“죽음과 세금은 아무도 피할 수 없다.” 미국 건국의 아버지 벤자민 프랭클린이 한 말이다. 부동산을 보유하고 있거나 보유할 예정이라면 부동산 관련 세금도 당연히 피할 수 없다. 살 때부터 팔 때까지 다양한 세금이 발생한다. 먼저 어떤 세금이 있는지 알아야 한다. 그리고 각 항목마다 조금이나마 세금을 아낄 수 있는 방법을 알아 둔다면 필요한 요건을 갖춰 준비할 수도 있다.
모르고 그냥 내버린 세금은 왜인지 손해를 본 느낌을 주기 마련이다. 누구에게나 가장 비싸고 중요한 부동산을 똑똑하게 절세할 방법이 있다. 특히 양도소득세는 부동산 세금에 가장 큰 부분을 차지한다. 양도소득세의 공제 혜택을 잘 알아두면 큰 절세 효과를 누릴 수 있다.
과세표준·조건따라 세율 편차 커
조정지역 다주택자는 최고 62%
◇부동산에 어떤 세금이 있나= 먼저 부동산을 살 때 내는 취득세가 있다. 매매뿐만 아니라 소유권이 옮겨가면 내야 한다. 주택의 취득세는 매매가 기준 6억 원 이하면 1%를 내야 한다. 전용면적이 85㎡ 이하면 지방교육세 0.1%도 내고, 넘기면 지방교육세 0.1%와 농어촌특별세 0.2%도 추가된다. 부동산을 가지고만 있어도 재산세와 종합부동산세가 나온다. 재산세는 과세 표준에 따라서 0.1 ~ 0.4%가 부과되고 종합부동산세는 0.5%부터 초고가주택은 최대 3.2%까지 내야 한다. 물론 조정대상지역의 다주택자라면 세율이 높다.
팔 때는 양도소득세와 부가가치세가 매겨진다. 양도세는 부동산을 샀을 때 가격에서 팔 때 오른 차익에 매기는 세금이다. 특히나 양도소득세는 과세 표준과 조건에 따라 세율 편차가 크다. 6%에서 42%까지 소득세율이 적용되고 심지어 조정대상지역의 다주택자일 경우 중과돼 최고 62%까지 치솟을 수 있다.
3년 이상 보유땐 1년에 2% 공제
중개료 등 양도차익서 뺄수 있어
누락항목 없는지 꼼꼼히 살펴야
매도 시점도 분산하면 크게 절약
◇ 공제를 활용한 양도세 절세 = 양도세는 조건에 따라 세율이 급격히 달라지고 공제 항목도 많아 잘 알아두면 절세 효과를 높일 수 있다. 우선 장기보유특별공제가 가장 크다. 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있는 기간에 따라 매도 시점을 정할 정도다.
기본적으로는 3년 이상은 보유해야 장기보유특별공제가 생긴다. 3년 이상 보유하면 1년당 2%씩, 15년을 갖고 있으면 최대 30%까지 공제 혜택을 누릴 수 있다. 다만 미등기 양도 자산이나 조정대상지역에 있는 2주택 이상 보유자의 양도 주택(입주권 포함), 국외에 있는 자산 등은 장기보유특별공제를 받을 수 없다. 또 보유 기간은 계약일이 아닌 잔금을 치를 날짜나 등기접수일을 기준으로 한다는 점도 확인해둬야 한다.
장기보유특별공제 외에도 기본공제, 수리비, 필요경비 등도 공제 대상이니 꼭 챙겨서 양도차익을 줄일 수 있다. 기본공제는 누구나 1년에 250만 원 씩 기본적으로 공제 받는다. 필요경비는 중개수수료를 포함한 부동산 양도 과정에서 발생하는 경비로 이 또한 양도차익에서 뺄 수 있다. 발코니 확장이나 창호 교체와 같이 부동산 자산 가치가 높아질 수 있는 수리도 그 비용을 공제로 인정한다. 누락된 공제 항목이 없도록 각종 입증 자료를 잘 확보둬야 한다. 특히 인테리어 공사와 같은 지출을 입증하기 위해서 업체에 제대로 영수증이나 세금계산서를 받아야 한다.
예를 들어 2억 원에 취득한 아파트를 6억 원에 판다고 하자. 그렇다면 양도차익이 4억 원인데 양도과정에서 발생한 필요경비 1억 원이라면 이를 제외한다. 여기에 만약 15년을 보유했다면 30%의 장기보유특별공제 혜택을 누릴 수 있으므로 3억 원의 30%인 9,000만 원을 또 뺀다. 여기에 기본공제 250만 원을 제외하면 양도차익은 결국 2억 750만 원으로 과세표준 구간에서 1억 5,000만 원 초과~3억 원 이하에 해당하게 된다. 즉 소득세율 38%를 적용하고 누진 공제액 1,940만원을 추가로 빼면 양도세액은 5,945만원 가량이 나온다.
◇ 매도 시점도 분산해야 = 이해관계가 없는 제 3자 간 거래가 아니라 특수관계자 간 거래라면 굳이 양도가격을 높게 매길 필요는 없다. 그렇다고 시장 가격보다 너무 낮게 양도하면 부당행위로 세무당국으로부터 불이익을 받을 수 있다. 일반적으로 시가의 5% 또는 3억 원 중 적은 금액 이상 차이가 나면 고의 저가 양도라 본다. 시가는 변동성이 있으니 이처럼 양도할 때는 전문가와 상담이 반드시 필요하다. 부동산 시장 흐름을 보고 양도 시기를 정하고 최대한 낮은 가격에 양도하면 양도세를 조금이나마 아낄 수 있다.
양도 시기를 분산하는 방법도 있다. 양도소득세율은 누진세율을 적용한다. 1년에 여려 부동산을 양도하면 모든 차액을 합해 양도차익의 세율을 결정한다. 따라서 부동산을 여러 번 파는 것은 세 부담 증가로 이어진다. 양도세 과세표준 구간을 한 단계 벗어나면 소득세율이 크게 뛰기 때문이다. 여기에 양도세가 중과되는 지역의 고가 매물을 양도한다면 세금으로 양도차익의 대부분을 납부해야 할 수도 있다. 양도 시기를 분산하기만 해도 세금을 크게 절약한다.
물론 제때 세금을 납부하는 것도 세금을 아끼는 방법이다. 제대로 세금을 준비하지 않고 추징금보다 적게 내고 늦게 납부한다면 납부불성실가산세가 추가된다. 연 환산이자율 10.95%까지 적용된다. 불성실신고납부 조사 과정에서 또 시간이 흐르면 추징 세액이 계속해서 쌓이기 때문에 처음부터 성실하게 납부하는 것이 적절한 방법이라고 할 수 있다.
/이재명기자 nowlight@sedaily.com
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