홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 오는 2023년 첫 ‘지분적립형 주택’을 공급하겠다는 계획을 발표하면서 시장의 관심이 쏠리고 있다. 지분적립형 주택은 입주할 때 집값의 20~25%만 내고 20~30년에 걸쳐 나머지 금액을 분납하는 주택이다. 공급계획은 대략적인 안이 나왔지만 지금까지도 청약 가점제 비율이나 세금 산정 방식 등 세부안이 확정되지 않아 수요자들에게 확실히 ‘득’이 되는지 판단하기 어려운 상황이다.
28일 정부서울청사에서 열린 부동산시장 관계장관회의에서 홍 경제부총리는 지분적립형 주택을 공공보유부지, 공공정비사업 기부채납분 등 선호도가 높은 도심지부터 적용한다는 방침이며 첫 분양은 2023년이라고 밝혔다. 이런 방향대로 하면 서울에서는 용산 정비창 부지와 서울의료원 등이 1순위 후보로 꼽힌다.
눈길을 끄는 것은 이번 발표와 지분적립형 주택을 처음으로 제안한 서울주택도시공사(SH)가 지난 8월 발표한 안을 비교해보면 다소 차이가 있다는 점이다. 우선 초기 부담 금액의 범위가 줄었다. 당시 SH공사는 초기 부담금을 20~40% 수준으로 설정했다. 이번에 부담액이 줄어든 이유는 청년층의 초기 자금 부담을 낮추겠다는 취지로 보인다. 분양가 5억원짜리 아파트라면 초기에 20~25%인 1억원 안팎만 내고도 입주할 수 있고 공공기관(리츠)이 갖고 있는 나머지 지분에 대해서는 임대료를 지불한 뒤 30년 뒤 내 집이 되는 셈이다. 전매제한은 10년이다.
문제는 큰 그림은 공개됐지만 수요자들이 궁금해하는 세부안은 아직 나오지 않고 있다는 것이다. 먼저 청약 방식이다. 당초 계획에서는 100% 추첨제로 운영하기로 했다. 하지만 청약 가점을 꾸준히 모아온 40~50대에서 불만의 목소리가 나오자 일반분양 물량 30%에 가점제를 일부 도입하기로 방향을 바꿨다. 정부는 가점제를 일부 도입한다는 방침에는 변함이 없으나 비율은 아직 확정하지 못한 상황이다.
세금 부담 기준도 논쟁거리다. 현재 정부는 보유세나 양도세 등은 지분율에 따라 개인과 공공이 나눠 부담한다는 대원칙을 갖고 있다. 문제는 어떤 기준으로 세 구간을 적용할 것인가다. 실제 소유 지분은 쥐꼬리 인데 아파트 공시가격이 종부세 기준을 넘어설 수 있기 때문이다.
정부 검토안대로 하면 종부세가 부과될 경우 거주자와 공공이 절반씩 나눠 내기는 하지만 거주자 입장에서는 자신이 소유한 것에 비해 더 높은 세율을 적용받아야 하는 셈이다. 현재 지분적립형 주택 도입이 유력한 곳은 대부분 서울 핵심지역이다. 이들 지역에서 공급되는 지분형 주택의 경우 아무리 싸게 공급해도 수년 후 종부세 부과기준을 넘어설 여지가 다분하다.
중도에 매각할 경우 오히려 불리할 수 있다는 점도 문제다. 지분형 주택은 소유권 이전까지 20~30년을 기다려야 한다. 만일 중도에 매각할 경우 거주자와 공공이 보유한 지분에 따라 수익도 나눠야 한다. 이 때문에 일반 아파트를 파는 것보다 수익이 적을 수밖에 없다.
정부는 가족이 늘어나는 거주자들이 중도에 분양을 포기하지 않도록 하기 위해 더 큰 평형의 지분적립형 주택으로 이전할 수 있는 방안을 고심하고 있다. 그러나 지분적립형 주택끼리 이전하기 위해서는 큰 평형과 다양한 위치에 지분적립형 주택이 충분히 마련돼야 한다는 전제가 필요하다.
심교언 건국대 교수는 “지금까지 나온 내용만 봐서는 젊은 층에서 그다지 호응도가 높지 않은 것 같다”며 “월세와 대출이자 등을 고려했을 때 은행에서 대출을 받는 것보다 얼마나 장점이 있는지 불확실하다. 또 장기간 주거 이전이 제약될 수밖에 없기 때문에 실수요자 입장에서는 망설여지는 포인트가 많다”고 지적했다. /박윤선기자 sepys@sedaily.com
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