정부가 서민 주거 안정을 위해 확대·개편한 ‘상생임대인’ 대상 세제 혜택이 의도하지 않게 임차인의 거주 이전 자유를 구속하는 결과로 이어질 수 있다는 우려가 제기된다. 임대료를 종전 계약의 5% 이내로 올린 상생임대인이 양도세 비과세를 위한 2년 거주 요건을 면제 받기 위해서는 임대 기간 2년을 준수해야 하기 때문이다. 2년에서 하루라도 못 채울 경우 혜택을 받을 수 없는 만큼 계약 과정에서 크고 작은 분쟁이 발생할 소지가 있다.
23일 기획재정부 등에 따르면 6·21 부동산 대책을 통해 발표된 상생임대인 세제 혜택은 엄격한 임대 기간 요건(최소 2년 이상)을 충족해야 한다. 임차인 사정으로 계약 기간보다 하루 이틀 먼저 퇴거하게 되더라도 상생임대인에게 주어지는 양도세 비과세 및 장기보유특별공제를 위한 2년 거주 요건 면제 혜택을 받을 수 없다.
이는 파격적인 세제 혜택을 노리고 임대인과 임차인이 서로 짜고 단기 임대차 계약을 맺을 가능성을 차단하기 위한 결정이다. 이재면 기획재정부 재산세제 과장은 “세제 혜택을 노리고 임대인과 임차인이 임대 계약을 맺고 하루나 이틀 만에 해제하는 경우도 있을 수 있어 종전 계약 1년 6개월 이상, 임대 기간은 최소 2년을 채워야 한다. 2년 이상 더 길게 임대하는 경우에는 문제가 없다”고 설명했다.
다만 이 과정에서 제도의 취지와 관계없이 임차인의 거주 이전이 제한될 수 있다는 우려가 나온다. 공인중개사들은 통상 이사 일정이나 학교 전입학 등으로 서류상 계약일보다 2~3일, 때로는 1~2주 먼저 떠나길 원하는 임차인이 많다는 점을 지적한다. 경기도 광명의 A공인중개사는 “임차인의 사정으로 당초 계약 기간보다 먼저 퇴거하는 것은 과거에도 임대인의 배려에 기반해 진행된 일”이라며 “만약 상생임대인이 세제 혜택을 원한다면 해당 계약을 깨지 않으려 할 것이며 대응법은 기간 만료일까지 임차인에게 보증금을 돌려주지 않는 길밖에 없다”고 설명했다. 임대인에게 계약 기간 이전에 퇴거하는 임차인의 보증금을 반환할 의무는 없다. 전세보증보험도 계약 기간 만료 이후에 돈을 돌려주지 않는 임대인에 대항하는 안전장치이기에 이때는 적용할 수 없다.
한편 정부는 6·21 부동산 대책에서 발표한 상생임대인 대상 세제 혜택을 등록임대사업자에게도 동일하게 적용한다. 따라서 등록임대사업자가 지난해 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지를 기한으로 체결한 계약에서 임대료 증액을 5% 이내로 제한하면 등록임대주택의 임대 의무 기간이 끝난 뒤 1세대 1주택 상태에서 임대 등록을 했던 주택을 매도할 경우 2년 거주 없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
또한 임대인과 임대 물건이 같다면 임차인이 바뀌더라도 직전 계약 대비 임대료 증액을 5% 제한할 경우 비과세 요건인 2년 거주 의무를 면제한다. 여기서 직전 계약은 세제 혜택을 받을 임대인이 최소 1년 6개월 이상 유지한 계약만 해당한다. 따라서 전세를 끼고 주택을 구입하는 과정에서 전세 계약 승계를 했을 경우 전세 계약을 다시 맺고 해당 계약을 1년 6개월 이상 유지한 뒤 두 번째 전세 계약시 5% 이내로 보증금을 올린 뒤 두 번째 계약(상생임대계약)을 2년 이상 유지해야 바뀐 정책상 혜택을 받을 수 있다. 아울러 다가구주택의 소유자가 상생임대인의 양도세 비과세를 위한 실거주 의무 면제 혜택을 받으려면 독립적으로 구획된 하나의 부분을 1개 주택으로 판단하는 소득세법에 근거해 판단한다.
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