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[단독] '전월세 신고제' 논란 많은데...벌써 시스템 구축 나선 정부
부동산 주택 2020.05.21 17:22:18정부가 전·월세 신고제 도입에 대한 연구용역에 본격 착수하면서 이른바 ‘임대차보호 3법(전월세 신고제·전월세 상한제·계약갱신청구권)’ 도입에 속도를 내고 있다. 우선 전·월세 거래 시 신고 의무화를 담은 신고제를 먼저 시행하고, 뒤를 이어 ‘상한제와 계약갱신청구권’을 패키지로 묶어 처리한다는 계획이다. 임차인 보호가 주된 목적이지만 시장에서는 전·월세 값이 급등하는 등 부작용을 우려하는 경고 목소리도 커지고 있다. 21일 업계에 따르면 국토교통부는 최근 ‘주택임대차 신고제(전·월세 신고제) 실행방안’ 마련을 위한 연구용역을 발주했다. 현재 ‘한국정책능력진흥원’과 계약 체결을 앞두고 있다. 전·월세 신고제는 주택 매매처럼 계약 시 신고를 의무화하도록 하는 제도다. 국토부 관계자는 “거래 신고제가 도입된 매매시장과 달리 임대차시장은 확정일자 신고 등 제한된 정보만 공개되고 있어 상대적으로 불투명하다”며 “신고제 시행을 위한 관리시스템 구축 및 법적 보완 방안 등 합리적 제도 도입 추진을 위한 용역”이라고 설명했다. 매매와 달리 임대차 계약은 지자체 신고 의무가 없다. 정부는 확정일자 신고 등 간접 정보로 임대차 현황을 파악하고 있지만 한계가 있다는 지적이다. 정부는 지난해 안호영 더불어민주당 의원이 대표 발의한 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 일부 개정안 내용을 바탕으로 주택 임대차 계약 시 30일 이내에 임대계약 당사자와 보증금, 임대료, 기간 등 계약사항을 지자체에 신고하도록 추진할 방침이다. 개정안은 20대 국회에서 사실상 폐기됐다. 여당은 21대 국회에서 이 개정안을 다시 상정해 최우선으로 추진할 계획이다. 전·월세 신고제를 시작으로 ‘임대차보호 3법’의 도입도 속도를 낼 전망이다. 국토부 관계자는 “전·월세 신고제 도입은 임대차 시장 상황 파악을 위한 기반을 구축한다는 의미가 있다”며 “이어 계약갱신청구권, 전·월세 상한제 등 추진도 진행할 계획”이라고 설명했다. 상한제는 임대차 재계약 시 임대료(전월세) 인상률을 일정 수준 이내로 제한하는 제도다. 계약갱신청구권은 현행 2년인 전세계약을 마친 후 전세 계약자가 재계약 의사를 밝히면 별다른 사유가 없는 한 계약 연장을 강제하도록 하는 제도다. 정부는 전월세 수요자들의 주거 안정을 위해 두 법안을 패키지로 묶어 처리해야 한다는 입장이다. 한편 이번 법안이 임차인 보호를 위한 것이지만 시장에서는 오히려 이들 제도가 전·월세 시장을 자극해 임대료를 상승시킬 우려가 있다고 보고 있다. 전·월세를 올려 받지 못하거나 계약을 강제로 연장해줘야 하는 집주인들이 인상분을 미리 받는 식으로 가격 인상에 나설 수 있다는 것이다. 전·월세 신고제가 과세 목적으로 활용될 경우 세금 부담을 세입자에게 떠넘길 수 있다는 지적이 나온다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “규제로 묶을수록 전세 공급량이 줄어들 수밖에 없다. 가격 상승 우려 뿐 아니라 전세 시장 전체의 왜곡을 가져올 수 있다”면서 “만약 신고제를 도입하더라도 수집된 계약 정보를 과세 목적 등으로 활용하지 않도록 제도적 보완책을 갖출 필요가 있다”고 말했다. /진동영기자 jin@@sedaily.com -
뜨거운 감자 ‘전월세 신고제’ 현실화 되나…국토부, 연구용역 착수
부동산 분양 2020.05.21 07:00:28정부가 추진하고 있는 ‘임대차보호 3법(전월세 신고제·전월세 상한제·계약갱신청구권)’ 가운데 하나인 전월세 신고제가 현실화 되고 있다. 시장에서는 제도 시행 시 단기적인 전셋값 급등 등 부작용을 우려하고 있다. 21일 업계에 따르면 국토교통부는 최근 ‘주택임대차 신고제(전월세 신고제) 실행방안’ 마련을 위한 연구용역을 발주했다. 용역을 수행할 ‘한국정책능력진흥원’과 계약 체결을 앞두고 있다. 전월세 신고제는 주택 매매처럼 계약 시 신고를 의무화하도록 하는 제도다. 국토부 관계자는 “거래 신고제가 도입된 매매시장과 달리 임대차시장은 확정일자 신고 등 제한된 정보만 공개되고 있어 상대적으로 불투명하다”며 “전월세 신고제 시행을 위한 관리시스템 구축 및 법적 보완 방안 등 합리적 제도 도입 추진을 위한 용역”이라고 설명했다. 정부는 하반기 중 전월세 신고제 실행방안 결과물을 도출한 뒤 내부 검토를 거쳐 이르면 연내 제도 도입에 나설 전망이다. 앞서 국토부는 전날 발표한 올해 주거종합계획에서 임대차 신고제 도입 법안을 다시 추진키로 했다고 발표했다. 전월세 신고제를 시작으로 ‘임대차보호 3법’의 도입도 속도를 낼 전망이다. 국토부 관계자는 “전월세 신고제 도입은 임대차 시장 상황 파악을 위한 기반을 구축한다는 의미가 있다”며 “이어 계약갱신청구권, 전월세 상한제 등 추진도 진행할 계획”이라고 설명했다. 한편 정부는 전월세 가격이 계속 올라 제도적 보호 방안을 마련해야 한다는 입장이지만, 시장에서는 오히려 이들 제도가 전월세 시장을 자극해 임대료를 상승시킬 우려가 있다고 보고 있다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “규제로 묶을수록 전세 공급량이 줄어들 수밖에 없다. 가격 상승 우려 뿐 아니라 전세 시장 전체의 왜곡을 가져올 수 있다”고 우려했다. /진동영기자 jin@@sedaily.com -
규제가 올린 전세가...서울 46주째 쉼없는 상승
부동산 정책·제도 2020.05.14 17:43:15# 서울 성동구 왕십리 센트라스 전용 83㎡에 2년째 전세로 거주 중인 이모 씨는 최근 집주인으로부터 재계약 조건으로 월세 70만 원을 추가로 부담하라는 요청을 받았다. 이 씨는 월세금에 부담을 느껴 인근에 이주할 새 전셋집을 알아보다 결국 포기했다. 현재 전세가보다 2~3억 원을 더 마련해야 비슷한 조건의 집을 구할 수 있었기 때문이다. 서울 아파트 전세시장이 심상치 않다. 정부의 잇단 규제가 전세수요를 늘리면서 서울 아파트 전세가가 지난해 7월 1일부터 이번 주까지 무려 46주 연속 오르고 있다. 서울 여파가 인근 지역으로 미치면서 경기와 인천도 주간 단위로 40주 가량 상승세를 지속하고 있다. 시장에서는 정부와 여당이 오는 21대 국회에서 뜨거운 감자인 ‘임대차보호 3법(전월세 신고제·전월세 상한제·계약갱신청구권)’ 통과에 속도를 낼 것으로 전망하고 있다. 한국감정원 통계를 보면 서울 아파트 전세가는 지난해 7월 첫 주부터 플러스 변동률로 돌아선 뒤 이번 주까지 상승세가 지속 되고 있다. 이 기간 아파트 전세가를 보면 서울은 2.93% 올랐고, 강북은 1.86%, 특히 강남 4구는 무려 4.35% 상승했다. 올해 들어서도 5월 초까지 서울 아파트 매매가는 0.11% 하락했지만 전세가는 0.74% 올랐다. 강남 4구는 5개월 간 매매가 -1.58%, 전세가 1.01%의 변동률을 기록하고 있다. 입주물량이 많은 강동구조차 전세가가 오르고 있다. 고덕 그라시움 전용 59㎡는 지난해 전셋값이 4억 원 중반대였는데 최근에는 5억 원 중반까지 상승했다. 인근 공인중개업소 관계자는 “현재 4억 원대 전세 매물은 없다”며 “전세 수요가 계속 늘다 보니 가격이 최근에도 올라가고 있다”고 설명했다. 서울 전세가가 오르면서 경기도는 지난해 8월 12일부터 인천은 같은 달 28일부터 주간 단위로 전세가 오름세가 지속되는 상황이다. 전문가들은 서울 등 수도권 전셋값이 고공행진을 하는 이유로 대출 규제, 분양가상한제 확대 등 정부의 잇단 대책으로 전월세 시장에 머무르는 수요가 대거 늘어나고 있기 때문이다. 상황이 이렇게 되자 뜨거움 감자인 ‘임대차보호 3법(전월세 신고제·전월세 상한제·계약갱신청구권)’이 21대 국회에서 우선 처리될 것으로 전망되고 있다. 당정은 먼저 전월세 신고 의무화를 법제화 한 뒤 이어 상한제와 계약갱신청구권이 도입될 것으로 보인다. 문제는 이들 상한제 등 임대차보호법이 전월세 시장 안정보다 부작용을 더 키울 수 있다는 점이다. 특히 단기적으로 일부 지역의 전셋값을 폭등 시킬 수 있다고 우려하고 있다. 서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 “여당이 지난 총선에서 압승을 거두며 주택임대차관련 법안을 변경할 주도적 위치를 차지했다”며 “전월세 시장 불안이 이어지면 관련 법안 통과가 이뤄질 수 있는데 부작용에 대해 보완이 필요하다”고 지적했다. /강동효기자 kdhyo@@sedaily.com -
"집값 잡겠다"는 증세 되레 역효과… '조세전가' 부를수도
부동산 정책·제도 2020.04.19 17:45:35정부와 여당이 부동산 시장 안정화를 위해 보유세 등 세 부담을 늘리고 있는 정책에 대해 전문가들은 속도조절이 필요하다고 주문했다. 경제상황이나 사회적 합의, 세 부담 능력 등은 고려하지 않고 집값을 잡겠다는 목적으로 특정 지역·계층에 대한 증세를 추진할 경우 역효과를 낼 수밖에 없다는 것이다. 아울러 세 부담 증가는 전월세 가격 상승을 불러 조세전가로 이어진다는 우려도 내놓고 있다. 20대 국회에 계류된 법안 가운데 대표적인 부동산 관련 세법은 종합부동산세 등 보유세 부담 강화 관련 법안이다. 지난해 12·16부동산대책 당시 정부가 발표한 방안으로 종부세 세율을 기존보다 최대 0.8%포인트 올리고 조정대상지역 2주택자의 종부세 부담 상한을 기존 200%에서 300%로 상향하는 내용이다. 정부 원안대로 법안이 통과될 경우 부자들의 세 부담은 껑충 뛴다. 서울 강남구 은마아파트와 래미안대치팰리스를 보유한 소유주는 보유세가 기존 5,300만원 수준에서 6,100만원으로 700만원가량 느는 것으로 분석됐다. 소득이 없는 은퇴자나 노년층은 타격을 입을 수밖에 없다. 경제 전반에도 부담이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 경제상황이 어떻게 될지 모르는데 증세를 강화하면 실물경제에서 역효과가 발생할 위험성이 크다”고 평가했다. 전문가들은 양도소득세 인하도 필요하다고 평가했다. 정부와 여당은 이와 관련해 보유세를 높이는 대신 거래세를 낮추겠다고 밝힌 바 있지만 양도소득세는 예외로 보고 있다. 거래세는 통상 취득·등록세와 양도소득세를 합쳐 일컫는 말이지만 정부는 양도소득세는 거래세에 해당하지 않는다는 입장이다. 이상영 명지대 부동산학과 교수는 “양도세 부담을 낮춰야 집을 처분하는 사람이 늘어나고 시장에 공급효과가 나타나 가격안정 효과를 볼 수 있을 것”이라며 “거래세에 대한 정책적 보완이 반드시 필요하다”고 강조했다. 전월세 시장에 대한 과도한 규제도 국회에서 재검토가 필요한 부분으로 꼽힌다. 현재 국회에는 전월세 신고를 의무화하는 내용을 담은 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 일부 개정안이 발의돼 있다. 정부 여당이 추진하는 전월세상한제와 계약갱신청구권제의 일환이다. 서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 “부동산 관련 조세는 세금의 전가효과가 나타난다”며 “전월세 시장에 대한 규제가 임대료 상승으로 이어져 결국 임차인에게 부정적으로 작용하는 현상이 나타날 수 있다”고 지적했다. /강동효·양지윤기자 kdhyo@@sedaily.com -
여당 총선 압승으로 집값약세 가능성
정치 정치일반 2020.04.16 08:02:5821대 국회의원 총선거에서 여당이 압승함에 따라 집값 안정을 최우선으로 한 정부 정책은 한층 더 탄력을 받게 됐다. 여당이 절반을 훨씬 넘는 의석 확보로 국정 운영의 주도권을 쥐게 되면서 종합부동산세 등 다주택자의 과세 강화 정책은 물론 3기 신도시 건설, 분양가 상한제 등의 기존 정책들도 차질없이 추진될 전망이다. 서울 등 수도권 집값은 최근 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 시작된 하락세가 계속해서 이어질 것이라는 전망과 함께 총선 후 일부 규제 완화를 기대했던 다주택자들의 실망 매물이 증가할 것이라는 관측도 나온다. ◇ 종부세 개편안 이달 말부터 논의…여당 약속한 ‘1주택자 배려’ 가능성은? 거대 여당의 출범으로 정부가 추진해온 부동산 안정화 대책은 더욱 속도감을 낼 것으로 보인다. 당장 정부와 여당은 이달 말 열릴 임시국회에서 12·16대책으로 발표한 다주택자 종부세 강화 방안 법안을 논의하기로 했다. 20대 국회의 임기가 다음 달 말에 종료되는 만큼, 최대한 그 때까지 법안 처리를 서두른다는 계획이다. 12·16대책의 강화된 개정안에 맞춰 올해부터 보유세가 부과되려면 보유세 과세일인 6월 1일 이전에 입법을 마쳐야 하기 때문이다. 개정안은 1주택자와 조정대상지역 외 2주택 보유자의 종부세 세율을 기존보다 0.1~0.3%포인트 인상하고, 3주택 이상 다주택자나 조정대상지역 2주택 보유자에 대한 세율은 0.2∼0.8%포인트 높이는 방안이 담겨 있다. 조정대상지역의 2주택자 종부세 세부담 상한은 200%에서 300%로 상향한다. 특히 선거 과정에서 이낙연 공동 상임선대위원장과 이인영 원내대표 등 민주당 지도부가 약속한 1주택자의 종부세 완화 방안이 어떻게 논의될지 주목된다. 이미 12·16대책에는 만 60세 이상 1주택자의 종부세 세액공제율을 종전 10∼30%에서 20∼40%로 올리고, 고령자 공제와 장기보유 공제의 합산 공제율 상한을 기존 70%에서 80%로 상향 조정하는 등의 고령자 종부세 완화 방안이 담겨 있는데 추가로 세부담을 덜어줄 가능성이 있느냐는 것이다. 정부 내부에서는 “12·16대책 이미 고령의 장기보유자에 대한 종부세 완화 방안이 있어서 원안대로 갈지, 그 이상의 추가 완화 방안이 나올지는 국회 논의 과정을 지켜봐야 한다”는 입장이다. 이번 임시국회에서 종부세 개정안 합의가 지연될 경우 21대 국회로 공이 넘어갈 가능성도 있다. 종부세 대상 주택의 가격 기준을 현행 공시가격 9억원에서 12억원으로 상향할지도 관심이다. 정부의 공시가격 현실화율 제고로 현재 강남권은 물론 ‘마용성’(마포·용산·성동구) 등 일부 강북 지역에서도 종부세 대상 주택들이 늘고 있다. 이 때문에 강남권과 용산, 성남 등 고가주택이 많은 지역구에 출마한 여당 후보들은 1주택자에 대해 종부세 기준을 12억원으로 상향하겠다고 밝히기도 했다. 이는 고가주택의 기준을 12억원으로 올리자는 미래통합당의 총선 공약과 궤를 같이한다. 그러나 종부세 대상이나 고가주택 기준 상향 문제는 종부세는 물론, 양도소득세·취득세 등 세수 증감 문제가 얽혀 있어 단기간내 결정은 쉽지 않을 전망이다. ◇ 3기 신도시 ‘탄력’, 전월세 신고제·상한제 등 추진…토지공개념 논의 주목 수도권 3기 신도시 건설도 탄력을 받게 됐다. 고양 창릉지구 신도시 철회 이슈로 맞붙은 고양정 지역구에서도 여당이 승리함에 따라 앞으로 수도권 주택 공급 확대 방침에 가속도가 붙을 전망이다. 고양정은 그간의 부동산 규제를 진두지휘한 김현미 현 국토부 장관의 지역구였다. 여당의 총선 공약인 청년주택·신혼부부 주택 10만호 공급계획도 본격적으로 추진된다. 다만 이는 앞서 정부가 발표한 3기 신도시 건설 계획 등 주거복지로드맵의 내용과 상당 부분 중복돼 기존 정책 내에서 확대, 보완이 이뤄질 전망이다. 투기과열지구내 분양가 상한제나 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리 규제도 계속된다. 국토교통부는 코로나 여파로 당초 이달 말부터 시행 예정이던 정비사업의 분양가 상한제 적용 시기를 7월 말로 3개월 연기한 바 있다. 한국주택협회는 최근 코로나 확산 추세를 고려해 상한제 시행을 6개월간 연장해줄 것을 건의했으나 정부는 추가 연장 계획은 없다는 입장이다. 전월세(임대차) 신고제와 전월세 상한제, 계약갱신청구권 도입도 탄력이 붙을 공산이 크다. 더불어민주당 안호영 의원과 국토부는 지난해 전월세 거래도 주택 매매처럼 일정 기간 내에 의무적으로 신고하도록 하는 전월세 신고제 도입 법안을 발의했으나 아직 상임위에 계류돼 있다. 국토부는 이번 20대 국회에서 법안 처리가 불발되면 21대 국회에서 해당 법안을 다시 발의할 계획이다. 법무부 관할의 전월세 상한제와 계약갱신청구권도 전셋값 추이를 봐가며 도입 여부가 결정될 것으로 보인다. 여당은 임차인 보호와 임대소득 과세를 위해 이들 ‘3종 세트’ 도입이 필요하다는 입장이다. 초저금리 시대를 맞아 집값 안정을 위한 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 강력한 대출 규제나 실수요자 중심의 청약제도도 변함없이 추진될 전망이다. ◇ 총선후에도 코로나발 집값 약세 지속…실망 매물 추가로 늘 수도 전문가들은 총선 후에도 코로나 사태로 시작된 서울 등 수도권의 집값 하락세가 계속 이어질 것으로 예상했다. 현재 수도권의 경우 서울 강남은 물론 ‘마용성’(마포·용산·성동구), 풍선효과가 나타나던 ‘노도강’(노원·도봉·강북구)과 ‘수용성(수원·용인·성남시)’까지 급매물이 등장해 집값 하락을 유도하고 있다. 국민은행 스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 “총선 결과보다는 코로나로 인한 경제 후폭풍의 정도가 향후 집값을 좌우할 것”이라며 “단기적으로 양도세 중과 유예 절세 매물이 나오는 5∼6월까지 약세가 불가피하고, 경제 여건에 따라 하반기에도 반등이 어려울 수 있다”고 전망했다. 직방 함영진 빅데이터랩장도 “당분간 최근의 집값 하락세가 이어질 것”이라며 “앞으로 코로나 확산 추이에 따라 집값 회복 속도가 결정될 것”이라고 말했다. 다만 이번 총선에서 여당이 압승함에 따라 재건축이나 대출, 종부세 등에서 일부 규제 완화를 기대했던 수요자들이 실망 매물을 추가로 내놓을 것이라는 전망도 나온다. /김혜린기자 rin@@sedaily.com
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