#서울 강남구 압구정동 현대1차 전용면적 198㎡가 이번 주 80억 원에 매매 계약이 체결된 것으로 알려졌다. 인근 중개업소에 따르면 한강 조망이 가능한 로열동으로 지난해 3월 63억 원에 거래된 것에서 무려 17억 원이 뛴 가격이다. 해당 평형은 대지 지분이 26.28평 수준으로 국내 재건축 단지 중 처음으로 ‘대지 지분 평당 3억 원’을 넘어서게 된다.
이번 주 서울 아파트 값이 20개월 만에 하락 전환했지만 강남권 등의 주요 단지에서는 신고가 거래도 꾸준히 이어지고 있다. 이런 가운데 시세보다 크게 낮아진 가격에 거래된 사례도 잇따라 나오면서 하락장의 신호탄이라는 분석도 나온다. 문제는 거래량이 크게 줄어든 상황이어서 개별 거래 사례들이 특정 방향을 나타낸다고 보기 어렵다는 점이다.
◇상승·하락 지표 혼재…서울 주택 시장 ‘시계 제로’=서울 아파트의 하락 지표는 곳곳에서 나타나고 있다. 한국부동산원 조사에 따르면 이번 주 서울 아파트 값은 전주 대비 0.01% 하락하며 1년 8개월 만에 하락 반전했다. 여기에 서울 아파트 매매수급지수는 지난주(91.2)보다 1.9포인트 하락한 89.3을 기록했다. 2019년 7월 말 이후 2년 6개월 만에 가장 낮은 수치다. 이 지수는 기준선 100보다 낮으면 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 의미다.
거래량이 급감하고 있다는 점도 하락 전망의 근거로 언급되고 있다. 국토교통부에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 거래량은 총 1127건으로 집계돼 12월 거래량으로는 역대 최저 수준이다. 1월 거래량도 503건에 그치고 있다. 실수요층이 관망세로 돌아서면서 급매물 중심으로만 거래가 이뤄지는 모습이다.
하지만 이런 분위기 속에서도 서울의 신고가 거래는 꾸준히 나타나고 있다. 특히 ‘똘똘한 한 채’ 바람을 타고 강남권 고가 주택들은 높은 가격을 유지하고 있다. 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’ 전용 112㎡는 지난해 12월 49억 원에 거래돼 전고가 대비 1억 6500만 원 뛰었다. 용산구 이촌동 ‘래미안 첼리투스’ 전용 124.02㎡는 이달 8일 50억 9998만 원에 거래되면서 3.3㎡당 1억 원을 넘어섰다. KB국민은행 통계에 따르면 서울의 신축·재건축 대단지가 주를 이루는 전국 시가총액 상위 50개 아파트 단지 가격(KB 선도아파트 50지수)은 이달 0.4% 상승했다. 같은 기간 전국(0.3%)과 서울(0.2%) 아파트 매매 가격 상승률보다 높다.
◇이상 거래로 착시 효과까지…대선까지 관망 이어질 듯=서울 매매 시장의 또 다른 흐름은 ‘이상 거래 급증’이다. 전체 거래가 급감한 가운데 정부의 다주택자 규제로 세 부담을 회피하기 위한 친족 간 거래 등 특수 거래로 추정되는 거래가 늘면서 통계 왜곡 가능성까지 제기되고 있다.
최근 김회재 더불어민주당 의원은 서울의 매매 거래 9건을 예로 들며 최고가 대비 수억 원씩 떨어지는 ‘하락 거래’가 늘어나고 있다고 밝혔는데 서울경제가 해당 거래의 등기부등본을 분석한 결과 대부분 정상 거래로 보기 어려운 것으로 확인됐다. 9건 중 6건이 부동산 중개사를 끼지 않고 거래 당사자끼리 체결한 ‘직거래’였고 이 중 일부는 친족 등 특수관계인 간 거래로 추정됐다. 특히 가족 간 거래로 추정되는 용산구 도원동 삼성래미안 전용 59㎡ 거래의 경우, 이전 신고가가 지난해 10월 14억 3000만 원이었는데 두 달 후인 12월 반 토막 수준인 7억 원에 거래된 것으로 나타났다. 해당 평형의 현재 매도 호가는 13억 3000만~15억 원이다.
나머지 3건도 시세를 제대로 반영하고 있다고 보기 어려웠다. 최고가(20억 950만 7000원) 대비 6억 5950만 7000원이 하락한 사례로 언급된 종로구 엘리시아 전용 236㎡는 비교 대상인 최고가가 2016년 3월에 있었다. 5억 2000만 원이 하락한 사례로 꼽히는 서초구 아크로리버파크(12월, 39억 8000만 원)는 이전 신고가 아파트가 한강 전면 뷰가 확보된 ‘RR(로열동, 로열층)’ 매물이라는 점에서 가격 차이가 나타날 수밖에 없다는 지적이 나온다.
고종완 한국자산관리연구원장은 “특수 거래가 아닌 시세에 따른 정상적인 거래를 바탕으로 통계적으로 유의미한 데이터가 축적돼야 예측에 의미가 있다”며 “상승·하락 요인이 다양하게 섞여 있는 가운데 대선 이후, 적어도 설 연휴 이후는 돼야 관망세에 있는 시장 수요가 움직이기 시작할 것”이라고 말했다.
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