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[부동산Q&A]상가 투자시 유념해야 할 점은...

<박상언 유엔알컨설팅 대표>
회사 특별분양물량 투자땐
실제 계약률 반드시 확인을
월세 실투자금액으로 나눈
자기자본이익률 바탕으로
임대수익률 따지는게 정확

[부동산Q&A]상가 투자시 유념해야 할 점은...

Q. 최근 노후대비용으로 매달 월세를 받을 수 있는 상가 투자에 관심이 많습니다. 주변에서는 경기가 좋지 않은 만큼 상가투자는 조심하라고 하지만 당장은 아니더라도 공부차원에서 차근차근 접근해보려고 합니다. 분양가에 더해 개발비를 내라고 하는 곳도 있던데 개발비가 무슨 용도인지요. 또한 수익률 계산하는 방법도 잘 모르겠습니다. 이외 투자 시에 어떤 점을 유념해야 하는지요

A. 상가 개발비는 입점 행사 등 상권 개발을 위한 각종 이벤트, 홍보활동을 비롯해 건축물의 공유 면적에 속하는 부분의 실내외 인테리어 설계 및 시공비, 분양 및 상권조성을 위한 각종 조사, 컨설팅 용역 및 매체 홍보 등을 위한 비용입니다. 개발비를 계약금과 함께 지불해야 계약이 성사된다고 하는 경우도 있습니다. 분양금에 이미 상권 개발비가 산정돼 있는 경우에도 별도의 개발비를 요구하는 업체가 수두룩한 만큼 주의해야 합니다.

상가투자자뿐만 아니라 창업을 목표로 하는 실수요자들도 최근 경기 상황이 나빠진 가운데 상가 위치를 잘못 선정해 투자에 실패할 수 있습니다. 이 때문에 상가 투자에 신중하게 접근해야 합니다.

우선 분양업체 측에서 상권이 안정돼야 빛을 발한다며 장기투자를 강조하더라도 곧이곧대로 믿어서는 안 됩니다. 또한, 계약 시 회사가 가지고 있는 지분을 특별 분양한다 하며 호수를 지목하여 주는 경우도 태반인데 이 경우도 주의해야 합니다. 상가가 90% 이상 분양된 상태라며 조금 있으면 분양받을 수 없다고 해 서둘러 계약했는데 알고 보니 계약률이 20%도 채 안 되는 경우도 있습니다.

상가 임대수익률은 대출을 제외하고 내 돈으로만 투자해 얻을 수 있는 수익률인 자기자본이익률(ROE·Return On Equity)로 따지는 게 정확합니다. 자기자본이익률은 12개월 분의 월세를 실제 투자금액(매입 가격-임대 보증금)으로 나누는 방법입니다. 하지만 많은 분양 업체들이 대출지렛대를 이용, 수익률을 부풀리기도 합니다. 정부의 대출강화로 업체에서 말한 대로 대출이 충분히 안 되고 줄어드는 경우도 상당히 많습니다. 경기 또한 좋지 않은 만큼 임대료가 떨어지는 경우도 유의해야 합니다. 임대료가 낮아지게 되면 상가가격도 더불어 하락할 수 있으니, 철저히 공부한 후에 투자하는 것을 추천합니다.

투자 시기를 분양이나 준공된 직후가 아닌 어느 정도 상권이 안정된 이후로 미루는 것도 하나의 방법입니다. 상가가 준공된 이후에도 중개업소나 편의점, 약국, 병원 등 몇몇 업종을 제외하면 생각한 만큼 임대료가 형성되기가 쉽지 않습니다.

특히 단지 내 상가 부동산 중개업소의 경우 소위 ‘입주장사’가 끝나면 상가 월세가 부담돼 깍아 달라고 요구해 시간이 갈수록 상가가격하락 요인이 됩니다. 대개 분양 초기에는 할인해 주지 않다가 준공이 가까워질수록 할인율이 높아지게 됩니다. 강남권 대부분의 단지 내 상가도 시간이 갈수록 임대료가 하락해 상가 가격이 자연스럽게 하락조정을 받습니다. 물론 자리가 좋은 상가 자리는 예외입니다. 이 때문에 상가가 준공된 2~3년 뒤 즉 상권이 어느 정도 형성된 이후 임차인이 월세를 얼마 정도 내는가를 확인한 후 상가에 투자하는 편이 안정적입니다.

[부동산Q&A]상가 투자시 유념해야 할 점은...


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