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서울시 "35층도 사업성 충분…한강뷰 헤쳐가며 50층 고집할 필요 있나"

[S-STORY] 재건축 층수 제한, 왜 35층인가
적정 기부채납·경관관리 위해
박원순시장 취임 후 원칙 고수
압구정·은마 등 강남권은 반발
'광역 중심' 잠실5단지 일부는
준주거 상향해 최고 50층 허용

서울시 '35층도 사업성 충분…한강뷰 헤쳐가며 50층 고집할 필요 있나'

“초고층 재건축이 확산되면 결국 도시경관을 훼손하는 ‘아파트 장벽’이 만들어질 것이다.”

서울의 재건축 단지 층수를 ‘35층’으로 제한하고 있는 서울시의 입장은 명확하다. 35층도 사업성이 충분한데 도시 미관을 해치면서까지 50층으로 높일 필요가 없다는 얘기다. 50층으로 지을 경우 아파트가 한강변에 병풍처럼 늘어설 것이라고 지적한다.

그렇다면 ‘35층’이라는 층수 제한은 어떻게 시작된 걸까. 사연은 지난 2009년 오세훈 시장 시절로 거슬러 올라간다. 오 전 시장은 공공용지 기부채납을 통해 주거지역에 50층 높이 아파트를 짓는 것을 예외적으로 허용했다. 여의도와 압구정동, 잠실 등 주요 한강변 지역을 ‘높이 완화 구역’으로 묶어 최고 층수의 제한을 없앴다. 다만 아파트 등 주거 부문은 최고 50층, 평균 40층 안팎으로 관리하기로 했다. 그 결과 용산구 이촌동 래미안 첼리투스(기부채납 25%·56층), 성동구 성수동 트리마제(32%·47층) 등 2곳이 허용됐다.

하지만 통합개발과 25% 이상 토지기부채납 조건 때문에 재건축 조합 내부 반대가 많았고 적정 수준의 기부채납(15% 이하)과 도시계획 차원의 경관 관리(입지·밀도 따른 차등 관리)로 재건축의 방향이 전환됐다.

기부채납 15%와 경관 관리는 박원순 현 시장이 취임하면서 서울시 재건축의 확고한 원칙으로 적용된다. 2013년 서울시는 전임 시장의 한강변 개발 정책을 비판하면서 ‘한강변 관리방안’을 내놓았고 이어 2014년 4월 도시계획 ‘2030서울플랜’으로 명문화했다. 2030서울플랜은 업무상업기증 집중이 필요한 중심지에는 50층 내외 초고층 빌딩을 허용하는 대신 3종 일반주거지역의 아파트 등 주거용 건물은 최고 35층으로 제한하고 있다. 2종 일반주거지역은 최고 25층 이하다. 특히 3종 주거지역의 경우 법적 용적률 상한선인 300%, 기존 건물들의 높이 등을 감안해 전문가 논의를 거친 결과다.

아파트는 왜 35층이냐는 질문에 서울시의 한 관계자는 “일각에서 획일적 높이 규제, 재산권 제약이라고 반발하는 35층은 실제 100~120m에 달하는 높이로 전혀 부족하지 않다”고 강조했다. 특히 남산 경관을 훼손한다는 끊임없는 비난 속에 1994년 결국 철거된 남산 외인아파트의 사례도 기억해야 한다는 게 서울시의 입장이다.

물론 랜드마크 입지 확보로 사업성을 높이기 위해 초고층 재건축을 원하는 일부 조합들의 반발도 만만치 않았다. 특히 최근 들어서는 강남구 압구정아파트지구의 일부 단지들과 대치동 은마아파트, 송파구 잠실동 잠실주공5단지 등 이른바 ‘강남권 부촌’을 중심으로 반대 움직임이 거세지고 있다.

실제로 압구정아파트지구의 신현대·구현대·미성1차 등 일부 단지에서는 서울시의 최고 층수 정책이 다음 시장 임기에나 바뀔 것으로 보고 아예 재건축 추진위원회 구성을 연기하자는 의견도 나오는 형편이다. 최근 강남구청이 재건축 추진위원회 구성 지원을 위해 실시한 조사 결과 이들 단지에서는 주민 동의율이 50%에 못 미쳤다. 은마아파트·잠실주공5단지 재건축 조합장은 최근 언론 인터뷰를 통해 서울시에 공개적으로 반기를 들었다.

하지만 서울시는 9일 ‘서울시 높이관리기준 및 경관관리방안’ 설명회를 열고 원칙 고수의 입장을 재확인했다. 이날 김학진 서울시 도시계획국장은 “개별 단지가 아닌 도시 차원의 중장기적 관점에서 도시를 관리하는 만큼 일관성 있게 기준을 적용해나갈 계획”이라고 말했다.

다만 잠실5단지 일부는 준주거지역으로 용도 상향해 최고 50층까지 허용한다는 방침이다. 김 국장은 “광역 중심인 잠실의 잠실5단지는 문화·업무·전시 등 도심 기능에 해당하는 용도를 도입하면 주민 제안대로 준주거지역으로 바꿀 수 있다고 본다”고 말했다. 그러나 사실상 주거시설인데 판매시설 일부를 넣는 식으로 도심 기능을 강화하는 시늉만 해서는 안 된다고 강조했다.

/이재유·박경훈기자 0301@sedaily.com


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