요보다는 자본력을 갖춘 대형 프렌차이즈 등이 입점할 수 있는 환경으로 상권이 변화하고 있는 것도 공실률을 높이는 이유이기도 합니다.

[머니+ 부동산Q&A] 공실률 높은 강남권 상가, 매입해도 괜찮을까

여기에 경기불황 등으로 이유로 상업업무용 거래량이 줄어들고 있는 점도 상가들의 공실률을 더 높이고 있습니다. 실제, 한국감정원 자료에 따르면 지난 2월 서울 상업업무용 부동산 거래량은 3,537건으로 2015년 2월(3018건) 이후 최저치를 기록 중입니다.

앞으로 상가시장도 양극화는 더욱 뚜렷해질 전망입니다. 상업시설의 공급물량은 꾸준히 증가하고 있는 반면, 경기불황이나 신생상권의 생성 등으로 임대수요들도 덩달아 이동하면서 기존 상권들의 생태환경도 급속도로 변화하고 있기 때문입니다. 이에 따라 기존 상권에 공실률은 더욱 높아질 우려가 있습니다. 따라서 상가 투자를 고민하신다면, 좀 더 꼼꼼히 분석하는 것이 필요하다고 생각합니다. 특히, 강남권에 집중된 업무시설들의 분산과 서울 내 신생상권 등장으로 기존 강남 상권들의 경쟁력이 점차 떨어지고 있는 상황이기 때문입니다.

따라서 강남권 외에 도심권이나 부도심권, 신생상권 형성지에 대한 상가들도 고민해 보시는 것도 방법이라고 생각됩니다. 강남권 상가를 매입하기로 결정하신 거라면, 상권들의 동향을 꼼꼼히 파악해, 공실이 발생하지 않도록 임차환경을 만들어 주는 관리하는 것도 중요합니다. 특히 앞으로 경기 전망이 그리 밝지 않는 상황에서는 투자수익은 낮더라도 검증된 곳으로 들어가는 게, 오히려 자산을 안전하게 지킬 수 있는 방법 중 하나입니다.

또, 올해도 상가 공급량이 서울에 많은데다 부동산 경기도 하향 조정되고 있는 상황이기 때문에 장기적인 안목이 중요합니다. 포장된 높은 수익률과 미래가치만 보고 상업시설에 투자하기 보다는 현재 공실률과 상권의 효율적인 업종, 유동인구 등을 좀 더 면밀히 검토하는 것이 리스크를 줄이는 방법이라고 생각합니다.


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