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과세지표인 공시가 '부동산 안정용'으로 활용 논란

■국회예정처 "공시가 차등 문제"

지나치게 정치적 목적으로 운영

같은 단지임에도 중형 평수가

소형 평수 공시가보다 더 낮아

"조세형평성 무너졌다" 비판 커





서울 서초구 아크로리버파크 전용 84㎡의 올해 공시가격은 24억3,700만원이다. 시세의 80.5% 수준까지 공시가격이 상승했다. 반면 서울 강북구 미아동 SK북한산시티 전용면적 84.8㎡는 올해 공시가격이 3억5,800만원으로 1.97% 하락했다. 이 단지는 실거래가격이 일부 올랐는데 공시가격이 오히려 하락해 시세의 60% 수준에 불과하다.

정부의 공동주택 공시가격은 과세표준으로 활용되는 지표인데도 불구하고 형평성 논란이 끊임없이 제기되고 있다. 같은 아파트 단지임에도 중형 평수가 소형 평수보다 공시가격이 낮게 나오는가 하면 지난해 서울 성동구 갤러리아포레는 엉터리 공시가격 책정으로 가격이 통째 변경되기도 했다. 공시가와 관련, 매년 논란이 벌어지고 있지만 정부는 시세산정액을 외부에 공개하지 않아 ‘깜깜이 공시’ 논란이 끊이지 않는다.

◇과세 지표인데 시장 안정용 정책 수단으로=공동주택 공시가격은 주택 재산세와 종합부동산세(종부세)의 과세표준으로 활용된다. 이 밖에도 기타 기초연금 등 복지 수급대상 선정, 재건축 부담금 산정 등 각종 60여개 제도의 지표 기준으로 쓰이고 있다. 국민 다수에게 동일하게 적용돼야 하지만 정부는 이를 시장 안정용 대책으로 널리 활용하고 있다. 비싼 주택에 대해 보유 부담을 확대해 주택 시장가격을 안정화하는 수단으로 쓰고 있다는 말이다.

정부는 올해 공동주택 공시가격과 관련, 아파트 시세별로 현실화율 목표치를 달리했다. 시세 9억원 미만 주택에 대해서는 시세변동분만 공시가격에 반영한 반면 9억~15억원 주택은 시세 대비 공시가율을 70%까지 올렸다. 또 시세 15억~30억원 주택은 시세 대비 공시가율 목표치를 75%, 30억원 이상 주택은 80%로 잡았다. 고가 주택은 시세의 70~80% 수준까지 공시가격을 올렸다는 말이다.



전문가들은 과세 지표를 차등 적용하면서 조세형평성이 무너졌다고 평가하고 있다. 서진형 경인여대 경영학과 교수(대한부동산학회장)는 “시장 가치를 반영해 동일한 잣대에서 부동산 관련 조세가 부과돼야 조세 정의가 실현될 수 있는데 공시제도가 지나치게 정치적 목적에서 운영되고 있다”고 지적했다. 국회예산정책처 보고서에서 지적한 것도 같은 맥락이다. 국회예산정책처는 고가 주택에 대해 인상비율을 더 높이는 방식이 공시제도의 본래 취지에 부합하는지 재고할 필요가 있다고 언급했다.

◇매년 이어지는 깜깜이 논란… 개별 호수 공개는 불가=‘깜깜이 공시’도 문제다. 정부는 공동주택의 시세 기준에 대해 일절 외부에 공개하지 않고 있다. 이 때문에 지난해는 서울 성동구 갤러리아포레 전체 단지의 공시가격이 엉터리로 책정돼 통째 수정되는 ‘촌극’도 벌어졌다. 정부는 이 같은 논란이 이어지자 공시가 결정을 위한 시세산정에 사용하는 기초자료 등을 공개하는 시범사업을 실시하겠다고 밝힌 바 있다. 하지만 가장 핵심적인 사안인 개별 단지 시세와 관련해서는 공개가 어렵다는 입장이다. 국토부 관계자는 “개별 호수에 대한 시세 공개는 안정적 공시제 운영을 위해 신중히 접근할 필요가 있다고 본다”고 언급한 바 있다.

국회예산정책처는 이에 대해 보고서에서 “정부가 정하는 시세가 아파트 가격의 어느 범위까지인지에 대한 의문이 존재한다”며 문제를 제기했다. 전문가들 역시 공시제도에 대한 형평성 논란을 줄이려면 시세 등 핵심 정보에 대한 공개가 최우선이라고 공통적으로 지적하고 있다.
/강동효·진동영기자 kdhyo@sedaily.com
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