강남 재건축 대어인 서울시 서초구 반포동 ‘반포주공 1단지 3주구’에 가구당 재건축부담금 4억200만원이 통보됐다. 재건축초과이익환수제 시행 이후 조합원 1인당의 부담금이 가장 많은 단지다. 앞서 국토교통부가 강남 일부 단지를 대상으로 시뮬레이션한 결과 평균 부담금이 최고 7억1,300만원에 달하는 단지도 있다고 밝힌 바 있어 앞으로 ‘부담금 신고가’는 또 등장할 것으로 전망된다.
23일 서초구에 따르면 이날 반포 3주구 조합에 재건축 예상 부담금으로 1인당 4억200만원, 총 5,965억6,844만원을 통보했다. 반포 3주구 공사비가 8,000억원 수준임을 고려하면 공사비의 약 75%에 달하는 금액을 부담금으로 내야 하는 것이다. 이는 재초환 시행 이후 가장 높은 금액이다. 이 단지는 재건축으로 지하 3층~지상 35층, 17개동, 2,091가구의 대단지로 탈바꿈할 예정이다.
‘부담금 7억’ 단지도 나올듯…공급 더 위축
사업 진행 지연…시장 냉각 불가피
지금까지 부담금이 가장 많았던 단지는 서초구의 반포 현대아파트로 1인당 1억3,568만원이 책정됐다. 서초구청은 “조합에서 제출한 자료와 국토부의 부담금 책정 매뉴얼을 근거로 금액을 산출했다”며 “현재 나온 금액은 예정금액으로 최종금액은 준공 때 정확하게 산정되며 부과도 준공 이후 이뤄진다”고 설명했다.
재건축초과이익환수제는 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3,000만원을 넘을 경우 초과액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 지난 2006년 시행됐으나 주택시장 침체 등으로 2013~2017년 유예됐다가 2018년 1월부터 다시 시행됐다. 과도한 재산권 침해 등을 이유로 위헌소송이 제기됐으나 헌법재판소는 지난해 말 합헌 결정을 내렸다. 이에 정부는 올해부터 본격적인 징수 절차에 착수했다.
재초환이 본격 시행됨에 따라 정부는 용산구 한남연립과 강남구 청담동 두산연립 등 이미 재건축이 끝난 단지를 비롯해 전국 62개 조합에 총 2,533억원의 예정 부담금을 통지한 상태다. 또 강남 5개 단지, 강북 1개 단지, 경기 2개 단지를 대상으로 조합원 1인당 재건축부담금 예상액 시뮬레이션을 진행한 결과 강남 5개 단지는 평균 4억4,000만~5억2,000만원의 부담금을 떠안을 것으로 예상됐다. A단지의 경우 최소 6억3,300만~7억1,300만원으로 가장 많았다.
반포 3주구 산출 결과는 향후 재건축을 추진할 대치동 은마, 잠실 주공5단지 등 강남권 대형 재건축단지에도 영향을 미칠 것으로 보인다. 이들 단지 역시 반포 3주구처럼 조합원 1인당 수억원의 부담금이 예상된다는 것이 정비업계의 설명이다.
시장에서는 재초환의 위력이 다시 확인된 만큼 재건축 시장은 더 얼어붙을 것으로 예상했다. 실제로 재초환 부활로 대치쌍용 1차는 지난해 사업시행 인가 이후 시공사 선정 절차를 앞두고 사업을 멈춘 상태다. 옆단지인 대치 쌍용 2차도 사업에 속도를 내지 못하고 있다. 이뿐이 아니다. 사업 초기인 양천구 목동 노후단지들 역시 재건축부담금 때문에 반대 여론이 적지 않을 것으로 보인다.
권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “올해는 재건축 안전진단 강화, 민간택지 분양가상한제, 재건축초과이익환수제 등 재건축 시장에 트리플 악재가 작용하고 있다”며 “재건축이 진행되지 않아 공급위축은 갈수록 심각해질 것”이라고 설명했다.
/박윤선기자 sepys@sedaily.com
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