25번대책에 압구정 집값 폭등…100억 전망 강남도 쇼크?[집슐랭]

서울 강남구 압구정동은 대표적인 전통 부촌이다. 이곳에서 최근 80억 원 실거래 사례가 나오면서 시장이 술렁 거리고 있다. 재건축 규제 완화에 대한 기대감이 일부 가격에 반영됐다고는 하지만 ‘80억 거래'가 나오면서 집값 양극화가 더욱 가속화 되고 있다는 해석이 나온다.

상급지와 중급지, 그리고 하급지 간의 가격 격차가 더욱 벌어질 수 있다는 의미다. 25차례 나온 집값 대책이 양극화를 더욱 가속화 시켰다. 이렇다 보니 시장에서는 “이제 강남 안에서도 ‘갈아타기’가 불가능해 지는 것이 아니냐”는 이야기가 나오고 있다.

<압구정 80평형 80억 시대- 한남더힐과 동일 가격>

국토교통부 실거래가에 따르면 압구정 현대아파트 7차 전용면적 245.2㎡(80평형·11층)가 5일 80억 원에 거래됐다. 지난해 10월 27일 같은 평형(9층)이 67억 원에 거래된 것에 비해 6개월 새 무려 13억 원(19.4%)이 뛴 것이다. 지난 해 243.642㎡가 77억 5,000만원에 거래되며 7년 연속 가장 비싼 아파트 자리를 지켰던 한남더힐이 올해 2월 3.2% 오른 80억원에 거래된 것과 같은 가격이다.

역시 5일에 거래된 압구정 현대2차 160.29㎡(8층)도 54억 3,000만 원으로 신고가를 기록했다. 같은 평형 4층이 지난해 12월 7일 42억 5,000만 원에 거래됐는데 이보다 11억 8,000만 원 상승했다. 지난 1일 신현대12차 110.82㎡(8층)도 이전 신고가인 30억원보다 높은 32억5,000만원에 거래됐다.

현지 중개업소에 따르면 재건축 조합원에 대한 2년 실거주 의무 적용을 피하기 위해 잇따라 조합이 설립되고, 새로운 서울시장이 재건축 규제를 완화할 것으로 기대되면서 압구정 아파트들은 중소형은 물론 대형까지 이미 3.3㎡당 가격이 1억 원을 넘어선 상황이다. 일부 전문가들은 압구정 집값 100억 원 시대가 머지 않아 올 것으로 전망하고 있다.

용산구 한남동 한남더힐 240.23㎡의 경우 지난달 12일 75억원(1층)에 신고가 거래가 이뤄졌다. 이는 한 달 전 69억 원(2층)에 세웠던 신고가 기록을 다시 쓴 것이다. 한남더힐은 243.201㎡가 2월 17일 80억 원(1층)에 거래되면서 올해 전국에서 거래된 최고가 아파트로 이름을 올렸다. 압구정 80억 원 거래는 올 들어 최고 기록이다.

<강남서도 상급지 못 갈아타나>

현재 아파트 시장은 가격 급등세가 한 풀 꺾인 가운데 재건축 기대감이 반영된 곳과 상급지 위주로 가격이 뛰며 낮은 가격대 아파트와 격차가 더욱 벌어지고 있다. 여러 이유가 있지만 정부가 내놓은 집값 안정화 정책이 ‘똘똘한 한 채’ 수요를 더욱 부추기고 있는 것도 한 몫을 하고 있다.

실제로 현 정부 들어 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 더 몰리면서 전국 저가 아파트와 고가 아파트의 가격 격차가 지난 3월 들어 역대 최대로 벌어졌다. KB부동산이 발표한 ‘5분위 평균 아파트 가격과 5분위 배율’ 통계를 보면 3월 1분위, 즉 하위 20% 아파트 평균값은 1억 1,599만 원으로 집계됐다. 반면 상위 20% 아파트를 의미하는 5분위 아파트 평균값은 이보다 9억 원 비싼 10억 1,587만 원이었다. 상위 20% 아파트 평균값을 하위 20% 평균값으로 나눈 ‘5분위 배율’은 8.8배에 달했다. 역대 최고 수치다.

저가 아파트와 고가 아파트의 가격 격차를 보여주는 5분위 배율은 2009년 10월 8.1배까지 오른 후 아파트 가격이 하락하면서 2015년 6월 들어서는 4.4배까지 내려온 바 있다. 하지만 이번 정부가 출범한 2017년 말 5.0배를 기록하며 상승세가 가팔라졌다. 2018년 10월에는 6배를, 지난해 2월에는 7배를 넘겼고 같은 해 9월에는 8.2배를 기록하며 상승 속도가 점차 빨라졌다. 고가 아파트의 상승 폭이 저가 아파트의 상승 폭을 훨씬 상회한 것이다.

한 전문가는 “예전에는 하급지에서 중급지, 중급지에서 상급지로 단계적 이동을 거치는 것이 일반적이었다. 하지만 상급지의 가격이 급등하면서 이 같은 ‘갈아타기’ 구조가 무너지고 있다”고 말했다. 이어 “압구정 100억 원 전망은 강남 내에서도 최상급지로 갈아 타는 것이 불가능해 지는 셈”이라고 덧붙였다.

/노희영 기자 [e-mail], 양지윤 기자 [e-mail]