반지하 2가구를 포함해 총 8가구의 빌라를 보유한 A씨의 건물은 이미 오래됐다. 낡아서인지 전세도 잘 나가지 않고 매매도 잘 안 된다. A씨도 빌라 건물의 다른 소유자들과도 함께 재건축을 해야 하는데 어떻게 해야 할지 잘 모르겠다.
빌라는 구분소유자가 여러 명이기 때문에 재건축하기 위해서는 다른 소유자들과 함께 논의해야 한다. 문제는 소유자 별로 평수, 층수에 따라 가치가 다르다는 점이다. 공사비에 대한 부담을 어떻게 할지, 재건축사업을 어떻게 진행해야 하는지에 대하여 알아보자.
먼저 빌라가 위치한 토지의 용도지역 조례 등 법규를 검토해야 한다. 보통 빌라는 제2종일반주거지역에 위치한 경우가 많아 그에 따른 건폐율과 용적율을 적용하면 건축 가능한 규모를 알 수 있다. 그러나 최근 개정된 주차장법까지 다시 확인해야 한다. 주차만 확보가 된다면 이에 맞추어서 정해진 면적 내에서 신축할 수 있는 가구수를 알 수 있다.
둘째, 일반분양이 가능한 가구수를 파악한다. 만약 신축 후 12가구가 나온다면 기존 8가구가 한 채씩 새집을 갖고 나머지 4가구를 분양하여 발생하는 수입으로 사업비에 충당하면 된다. 4가구를 분양해서 3억원씩 총 12억원의 분양수입이 생긴다면 이를 바탕으로 추가 분담금이 발생하는지, 구성원들과 공유할 정도의 수익이 남는지를 판단하면 된다.
셋째, 사업비를 분석한다. 빌라 재건축 시 발생하는 비용은 설계비, 감리비, 토목비, 건축비, 이주비, 선순위근저당 말소, 세입자에게 줄 보증금, 취등록세(신축), 금융비용 등이다. 비용을 선정하면서 가구별로 조건이 다를 수 있으므로 이주비 및 보증금, 선순위근저당 말소 등에서 발생하는 금융비용은 가구별로 산정해야 한다.
네 번째로 가장 중요한 부분은 빌라는 여러 가구와 함께 소유하기 때문에 추가분담금을 어떻게 나눌지다. 예를 들어 반지하와 지상층에 있는 가구는 종전 자산 가치가 당연히 다를 수밖에 없다. 토지지분이 동일할 지라도 집값에서 차이가 발생한다. 당연히 종전 자산 가치를 반영해서 세대원 사이에 분쟁이 없도록 객관적인 기준을 설정해 추가 분담금을 정해야 한다. 또한 분양 수입도 이를 나누는 기준을 설정해야 한다.
다섯 번째로 세대원 전원이 함께 사업을 하는 것이므로 집행하는 모든 비용은 투명하게 처리하고 객관적으로 집행이 되어야 하며 신뢰할 수 있는 전문가에 의해 관리돼야 한다. 건물신축 후 보존 등기할 때도 가구별로 사용한 금융만큼의 비용을 나누어야 한다. 결국 전문가가 정확한 기준을 가지고 투명하게 관리를 해야만 하는 것이다.
마지막으로 빌라 재건축도 소규모 건축에 속하기 때문에 영세한 종합건설이나 면허 대여업자들의 수주를 유의해야 한다. 설계의 오류, 견적산출의 오류, 추가공사비 요구 등으로 공사가 중단되거나 공사기간이 길어지게 되면 금융 비용이 늘어나 직·간접적인 공사비가 증가한다. 빌라 재건축에도 특히 믿을 만한 시공사 선정, 정확한 기성검수, 철저한 공정관리, 투명한 자금의 흐름 관리가 중요하다.
빌라 재건축은 이해관계가 다른 많은 개별 소유주가 모여서 진행되는 재건축 사업이므로 반드시 투명하고 객관적인 기준을 가지고 진행이 되어야 분쟁이 없이 성공적인 사업을 마무리할 수 있다. 그러므로 전문가의 도움을 받는 것이 성공적인 빌라 재건축의 지름길이다.
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