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[영상] '부분 규제 완화' 리모델링 시장, 바로 지금이 사야할 때!

'선재하 공법'을 통한 수직증축 규제 완화, 활발한 공급으로 이어질 것

신공법을 통해 내력벽 철거 규제 완화도 가능해야

이번 완화를 통해 리모델링 시장으로 더욱 관심 쏠릴 것

집값 자극할 수 있지만, 그만큼 선택지가 많아지는 것








국토교통부는 지난 달 14일 ‘수직증축형 리모델링 전문기관 안정성 검토기준’ 고시를 개정했다. 그간 ‘공인기관의 신기술·신공법’을 검증받지 못해 수직증축 리모델링 사업을 빠른 시간 내에 추진하기 어려웠다.

하지만 이번 고시 개정을 통해 신공법에 대한 공인기관이 없는 경우 한국건설기술연구원·국토안전관리원 등의 전문기관이 공인기관의 역할을 대신 수행할 수 있게 됐다. 이번 규제 완화를 통해 그동안 주춤했던 리모델링 사업 추진에 속도가 붙을 수 있을 것으로 전망된다.

부동산 컨설팅 업체 도시와경제의 송승현 대표는 리모델링 부분 규제 완화에 대해 “일정 수준 이상의 시설물만 확충된다면 리모델링 아파트는 좋은 대안이 될 것”이라고 전망했다.

▲ 기존에 지적받던 수직 증축의 기술력을 ‘선재하 공법’을 통해 개선, 활발한 공급 기대



수직 증축은 기존 아파트 층수를 약 15% 정도를 올릴 수 있는 것을 의미한다. 최대 세 개 층을 올릴 수 있는데 이를 통해 분양 수익을 얻을 수 있다. 수평 증축보다는 수익성 입장이 개선되기 때문에 주목을 받아왔지만 수직 증축은 기존에 안정성 관련 기술력에 대한 지적이 있어 제약이 많았다.

하지만 국토부에서 고시 개정을 한 내용들을 살펴보면 리모델링 업계에서 다양한 제안을 했다. 기존에 있는 공법보다 더 개선이 된 새로운 공법을 제시한 것이다.

지난 2015년 리모델링 업계가 제안한 ‘선재하 공법’이 사업장 전반에 적용될 수 있을 것으로 기대된다. 선재하 공법은 층수를 높일 때 커지는 하중을 보조 말뚝으로 분산해 주는 기술이다. 이렇게 새로운 공법 적용을 통해 안정성이 인정을 받게 된다면 수직 증축도 가능하고 이를 통해 분양 수익과 사업성을 올릴 수 있다. 따라서 단순히 어떤 규제가 완화됐다는 측면만 볼 게 아니라 이것을 통해서 공급도 일어날 수 있다는 게 긍정적으로 평가를 해볼 수 있다.

▲내력벽 철거 또한 ‘새로운 공법을 통한 규제 완화’가 가능할 것



내력벽 철거는 수직 증축이나 수평 증축과는 다르게 확장을 할 수 있다는 것이 특징이다. 채광, 통풍이 개선되기 때문에 분양성과 상품성이 훨씬 우수하다. 그런데 이 부분에 대한 규제 완화가 부족하다보니 시공하는 입장에서도 사업성을 올리는 데 한계가 있고 그것을 통해서 내 집 장만을 원하는 수요자 입장에서도 트렌드에 맞는 아파트를 가질 수 없다는 점이 아쉬운 부분이다. 내력벽 철거 또한 새로운 공법들을 통해 상황이 개선된다면 규제 완화는 충분히 일어날 수 있다고 생각한다.

▲ 리모델링의 높은 사업성 등 여러 이점으로 시장의 판도는 빠르게 변화할 것





재건축 규제보다 리모델링이 규제가 덜한 건 사실이다. 리모델링 같은 경우는 초과이익 환수제가 따로 없기 때문에 조합 설립 이후에도 아파트를 사고 팔 수 있는 시장 환경이다. 30가구 이상이 분양될 때는 분양가 상한제 적용을 받지만 그것을 제외하면 재건축에 비해 훨씬 자유로운 시장이다. 인허가 부분도 까다롭지 않아 사업 추진부터 입주까지 약 6~7년 정도면 가능하다. 이러한 이점들로 현재 대형 건설사 입장에서도 수주전에 적극적으로 나서고 있는 형태를 보여주고 있는 것이다. 현대건설을 비롯한 건설사들이 전담팀까지 구성을 할 정도로 시장 판도가 빠르게 변화를 하고 있다. 리모델링은 수익성과 사업성이 높게 평가받고 있고 재건축 단지 주민들도 사업을 막연하게 기다리는 것도 한계에 돌입한 상황이다.

이러한 부분을 고려해 보면 현재 재건축에서 리모델링 사업으로 선회하고 있는 것으로 보여진다. 서울에서 사업을 추진하고 있는 단지들도 많이 나오고 있는 상황이다. 대치동의 현대 아파트를 비롯해 동작구의 우성?극동?신동아 같은 경우도 통합 리모델링을 통해 사업 추진을 하고 있고 강동구의 선사현대와 같은 대단지 아파트도 리모델링 사업을 추진을 하고있다. 강남권 대치 2단지 서초구의 잠원동아 등이 조합을 설립하거나 추진위를 구성을 하고 있다. 2019년 말 전국 공동주택 리모델링 사업 추진 단지 수는 37개 단지에서 지난해 10월 기준 50개 단지, 지난 5월 기준 72개 단지로 꾸준히 상승하는 추세다.

▲ ‘규제 완화’로 집값에 영향 줄 수 있으나, 주거 환경이 개선되면서 오르는 것이기 때문에 기대감으로 집값이 오르는 현상보다는 긍정적



집값이 오르면서 주거 환경이 개선되는 것이 개선되지 않는 상황에서 기대감으로 올라가는 것보다 긍정적이다. 강남의 경우를 살펴봐도 주택 가격 상승 때문에 계속 공급을 억제하다 보니 주택 가격이 급등세를 보이는 것이 문제점이다.

이번 규제 완화가 부동산 시장을 자극할 수 있지만 다양한 공급들이 나오면서 수요자들이 선택할 수 있는 선택지가 많아지는 환경이 조성되는 것이다. 현재 높은 가격을 지불하고 주택을 살 수밖에 없는 환경에서 이번 규제 완화는 수요자들의 내 집 장만 환경에 긍정적으로 작용할 수 있을 것이다.

▲일정 수준 이상 시설물을 확충한다면 리모델링 아파트는 좋은 대안이 될 수 있을 것



리모델링 아파트가 서울 요지에 굉장히 좋은 자리에 공급됐다. 주요 입지에 공급을 하고 있기 때문에 도심과의 접근성이 굉장히 좋은 편이다. 기반 시설도 확충돼야 하기 때문에 사회적인 비용도 절감할 수 있다. 이러한 서울 도시만의 주택 공급이 일어남으로써 가격을 잠재울 수 있는 긍정적인 효과도 발휘할 수 있을 것으로 보인다. 리모델링 아파트가 재건축 단지보다는 부족할 수 있겠지만 일정 수준 이상의 시설물을 확충한다면 좋은 대안이 될 수 있다.
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