[공동주택 예정 공시가] 공시가發 거래절벽 더 심화 …급매물 쏟아지진 않을 듯

■전문가 전망

집값 하락세에 체감 세 부담 커져

다주택자 임대 등록 증가 가능성

보유세 폭탄으로 매수세도 위축

최소 내달까진 관망세 이어질 듯

지방은 침체 깊어져 양극화 심화

거래세 완화 등 활성화 대책 필요

단독주택과 토지에 이어 공동주택 예정 공시가격까지 발표되면서 다주택자들의 세 부담 윤곽이 드러나고 있다. 전문가들은 이번 공동주택 공시가에 대해 단독주택보다 상승폭이 작지만 최근 아파트 시장이 침체된 점을 고려할 때 파장이 적지 않을 것으로 전망했다. 무엇보다 공시가발 거래절벽이 더 심화될 것으로 분석했다. 현실화율이 지난해와 비슷한 수준이어서 시장 충격은 적어 급매물이 쏟아지지는 않을 것이라는 얘기다. 단 공시가격이 급등한 일부 지역 다주택자의 경우 어려움에 처할 것으로 보인다.

14일 서울경제신문이 부동산 전문가 5인에게 이번 공동주택 공시가격에 대해 분석을 의뢰한 결과 공시가격이 크게 오른 고가 주택 보유자나 다주택자를 중심으로 세 부담 압박이 상당할 것으로 내다봤다. 이를 피하기 위해 증여나 임대사업 등록이 늘 것으로 예상했다. 특히 특별한 호재가 없는 지방은 침체의 골이 더 깊어지면서 양극화가 보다 심해질 것으로 봤다.

이남수 신한은행 부동산투자자문 센터장은 “서울의 경우 예상대로 두자릿수 증가율이 나왔다”며 “그렇지 않아도 거래 절벽으로 부동산 시장이 어려운데 공시가격 급등으로 세 부담까지 늘면서 일부 급매물이 나올 수 있다”고 말했다. 김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 “지난해 가격이 급등했지만 현시점에서는 가격이 꺾이고 있다. 그런데 올해 공시가격은 지난해 급등분을 기준으로 산정한 것이어서 주택 소유자들의 체감 부담은 더욱 클 수밖에 없다”며 “공시가격은 1년 동안 세금·건강보험료 등에 영향을 미치기 때문에 단계적으로 신중하게 올릴 필요가 있다”고 지적했다.

전문가들은 이번 공시가격 인상으로 다주택자들의 세 부담이 크게 늘어날 것으로 봤다. 변세일 국토연구원 부동산시장연구센터장은 “공시가격 인상뿐만 아니라 기획재정부에서도 공정시장가액 반영비율을 올리고 있어 이 두 가지가 결합하면 장기적으로 부담이 클 것”이라며 “올해까지는 호재가 있는 지역이나 인기 지역은 버티겠지만 지방 등은 매매에 나설 것”이라고 말했다. 그러나 “주택임대사업자 등록을 하지 않은 다주택자의 경우 양도세 부담 때문에 쉽게 매각에 나설 수도 없다”며 “올해부터 임대소득에 대한 과세도 본격 추진되기 때문에 하반기로 갈수록 매매 압박이 커지겠지만 팔기는 어려운 상황이라 뒤늦게 임대사업자 등록에 나서려는 움직임도 나올 수 있다”고 내다봤다.



함영진 직방 빅데이터랩장은 “정부의 부동산 시장 규제로 주택 구매심리가 위축된 상황에서 보유세 인상에 대한 부담이 더해지면 당분간 가격 하락과 평년 수준에 미치지 못하는 거래량 감소세가 지속될 것으로 전망된다”며 “6월1일 과세기준일 이전에 추가 매도매물이 나올 가능성은 있으나 다수의 매물이 나오기에는 제한적일 것으로 판단된다”고 밝혔다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원 역시 6월1일을 분수령으로 봤다. 박 전문위원은 “다주택자들이 보유세 부담을 줄이기 위해 증여냐 처분이냐를 놓고 고민이 깊어질 것 같다. 고가 1주택자는 부부 공동명의로 세 부담 분산을 도모할 수 있다”면서도 “양도세 부담으로 강남 등지에서도 급매물이 많지는 않을 것이다. 보유세 부담으로 매수세 위축도 지속될 수밖에 없으며 수요자들의 관망세도 최소한 4월까지는 이어질 것”이라고 분석했다.

이런 이유로 거래 절벽을 해소하기 위해 거래세 완화 등 활성화 대책이 필요하다는 지적이 나왔다. 이남수 부동산투자자문센터장은 “임대사업자들은 8년간 집을 팔 수 없고 다른 다주택자들도 거래세 부담 때문에 쉽사리 매도에 나설 수 없다”며 “특히 최근 전세가 하락으로 월세를 받기도 어려운 상황에서 세 부담만 늘어난 격이라 다주택자들이 완전히 코너에 몰렸다”고 말했다. 이 센터장은 “최근 자산 관리 세미나를 많이 열고 있는데 이런 고민을 하시는 분들이 많다”며 “이 가운데 큰 비중이 매매보다 증여를 생각하고 있다”고 전했다.

공시 이후 부동산 재테크 전략은 어떻게 세워야 할까. 전문가들은 내 집 마련을 원하는 실수요자는 가격 조정을 조금 더 기다리고, 투자자의 경우 강남 재건축을 눈여겨보라고 조언했다. 박 전문위원은 “낙폭이 상대적으로 큰 강남권 재건축의 바닥권 거래 여부를 주목할 필요가 있다”며 “하지만 전체적으로 올해는 조정 장세로 단기 급반등하기 어려운 구조이기 때문에 투자에 보수적인 접근이 필요하다”고 말했다. /박윤선·진동영기자 [e-mail]