지난달과 이달 서울에서 다세대주택과 연립주택 등 이른바 빌라 매매 거래량이 아파트 거래량을 뛰어넘었다. 빌라 거래가 아파트를 추월한 것은 극히 이례적이다. 서울경제 분석 결과 금융위기 이후 빌라 거래가 아파트 거래보다 많은 현상은 단 두 번 발생했는데 모두 이번 정권에서 일어났다.
전문가들은 서울 아파트를 대상으로 한 초강력 규제가 이어지면서 거래 절벽이 발생한데다 이에 대한 풍선효과로 패닉바잉이 빌라로까지 넘어간 데 따른 것으로 분석하고 있다. 빌라의 경우 자칫 시한폭탄이 될 수 있다는 점에서 우려를 자아내고 있다.
20일 서울부동산정보광장에 따르면 지난 9월 서울의 다세대·연립주택(빌라) 거래량은 3,716건으로 아파트 거래량(3,431건)보다 많았다. 이런 추세는 이달까지 이어져 현재 아파트 거래는 460건이 실거래 등록된 반면 빌라 거래는 두 배가량 많은 914건을 기록하고 있다. 지난해 같은 기간의 경우 9월과 10월 아파트 거래는 각각 7,025건, 1만1,583건으로 같은 기간 빌라 거래량인 3,295건, 4,541건을 2배 이상 웃돌았다. 올 들어서도 아파트 거래가 빌라 거래를 항상 앞섰다.
통상 주택거래시장에서는 빌라보다 아파트 거래량이 더 많다. 서울의 주류 주거형태가 이미 아파트로 넘어간데다 투자나 거래 자체도 가격이 단지별로 표준화된 아파트가 더 쉽고 편리하기 때문이다. 실제 빌라와 아파트의 거래량 역전은 2006년 서울시가 관련 통계를 집계하기 시작한 뒤 15년간 단 세 번 발생할 정도로 이례적인 상황이다.
본지가 분석한 결과 거래량 역전은 정부가 아파트 시장을 강하게 옥죌 때 발생했다. 첫 번째는 2007년 1월로 참여정부가 분양가상한제 적용을 발표했던 때다. 그해 1월부터 5월까지 5개월간 빌라의 거래량이 아파트를 앞섰다. 두 번째는 문재인 정부가 9·13대책을 발표한 직후인 2018년 10월부터 2019년 3월까지다. 그리고 이번 6·17대책, 7·10대책으로 세 번째 거래량 역전 현상이 일어났다.
전문가들은 일종의 시장왜곡이라고 보고 있다. 아파트 거래량이 규제로 급감하면서 발생한 상황이기 때문이다. 임미화 전주대 부동산학과 교수는 “정부가 제시한 규제 방향에 따르자면 현재 시장의 매수자는 무주택 또는 기존 주택을 매도할 실거주 수요자여야 하는데, 이는 공급되는 매물도 세입자가 없는 실입주 가능 물건이어야 한다는 의미”라며 “매도·매수 사이의 매칭이 이뤄질 가능성이 규제로 인해 제한되면서 일어난 거래 절벽 상황”이라고 평가했다. 이어 “그런데 임대차법 시행 이후 기존 세입자는 눌러앉고 싶어 하고 다주택자들도 집을 팔 수가 없게 되니까 실입주하려는 사람도 집을 못 구하게 되는 문제가 발생한다”며 “팔고 싶은 집을 못 팔고 사고 싶은 집을 못 구해 거래가 이뤄지지 않는 시장인 만큼 현재 거래량은 정상 시장의 모습은 아니다”라고 평가했다. 서울 아파트에 대한 규제가 늘면서 풍선효과로 빌라 수요가 늘어난 점도 원인으로 꼽힌다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울에서 빌라 거래량 비중이 30%를 넘은 것은 2014년 이후 지난해와 올해가 유일한데 전국에서도 서울에서만 빌라의 거래 비중이 늘고 있는 것”이라며 “서울에는 살아야 하지만 자금 여력이 부족한 수요자들이 대안 거주지로 빌라를 찾고 있는 것”이라고 설명했다. /김흥록기자 rok@sedaily.com
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