준주거 용적률 2배 상향…수도권 공공택지 1만가구 추가[주택공급대책 윤곽]

용적률 상한 500%서 1,000%로

증가분 절반 공공주택으로 채워야

수익성 적어 민간 참여 적을수도

성남 복정·구리 갈매 용적률도 ↑

희뿌연 서울 지역 아파트의 모습. /연합뉴스

정부가 주택공급 방안으로 내놓을 ‘역세권 고밀 개발’의 핵심은 준주거지역의 상한 용적률을 현재보다 두 배 안팎으로 끌어올리는 방안이 될 것으로 전망된다. 이 경우 상한 용적률이 기존 500%에서 1,000%까지 늘어날 것으로 예상된다. 정부는 또 성남 복정 등 수도권 주요 공공택지 내 용적률도 기존보다 확대해 1만가구 이상의 추가 공급이 이뤄지도록 할 것으로 전망된다.

◇용적률 증가분 절반은 공공주택… 민간 참여가 관건=26일 정부와 서울시에 따르면 주택 공급을 늘리기 위해 역세권 일반주거지를 준주거지역으로 상향 조정하는 방안을 유력하게 검토 중이다. 또 준주거지역의 상한 용적률을 최대 1,000% 안팎으로 올리는 방안도 면밀히 살펴보고 있다. 정부는 앞서 역세권 고밀 개발의 구체적인 실행 방안을 놓고 고심해왔다. 회의 과정에서 쏟아진 다양한 방안 가운데 대표적인 것이 서울시에서 제안한 ‘고밀주거지역 신설’이었다. 용적률이 1,000%에 달하는 고밀주거지역을 새롭게 만들어 역세권에 적용하자는 것이다. 하지만 이는 최종안에 포함되지 못한 것으로 알려졌다. 고밀주거지역이라는 새 용도지역이 생기면 서울을 제외한 다른 지역에서 우후죽순으로 고밀주거지역을 지정해 난개발이 우려된다는 이유에서다. 현행 최고 용적률 300%인 일반주거지역의 용적률 상한을 높이자는 의견도 있었지만, 이 역시 최종안으로는 채택되지 못한 것으로 알려졌다. 규제 완화로 저층 주거지에 뜬금없이 고층 건물이 들어서는 등 도시 계획상 문제점이 크다는 지적이 나왔기 때문이다. 일반주거지역의 용적률을 일괄적으로 올릴 경우 서울시의 ‘35층룰’과 부딪친다는 것도 문제점으로 지적된다. 서울시는 법정 계획인 ‘2030’ 서울플랜을 통해 주거지역의 최고 층고를 35층으로 제한하고 있다. 이에 비해 준주거지역은 현행 기준에서도 최고 50층까지 허용되기 때문에 2030 서울플랜을 개정할 필요가 없다. 기존 제도를 최대한 유지하면서 역세권만 고밀화할 수 있어 서울시로서는 부담을 최소화할 수 있다는 평가다.

◇수도권 공공택지도 용적률 상향…1만가구 공급 늘듯=역세권 고밀화 지원방안이 시행되면 역세권 인근의 저층 주거지뿐 아니라 대규모 아파트 단지도 혜택을 입을 것으로 예상된다. 서울의 주요 아파트 지구들이 역세권에 위치하고 있기 때문이다. 국토교통부가 주택 공급 활성화를 위해 오는 2022년까지 한시적으로 역세권 범위를 역 승강장 반경 250m에서 350m로 늘리기로 했기 때문에 아파트 구역의 상당수가 역세권에 포함돼 용적률이 올라갈 수 있다.



관건은 민간의 참여 여부다. 정부와 서울시는 용적률 상향의 전제조건으로 공공주택 물량을 확대하는 데 의견을 모은 것으로 알려졌다. 늘어나는 공공주택은 용적률 확대로 증가하는 공급물량의 절반 정도가 될 것으로 예상된다. 이 경우 민간에서는 사업 유인이 크지 않을 수 있다. 정부와 서울시는 이미 지난 2018년에도 준주거지역과 상업지역의 용적률을 상향하는 대신 임대주택 물량을 확대하도록 했다가 별다른 소득을 얻지 못했었다. 건설업계의 한 관계자는 “용적률이 상향돼도 절반은 공공주택으로 채워야 한다면 수익성이 얼마나 좋아질지 확신하기 어렵다”며 “일부 사업이 정체된 지구에서는 탄력이 생길 수 있겠지만, 전반적으로 정비사업에 촉진제가 되기는 어려울 것으로 본다”고 언급했다.

정부는 이와 더불어 수도권 주요 공공택지 내 용적률을 확대하는 방안도 검토 중이다. 기존 3기 신도시 이외에 성남 복정·서현, 구리 갈매 등 공공택지에서 용적률을 높여 기존계획보다 1만가구 이상 추가로 공급이 이뤄질 수 있도록 하겠다는 계획이다. 구체적인 용적률 상향 수치는 정부와 지자체 간 협의가 진행 중인 것으로 알려졌다. 정부는 앞서 수도권 3기 신도시와 과천, 광명 하안 등 공공택지에서 30만가구를 공급하겠다는 방안을 내놓은 바 있다. 3기 신도시는 당초 160~200%의 용적률을 기초로 지구단위계획을 마련 중이었는데 정부의 공급량 확대 방침에 따라 220%까지 상향 조정될 것으로 예상된다.

정부는 또 서울 강남구 대치동 ‘서울무역전시장(SETEC)’과 서초·은평구에 산재한 국책연구단지 일대도 택지개발 후보지로 꼽아 개발을 검토 중이다. 국책연구기관은 지방 이전 대상인 만큼 상대적으로 토지 수용도 수월한 상황이다. 그밖에 서울 효창공원앞역·수서역 인근 등 유휴 철도 부지와 수도방위사령부 등 군 소유 부지 등에서도 각각 수백가구 이상의 공급 물량이 나올 것으로 예상된다. /박윤선기자 [e-mail]