국토교통부에 따르면 1991년 9월부터 입주가 시작된 분당은 전체 가구 중 아파트만 9만 5,685가구에 이른다. 이 중 99.0%가 2005년 이전에 공급됐다. 가장 오래된 단지는 2021년이면 입주 30년 차를 맞는다. 이는 일산·중동·산본·평촌 등 다른 1기 신도시도 마찬가지다. 5곳 1기 신도시에 들어선 29만 가구가 동시다발적으로 노후화가 진행되고 있는 셈이다. 전문가들은 세계적으로 유례가 없는 규모의 아파트가 노후화되고 있다고 말한다.
4일 정비 업계 및 지자체에 따르면 부천시(중동)와 군포시(산본)가 내년부터 공동주택 리모델링 기본계획 수립을 위한 본격적인 작업에 착수한다. 부천·군포가 계획 수립을 마무리 지을 경우 5곳의 1기 신도시 모두 리모델링 기본계획을 갖추게 된다. 현재 분당·일산·평촌 등이 위치한 성남시와 고양시·안양시 등은 리모델링 기본계획을 수립해 적용하고 있다. 리모델링을 위해서는 기본계획이 수립되어야 한다.
◇ 막 오른 1기 신도시 리모델링 = 1기 신도시 5곳의 평균 용적률은 198%다. 통상 기존 주택 용적률이 200% 이상이면 재건축을 해도 수익성이 떨어진다. 1기 신도시의 경우 사실상 재건축이 쉽지 않은 것이 현실이다. 인구 감소와 고령화 등을 고려하면 재건축은 더더욱 장미 빛에 불과하다.
건설·부동산업계에선 1기 신도시 아파트 노후화 문제를 풀 방법으로 리모델링을 내세우고 있다. 리모델링은 아파트 단지 전체를 허물고 새로 짓는 재건축과 달리, 건물 뼈대는 남기고 증축하는 사업 방식이다. 아울러 준공 후 15년 이상이면 가능하다는 것도 장점이다.
현재 기본계획이 수립된 분당과 평촌, 일산 등에서는 일부 단지가 리모델링을 추진 중이다. 일산에서도 최초로 장성마을 2단지가 최근 리모델링 깃발을 들기도 했다. 부천과 중동도 기본계획 수립이 완료되면 본격적으로 리모델링에 나설 수 있게 되는 셈이다. 특히 기본계획이 수립되면 세대수 증가형 리모델링을 허가할 수 있는 법적 근거를 갖추게 된다.
한 전문가는 “주택 전문가들이 가장 두려워하는 것은 29만 가구에 이르는 1기 신도시 전체가 동시에 노후화되고 있는 것”이라며 “결국 리모델링 활성화가 이 같은 문제를 해결하는 가장 좋은 대안이다”고 말했다. 아울러 1기 신도시 리모델링은 공급 효과 측면에서도 서울 수요를 분산시킬 수 있는 효과적인 방안이라는 설명이다.
◇ 내력벽 철거·상한제 등은 복병 = 문제는 리모델링 활성화에 복병이 적지 않다는 점이다. 내 돈을 내고 내 집을 고치는 방식이기 때문에 집값이 오르지 않거나 사업성이 조금이라도 악화 되면 사업 추진이 어렵다. 1기 신도시 가운데 리모델링 사업이 진행 중인 단지는 비교적 집값이 비싼 분당(5곳)과 평촌(2곳)에 몰려있다.
사정이 이렇다 보니 정부가 1기 신도시 슬럼화 문제를 풀기 위해서라도 리모델링 활성화를 위해 전향적인 결정을 내려야 한다는 목소리도 많다. 수직증축 리모델링 활성화의 열쇠를 쥔 ‘내력벽 철거’ 허용 여부가 대표적이다. 내력벽 철거가 허용돼야 세대 평형 변경과 수직 증축이 맞물려 가능하다.
2018년부터 시작된 내력벽 관련 조사는 빠르면 올해 안에 결론을 낼 수 있을 것으로 보인다. 연구용역을 맡은 한국건설기술연구원 관계자는 “이달 중 국토부에 실증실험 결과를 보고할 예정”이라며 “국토부가 이 결과를 토대로 연내에 결정을 내릴 것으로 보인다”고 말했다. 아울러 상한제도 걸림돌이다. 관련 법을 보면 리모델링도 일반분양 가구 수가 30가구 이상이면 상한제 적용을 받는다. /김흥록·이재명기자 rok@sedaily.com
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