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[영상] 재건축 안 부럽다는 리모델링, 사업성까지 확보할 수 있을까?

"리모델링, 기존 구조물 재활용이기 때문에 구조 변경에는 한계 있어"

"리모델링 최대 장점은 용적률 규제 완화"

"공사비는 재건축의 80~90% 수준"









구축 아파트를 중심으로 리모델링 열풍이 거세다. 정부가 규제를 통해 재건축을 틀어막고 있는 상황에서 하루라도 빨리 거주 환경을 개선하고자 하는 취지에서다. 서울에서는 용산구나 송파구 일대의 아파트 단지가, 수도권에서는 1기 신도시 아파트 단지를 중심으로 리모델링 조합을 설립하고 사업을 추진하고 있다.

자료 출처: 한국건설산업연구원


리모델링에 대한 관심이 높아지기 시작한 건 지난 2014년 수직 증축에 관한 규제가 풀리면서 부터다. 수직 증축은 말 그대로 기존 건물에 층수를 높여서 세대수를 늘리는 것이다. 수직 증축이 가능해지면서 주민들의 거주 환경을 개선할 수 있을 뿐 아니라 일반 분양 물량을 종전보다 확보할 수 있게 됐다. 이 때문에 규제 전에 비해 리모델링의 수익성이 훨씬 개선돼 사업을 검토하는 단지들이 늘어난 것이다.

아파트의 기본 골격은 유지한 채 짧은 기간 공사를 통해 구축 아파트를 ‘새 집’으로 만드는 리모델링 열풍을 놓고 이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원장은 “용적률 규제 완화 등 리모델링 장점이 있어 재건축 아파트의 80~90% 수익성을 얻을 수 있다”고 평가했다.



▶ 기존 주택 골조 유지하며 100년 주택 꿈꾸는 리모델링

리모델링 시장이 커지면서 재건축과 리모델링의 근본적인 차이점에 대한 궁금증이 많아지고 있다. 기본적으로 리모델링은 기존의 구조물은 유지한 채 이외의 설비들을 고쳐서 아파트를 오래 사용하자는 취지에서 시작됐다.이 위원장은 “100년 쓸 수 있는 구조물을 20~30년 만에 헐고 조기 재건축을 하는 것은 자원 낭비”라고 지적했다.



▶ 아파트 조합 단위의 리모델링은 가장 적극적인 고비용 리모델링

일반인들이 리모델링을 떠올릴 때 가장 먼저 생각나는 것이 ‘인테리어 리모델링’이다. 이 때문에 아파트 조합 단위로 시행되는 리모델링을 처음 접하는 사람들은 둘을 혼동해 사용하곤 한다. 이에 대해 이 위원장은 “비용 범위에 따라 리모델링을 크게 두 가지로 나눌 수 있다”며 “인테리어 시공을 하는 리모델링이나 단열 성능 개선 등 에너지 절약을 목적으로 하는 리모델링은 저비용 리모델링이고 주차장 증설, 면적 확장, 구조 변경을 목적으로 하는 적극적인 리모델링이 고비용 리모델링에 속한다”고 설명했다. 아파트의 조합 차원에서 나서 추진하는 리모델링은 결국 고비용 리모델링에 속하는 것이다.





▶ 리모델링 단지, 재건축 단지의 80~90% 수익성

리모델링 사업이 주목 받고 있는 이유 중 하나는 수익성을 높일 수 있다는 점에서다. 주거 환경 개선 뿐만 아니라 투자 목적으로도 좋은 수단이다. 서울 용산구 이촌동의 한가람 아파트는 리모델링이 본격 추진되면서 지난 3월 전용 114㎡가 22억원이라는 신고가를 기록했다.

이 위원장은 “재건축 아파트의 가격을 100으로 본다면 리모델링 아파트는 80~90 수준으로 평가된다”고 말했다. 이어 그는 “리모델링은 기존 구조물을 재활용하는 것이기 때문에 평면 변경이 자유롭지 못하는 등 한계가 있기 때문에 재건축에 비해 가격이 낮게 책정될 수밖에 없다”고 설명했다. 그러면서 그는 “대신 리모델링은 재건축과 달리 용적률 규제 완화가 돼 있는 상황이기 때문에 기존 용적률 300% 아파트를 420%까지도 올릴 수 있어 재건축에 비해 이점을 갖고 있다”고 말했다.



▶ ‘무리한 수직 증축’ 등으로 리모델링 공사비 재건축 넘어서는 기현상도 존재

리모델링의 사업성과 추가 분담금을 결정하는 가장 중요한 요소는 공사비다. 기존 구조물을 활용하는 만큼 리모델링의 공사비는 재건축의 것에 비해 80~90% 수준으로 결정된다. 다만 이 위원장은 “무리한 수직 증축 등을 추진할 경우 공사비는 비싸질 수 있다”며 “사업성을 고려한다면 적정한 수준의 리모델링을 추진하는 것이 좋다”고 제안했다.



자료 출처: 한국건설산업연구원


▶ 증축 총량은 30~40%, 세대수는 15% 증가

리모델링을 통해 넓힐 수 있는 면적은 기존 주택의 면적에 따라 상이하다. 전용면적 84㎡ 이하의 주택은 리모델링을 통해 최대 40%, 그 이상의 주택은 최대 30%까지 면적을 넓힐 수 있다. 또 현행 주택법 상 세대수도 최대 15%까지 늘릴 수 있다.

다만 이 위원장은 “각각의 제한은 최대치일 뿐 조합원들 간의 합의에 따라 달라질 수 있다”고 설명했다. 가령 조합원들이 주거 환경 개선을 중시할 경우 기존 세대의 면적을 넓히고 세대수 증가를 포기하는 것이다. 반대로 조합원들이 사업성을 더 중시할 경우 기존 세대의 면적은 기본적인 수준으로만 넓히고 일반 분양 용 세대수 확보를 위해 나머지 면적을 투자하는 경우도 가능하다.

/정현정 기자 jnghnjig@sedaily.com
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