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[집슐랭] 실수요도 옥죄는 규제...'1주택자 양도세 비과세 사라지나'

22번 대책에 갈수록 규제 강해져

1주택자도 잠재적 투기꾼으로 간주

1주택자 관련 규제도 점점 늘어나

정부, 1주택 양도세 혜택 줄이는 추세

‘집슐랭’은 서울경제 부동산부의 온라인 전용 브랜드 입니다. ‘미슐랭 가이드’처럼 부동산 뉴스를 깊이 있게 분석해 독자 여러분들에게 전달 하겠습니다.



김현미 국토교통부 장관이 지난 17일 정부서울청사 브리핑실에서 손병두 금융위원회 부위원장(왼쪽), 김용범 기획재정부 1차관과 함께 주택시장 안정을 위한 관리방안을 발표하고 있다./서울경제DB






# 계속 오르는 집값을 보다 못해 결혼 10년 만에 수도권 아파트 한 채라도 장만해놓으려던 직장인 A 씨 부부는 지난 6·17 대책 이후 ‘내 집 장만’ 계획을 포기했다. 서울에서는 ‘영끌’을 해도 집을 살 여력이 안되지만 직장과 아이 교육 문제 등으로 서울을 떠나기도 어려운 상황에서 유일한 대안이었던 갭 투자가 이번 대책으로 막혔기 때문이다. 전세를 주고 일단 집을 매수한 뒤 몇 년 뒤 입주해 살 계획을 세웠지만 정부가 앞으론 전세대출을 금지토록 한다고 해 방법이 사라져버렸다. A 씨는 “정책 취지는 알겠지만 ‘내 집’을 갖고 싶은 마음 자체마저 투기로 몰아세우니 억울하다”고 하소연했다.

집값과의 전쟁에서 성과를 거두지 못하고 있는 정부가 규제 범위를 1주택자까지 넓히고 있다. 한 전문가는 “1주택자도 잠재적 투기꾼으로 보는 경향이 더 강해지고 있다”고 말했다. 이런 가운데 역대 정부가 건드리지 않은 ‘1주택 양도소득세 비과세’도 흔들리는 모양새다.

<1주택자까지…넓어지는 규제 범위>

정부는 지난해 12·16 대책에 이어 6·17 대책을 잇달아 발표하면서 1주택자에 대한 규제 범위를 대폭 늘리기 시작했다. 이번 대책에서 정부는 ‘갭 투자’를 잡겠다며 1주택자에 대한 전세자금대출을 대폭 규제했다. 기존에는 1주택자라도 시가 9억원을 초과하는 주택 보유자에 대해 전세대출 보증을 제한했었다. 하지만 이번 대책을 통해 투기지역·투기과열지구 내에서는 시가 ‘3억원(아파트)’만 넘으면 전세대출 보증을 제한하도록 규제를 더욱 강화했다. 전세대출 한도도 2억원으로 줄여든다. ‘6·17 대책’에서는 아울러 무주택자가 전 규제지역에서 주택담보 대출을 받아 집을 마련한 경우 주택 가격과 상관없이 6개월 내 전입을 해야 한다는 조항도 들어갔다.

앞서 정부는 1주택자에 대한 규제를 하나 둘 도입했다. 지난 2018년 ‘9·13 대책’ 후속 조치로 1주택자 청약을 제한한 것도 그 중 하나다. 이에 따라 1주택자는 아파트 당첨 시 6개월 내에 기존 주택을 처분해야 한다는 각서를 써야 한다. 이를 이행하지 않으면 공급계약이 취소된다. 시장 상황에 따라 불가피하게 처분하지 못하면 500만원 이하의 과태료를 내야 한다. 이런 경우를 제외하면 3년 이하 징역 또는 3,000만원 이하 벌금을 내야 한다.



/서울경제DB


<갈수록 어려워지는 1주택자 양도세 비과세>

이런 가운데 1주택자가 양도소득세를 비과세 받는 것 역시 점점 어려워지고 있다. 기본 원칙은 2년 보유하면 시세 9억원 이하는 비과세다. 이런 가운데 2017년 8월 2일 기준으로 그 이후 조정대상지역에서 주택을 구입했을 경우 2년 추가로 거주도 해야 비과세 요건이 된다.

정부는 다음 달 발표하는 세법개정안에서 부동산 세제의 대대적인 개편 방안을 포함 시킬 계획이다. 우선 1주택자 양도세를 부과할 때 실거주 요건이 강화될 전망이다. 아울러 장기보유공제 혜택도 축소될 것으로 보인다. 정부는 지난해 12·16 대책을 통해 9억원 이상 1주택 보유자에게 주어지던 장기보유특별공제 혜택을 조정하기로 했다. 여당의 양경숙 의원은 23일 이를 위한 소득세법 개정안을 발의했다. 지금까지는 10년 이상 보유하면 최대 80%까지 공제 혜택이 있었지만 앞으로는 40%로 줄어든다. 나머지 40%를 받으려면 10년 거주기간을 채워야 한다. 이와 함께 ‘6·17 대책’에서 실거주자라도 ‘갈아타기’를 위해 일시적 2주택자가 되는 경우 전입 의무 기간을 기존 1년(투기지역·투기과열지구)에서 6개월로 줄인 점도 과하다는 볼멘소리가 나온다.

내년 1월 1일부터는 1가구 1주택을 양도할 때 이전에 다주택을 보유한 기간을 모두 제외하고 최종적으로 1주택자가 된 날부터 2년이 지나야만 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 시행령도 시행된다. 한 가구가 A주택과 B주택을 모두 5년 전에 샀을 경우 원래는 A를 매각하고 B를 팔 때에도 양도세를 면제해줬지만, 개정 이후에는 A를 판 뒤 2년이 지나야만 B의 양도세도 면제되는 것이다. 양도세 혜택을 받기 위해 주택을 보유해야 하는 기간이 더 늘어난 셈이다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “정부 정책을 보면 1주택자는 이사도 가지 말고 갖고 있는 집에서 계속 살라고만 하는 것이나 마찬가지”라며 “1주택자가 이사 가서 더 좋은 여건에서 살겠다는 것까지 투기세력으로 보는 것은 문제가 있다. 오히려 1가구 1주택자에게 대출 등 규제를 풀어줘야 한다”고 지적했다. 이어 “1가구가 10가구씩 가졌다면 투기로 볼 수 있지만 10년 정도 장기보유한 1주택자를 실거주하지 않았다고 투기세력으로 볼 수는 없다. 정부가 ‘내 집의 개념’에 대해 품고 있는 시각을 변화시킬 필요가 있다”고 강조했다. /진동영기자 jin@sedaily.com

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