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[나만의 집짓기-노하우] 소규모 건축사업과 수지분석표 1편-토지비 및 공사비
민경호 닥터빌드 대표




소규모 건축 사업을 할 때, 사업성을 분석하기 위해서는 수지분석표를 작성해야 한다. 수지표는 어떻게 작성해야 하는지 그 방법을 알아보자.

예를 들어 대지 327㎡(99평)짜리에 12가구의 다세대 주택을 신축한다고 하자. 앞으로 이때 사업성 검토에 항목은 무엇이 있으며 각 항목을 어떻게 검증해야 하는지에 대하여 설명한다. 이번 화에는 토지비와 공사비에 대하여 설명한다.

첫째, 토지를 매입할 때 발생하는 비용으로는 토지원가, 취등록세, 부동산 수수료, 법무사 비용, 토지 잔금 대출 시 수수료 등이 있다. 토지를 구입하는 경우 토지 위에 기존의 철거 예정인 건물이 있다면 이에 따라서 취등록세는 달라진다. 나대지인 상태로 토지를 매입하면 매입가의 4.6%를 취득세로 지불하지만, 구축이 10가구로 구성된 다세대 주택이라면 각 가구별 가격에 따라서 1~3%로 달라진다. 따라서 토지 상태에 따라 토지의 총 구입 원가도 다르다. 또한 지주 작업(공동 개발을 위해 토지주에게 동의를 구하는 방식)을 통해서 토지를 매입하려면 지주작업을 한 측에서 작업비를 추가로 요청하는 경우도 발생할 수 있어 이 또한 고려해야 한다.



두 번째, 공사비를 수지표상 반영해서 검토해야 한다. 공사비는 보통 직접공사비와 간접공사비로 나누어진다. 직접공사비는 인건비와 재료비 등의 합으로 실제 건물을 신축하는데 발생하는 금액이다. 간접공사비에는 각종 인입비, 각종 보험료, 분담금, 철거비 및 지장물 처리비 등이 있다. 추가로 설명을 하자면, 은행별로 대출받을 때 직접공사비만 기준으로 대출하는 경우도 있고 직접공사비와 간접공사비 합계 금액을 기준으로 대출을 진행하는 곳도 있다는 것에 주의해야 한다.

마지막으로 설계비 및 감리비 등도 건축원가에 포함돼야 하기 때문에 수지표상 반영돼야 한다. 이런 금액들은 건축물의 가격에 가산이 된다. 상기에서 언급한 내용은 사업수지표상 반영되어 사업성을 판단하는 기준이 되므로 이에 대하여 반드시 숙지하고 있어야 한다.
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건설부동산부 이재명 기자 nowlight@sedaily.com
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