윤석열 정부에서 첫 부동산 대책인 ‘6·21 대책’을 내놓았습니다. 대책 골자는 결국 집주인들에게 혜택을 부여해 전·월세 가격이 급등하는 것을 막겠다는 내용입니다. 지난 2020년 임대차 2법 시행에 따라 계약갱신청구권을 쓴 물량은 직전 계약보다 보증금 및 월세를 크게 올리지 못했습니다. 하지만 해당 계약분의 만료 기한이 다가오는 가운데 전월세 시장이 크게 불안해질 수 있다는 우려가 커지고 있습니다. 이번 대책으로 전셋값 등 임대료의 급등을 막아보겠다는 것이 윤 정부의 목적입니다.
정부는 우선 집주인이 임대차계약을 신규로 맺거나 갱신할 때 보증금 및 월세를 기존 계약 대비 5% 이내로 결정할 경우 양도소득세 등에서 혜택을 주기로 했습니다. 상생 임대주택 요건을 충족한다면 2년 실거주 요건을 채워야만 받을 수 있는 1가구 1주택자 양도세 비과세 및 장기보유특별공제도 받을 수 있도록 했습니다. 인정 범위도 확대해 현재는 기준 시가 9억 원 이하 주택을 임대로 놓은 1가구 1주택자에게만 상생 임대인 자격을 인정했지만 앞으로는 1주택자로 전환할 계획이 있는 다주택자도 혜택을 받을 수 있게 했습니다.
이는 앞서 문재인 정부에서는 전·월세 상한제를 통해 집주인이 강제로 임대료를 큰 폭으로 올리지 못하게 규제한 것과는 반대로 양도세 등 각종 세금에서 혜택을 주면서 임대료 억제를 유도하는 모습입니다. 이솝우화에서 바람과 해가 나그네의 옷을 벗기기 위해 내기를 한 내용이 떠오르는 대목입니다. 비록 1가구 1주택자인 상황에서만 혜택을 준다는 단서 조항을 달기는 했지만 다주택자에게도 상생임대인 혜택을 부여하겠다는 것은 확실히 이전 정부보다 전향적인 기조로 풀이됩니다.
이번 대책 중에서 상생임대인보다도 전·월세 시장 안정에 도움이 될 것으로 전망되는 내용은 ‘실거주 요건’을 대폭 완화했다는 점입니다. 이전에는 분양가 상한제를 적용받은 주택을 분양받을 시 최초 입주가능일로부터 2~5년의 의무거주기간을 뒀습니다. 그래서 주택 입주 시기에 세입자를 들이지 못하고 무조건 집주인이 들어가야만 합니다.
기존에는 신축 아파트가 대체로 구축 대비 전·월세 가격이 비싼 만큼 분양받은 집을 한 두 차례 전세를 놓고 본인은 근처 구축 아파트를 임대해 집값을 충당하는 것이 일반적이었습니다. 이에 따라 입주하는 신축 아파트는 주요 전·월세 공급처로 인식됐죠.
대규모 입주장이 열릴 시 인근 전셋값을 끌어내리는 효과 또한 심심찮게 찾아볼 수 있었습니다. 지난 2018년 말 9510가구 규모의 대단지 서울 송파구 ‘헬리오시티’의 입주를 시작으로 인근 전셋값의 약세가 나타난 것이 대표적인 예입니다. 현재도 인천 검단신도시, 수원 팔달구 재개발 등 지역에서 대규모 입주장이 예고되면서 전셋값이 약세를 보이는 모습입니다.
하지만 신규 주택에 무조건 집주인이 입주하게 하면서 이 같은 효과는 크게 줄어들었습니다. 이에 정부는 의무거주기간은 유지하되 해당 주택의 양도·상속·증여 이전까지 실거주 기간을 준수하도록 시점을 늦췄습니다. 이에 따라 신축 입주장이 다시금 주요 전월세 공급처로 기능할 전망입니다.
또한 조정대상지역 내 주택을 구입할 때 주택담보대출을 받는 경우 집주인이 무조건 해당 주택에 실거주해야 한다는 요건도 폐지했습니다. 이 같은 규제를 통해 ‘갭투자’를 막겠다는 것이 문 정부의 생각이었지만 주택 매수가 곧 임차인 퇴거로 연결되면서 세입자들의 주거가 불안해지는 문제점이 있었습니다. 또 세입자가 끼어있는 매물과 당장 입주 가능한 매물 간의 가격이 크게 벌어지기도 했습니다.
다만 이 같은 대책들이 실제로 ‘전세 대란’을 막을 수 있을지에 대해서는 의문입니다. 최악의 상황은 피하게 해주겠지만 가장 근본적인 문제인 ‘공급 부족’이 해결되지는 않았기 때문이죠. 분양가 상한제와 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리 기준을 손질해 공급을 이끌어내려는 내용 또한 이번 대책에 담기기는 했지만 지금 분양을 하더라도 실제 공급까지는 2~3년이 걸립니다.
여기에 ‘갭투자’ 열기가 되살아나면서 매매가격 불안을 야기할 수 있다는 지적도 나옵니다. 실거주하지 않아도 양도세 등에서 혜택을 받을 수 있는 만큼 기존 ‘갭투자’ 걸림돌이 사라졌기 때문이죠. 거대한 야당의 반발 또한 우려되는 상황입니다. 민주당의 기조가 주택 투자에 대해 부정적인 입장인 만큼 협조를 기대하기 어려울 전망입니다. 대책 상당수가 법률안 개정이 필요한 사안인 만큼 제대로 빛을 보지 못할 수 있다는 우려도 나오고 있습니다.
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